南山控股：2022年半年度报告

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年半年度报告 2022年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人王世云、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人(会计主管人员)胡永涛声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标6 第三节管理层讨论与分析9 第四节公司治理28 第五节环境和社会责任30 第六节重要事项31 第七节股份变动及股东情况43 第八节优先股相关情况47 第九节债券相关情况48 第十节财务报告51 备查文件目录 一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。二、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 三、载有董事长签名的2022年半年度报告文本原件。四、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。 释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 本公司、公司、南山控股 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 本集团 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司及其附属子公司 中国南山集团、控股股东 指 中国南山开发（集团）股份有限公司 南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司 宝湾物流 指 宝湾物流控股有限公司 海城锦 指 深圳市海城锦实业发展有限公司 赤湾房地产 指 深圳市赤湾房地产开发有限公司 雅致集成 指 深圳雅致集成房屋有限公司 胜宝旺 指 深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 华南建材 指 华南建材（深圳）有限公司 元 指 人民币元 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 南山控股 股票代码 002314 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 公司的中文简称（如有） 南山控股 公司的外文名称（如有） ShenzhenNewNanshanHolding(Group)Co.,Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） NanshanHoldings 公司的法定代表人 王世云 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 蒋俊雅 刘逊 联系地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号赤湾总部大厦26楼 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号赤湾总部大厦26楼 电话 0755-26853551 0755-26853551 传真 0755-26694227 0755-26694227 电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2021年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见2021年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用☑不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 ☑是□否 追溯调整或重述原因同一控制下企业合并 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 调整前 调整后 调整后 营业收入（元） 2,169,635,520.14 4,100,121,000.40 4,100,121,000.40 -47.08% 归属于上市公司股东的净利润（元） -130,943,812.51 402,848,344.08 393,330,929.52 -133.29% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） -177,950,724.33 232,746,373.23 223,228,958.67 -179.72% 经营活动产生的现金流量净额（元） -1,186,435,610.19 4,949,973,279.85 2,716,286,533.39 -143.68% 基本每股收益（元/股） -0.0484 0.1488 0.1453 -133.31% 稀释每股收益（元/股） -0.0484 0.1488 0.1453 -133.31% 加权平均净资产收益率 -1.38% 4.28% 4.05% 减少5.43个百分点 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 调整前 调整后 调整后 总资产（元） 73,545,547,595.46 71,246,208,902.79 71,246,208,902.79 3.23% 归属于上市公司股东的净资产（元） 9,418,286,022.81 9,563,433,068.02 9,563,433,068.02 -1.52% 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ☑适用□不适用 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 470,602.81 项目 金额 说明 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 72,509.06 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 25,034,440.68 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 175,043.52 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 32,593,365.59 主要系房地产业务收到逾期补偿款。 减：所得税影响额 6,272,730.63 少数股东权益影响额（税后） 5,066,319.21 合计 47,006,911.82 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用☑不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 ☑适用□不适用 项目 涉及金额（元） 原因 其他收益 411,917.27 正常经营业务产生 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务及模式 南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。 1、仓储物流 公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募或类REITs等资产证券化工作，逐步建立“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。 报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量。截至2022年6月30日，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达900万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。 2、房地产开发 公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。 报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群战略布局，持续推动开发业务质效提升，开拓促进转型业务协同发展。截至2022年6月30日，公司房地产开发业务已先后进入14个城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）65个，在售项目34个；累计可运营项目（含筹备）19个，其中在运营（含代管）项目6个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目2个，实现持续、稳定、有质量的健康增长。 3、产城综合开发 公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。 报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目。报告期内，新获取土地299亩，落地重庆巴南、滁州2个项目，产城综合开发业务已由点到面初步形成规模，品牌影响力进一步扩大；重点围绕运营管理、投资拓展、产业招商、标准产品建造等方面，搭建产业园区投资及运营能力体系，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平；与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。 4、其他 公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。 （二）行业情况分析 1、仓储物流业务 2022年上半年，面对复杂严峻的宏观环境、多点散发的疫情，物流行业的运行受到一定影响，但物流需求的恢复呈现出较好的韧性。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，上半年全国社会物流总额约160万亿元，按可比价格计算，同比增长3.1%，高于同期GDP增速。社会消费品零售总额210,432亿元，同比下降0.7%。全国网上零售额6.30万亿元，同比增长 3.1%，其中，实物商品网上零售额54,493亿元，同比增长5.6%。实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重同比上升2.2个百分点，网上消费持续发展，推动物流需求增长。快递业务量和收入分别完成512.2亿件和4,982.2亿元，同比分别增长3.7%和2.9%。 在高标仓供需方面，根据世邦魏理仕统计，2022年一季度，我国23个主要市场总计新交付高标仓面积达166万平方米，其中70%位于华东地区。高标仓净吸纳量为76万平方米，同比下跌41%，整体空置率环比上升1.1个百分点至15.4%。多地暴发的新冠疫情使得短期动能减弱，但也大幅提升生鲜食品类电商用户数量，带来强劲的冷链仓储需求。据测算，高标冷库需求在2021-2025年间将维持13.5%的复合年均增长。同时，尽管存在宏观经济和疫情反复的不确定性，但电商高速发展、三方物流兴起和传统零售变革等背景下催生的旺盛的租赁与基础设施改善的需求，仍使得物流地产越来越多的受