南山控股：2024年半年度报告

2024年半年度报告 2024年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人杨国林、主管会计工作负责人兰健锋及会计机构负责人(会计主管人员)胡永涛声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义..................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标..............................................................................6第三节管理层讨论与分析..........................................................................................9第四节公司治理..........................................................................................................29第五节环境和社会责任..............................................................................................31第六节重要事项..........................................................................................................32第七节股份变动及股东情况......................................................................................47第八节优先股相关情况..............................................................................................52第九节债券相关情况..................................................................................................53第十节财务报告..........................................................................................................55 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 二、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 三、其他有关资料。 四、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务及模式 南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。 1、仓储物流 公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs、类REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。 报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，物流基础设施公募REITs项目已于2024年5月11日正式获得中国证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效；此外，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，目前已有上海宝山宝湾、余姚宝湾、苏州太仓宝湾和天津滨港宝湾4个屋顶光伏项目实现并网，为公司长远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2024年6月底，在全国范围内拥有或管理83个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积约940万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。 2、房地产开发 公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。 报告期内，公司在区域聚焦的基础上，联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京，优化全国布局。截至2024年6月30日，公司房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目6个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的增长。 3、产城综合开发 公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域经济的繁荣和提升。 报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，通过招拍挂方式，新增获取西安沣西项目；同时稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加强标准化、体系化建设，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。 4、其他 公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务，其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。 （二）行业情况分析 1、仓储物流业务 2024年上半年，国内经济延续回升向好态势，物流需求稳步扩张。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，上半年，全国社会物流总额约为167.4万亿元，按可比价格计算，同比增长5.8%，物流业总收入达6.3万亿元，同比增长3.7%。与物流行业发展紧密相关的消费市场是国民经济恢复向好的重要拉动力之一，上半年社会消费品零售总额为235,969亿元，同比增长3.7%；其中，实物商品网上零售额59,596亿元，同比增长8.8%。快递市场持续快速发展，上半年快递业务量已超800亿件，同比增长约23%，再创新高，带动快递业务收入累计完成6,530亿元，同比增长15.1%。 从高标仓供需看，据世邦魏理仕等机构的报告显示，2024年国内主要高标仓净吸纳量预计将达到750万平方米，同比小幅增长。但由于供应惯性短期内难以打破，上半年全国31个主要城市高标仓新增供应量预计已达640万平方米，行业的供需拐点仍未出现，叠加跨境电商、新能源、高端制造等新兴增长点辐射范围有限，行业整体出租率继续承压，租金水平也在运营商采取“以价换量”策略的背景下有所下行。从物流仓储用地供应情况看，根据物联云仓统计数据显示，报告期内，全国41座主要物流节点城市一手仓储用地成交量为1.16万亩，环比下降约25%。在新增物流仓储用地供应量持续减少的情况下，未来市场供需失衡压力有望缓解，部分供需较优区域将率先迎来出租率和租金水平的提升。 从未来发展趋势看，一方面，二十届三中全会明确提出要“完善流通体制，加快发展物联网，健全一体衔接的流通规则和标准，降低全社会物流成本”，多个核心城市也陆续发布物流专项规划，强调打造现代化物流基地、提升土地利用效率，为物流行业高质量发展指明方向；另一方面，随着我国传统制造业向高端化升级，其对仓储环境、管理水平也提出更高要求，仓储物流行业将由“简单增量开发”转入“提质优化结构”阶段，市场份额有望进一步向产品和管理能力更强的头部企业集中。 此外，自2021年6月首批公募REITs上市以来，公募REITs市场逐步扩容提质，目前已上市的4只仓储物流REITs分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储REIT和华夏深国际仓储REIT。其中前三只REITs的底层资产上半年期末整体出租率分别为85.64%、92.09%和100%，经营稳定性仍优于其他产权类公募REITs，物流资产的价值凸显。与此同时，还有3只底层资产为仓储物流园区的公募REITs产品处于已申报未上市阶段，公司计划发行的华泰宝湾物流REIT项目已于2024年5月11日正式获得中国证监会准予注册的批复，上市工作稳步推进中。 2、房地产开发业务 2024年年初以来，房地产市场延续筑底调整态势，复苏动能依旧不足。在此背景下，4月30日政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，政策侧重点转向“去库存”。5月17日央行、国家金融监督管理总局明确提出首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限，各城市在此基础上因城施策，居民信贷政策进一步松绑。地方层面，据克尔瑞不完全统计，上半年全国222省市共发布了