物管板块稳中向好，多元业态快速突破

事件：公司发布2022年半年报，公司上半年实现收入56.46亿元，同比+18.2%；归母净利润3.31亿元，同比+33.5%%；每股收益0.31元/股，同比+33.5%。 业绩符合预期，费用持续优化。公司上半年实现收入56.46亿元，同比+18.16%。物管业务实现收入54.4亿元，同比+22.55%；其中，基础物管、平台增值服务、专业增值服务分别实现收入44.03、2.01、8.33亿元，同比+22.77%、136.20%、8.90%，基础物管稳步提升，平台增值业务得益于到家汇商城交易额与营收激增表现亮眼。公司上半年实现归母净利润3.31亿元，同比+33.49%，利润稳步上升主要因物管业务、商业运营业务利润快速增长叠加遗留开发项目亏损减少。公司毛利率较21H1下降0.81pct至12.73%，防疫支出增加、人工成本上升及减免租金均对毛利造成一定影响。 物业管理毛利率在非住宅及专业增值业务拉动下增加0.66pct至11.24%；基础物管毛利率10.98%，较去年同期提升0.28pct，其中住宅、非住宅毛利率分别为8.55%、12.10%，较去年同期分别+2.52pct、-0.69pct。公司净利率较21H1提升1.49pct至5.88%。费用管控持续优化，销售、管理、财务费用分别同比-1.39%、+30.73%、-24.93%，管理费上升原因主要因收并购业务中介费增加及经营规模扩大。 管理业态日趋丰富，多模式拓展持续扩张。公司上半年新签年度合同额15.95亿元，同比+17%，其中住宅、非住宅分别新签2.38、13.57亿元，来自控股股东和第三方分别新签1.75、14.2亿元。公司业态覆盖全面，主要新拓项目包括中国农业银行北京数据中心、阿里华东IDC数据中心、南华大学附属第一医院等，在办公、园区、医院等领域继续扩增市场份额。截至22H1，公司在管项目数量达到1803个，管理面积达到3.01亿平方米，其中，住宅、非住宅管理面积分为1.18、1.83亿平，分别占比39.2%、60.8%。分区域看，物管业务营收前五的区域（深圳、广东不含深圳、江苏、山东、四川）管理面积合计1.76亿平，占比58.47%。公司以多种拓展模式持续扩张，“总对总”开拓荣耀、小米、博世等新客户，合资合作扩充文旅、医药等业务资源，通过收并购如顺利交割汇勤物业项目、成功摘牌新中物业等推进金融物管的发展。 资管业务受疫情影响，重资产有序剥离。22H1资产管理业务实现收入2.16亿元，受疫情影响同比-20.25%，主要由购物中心、酒店出租经营等持有型物业收入减少以及按国家政策减免房产租金所致。商业运营方面，截止22H1，公司管理面积233万平，在管商业项目47个（含筹备项目），其中管理公司自持项目3个，受托管理招商蛇口持有项目39个，第三方品牌输出项目5个。持有物业出租及经营方面，公司持有物业总可出租面积48.55万平，总出租率达98%。同时，公司22年积极推动轻资产运营平台战略落地，将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至控股股东招商蛇口下属子公司，实现轻重分离首批方案的圆满落地，有利于公司优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。 投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，业务资源稳定，22上半年市场拓展效果显著，平台增值增速亮眼，资产业务经营稳健，重资产剥离有序推进。考虑防疫及租金减免对利润的影响，我们调整22-24年EPS分别为0.65元（前值：0.68）、0.82元（前值：0.89）、1.00元（前值：1.08），对应PE分别为26.86X、21.41X、17.54X，维持“买入”评级。 风险提示：行业竞争加剧风险、市场不确定性加剧、轻重分离不及预期 财务数据和估值 图1：营业收入及同比增速 图3：毛利率及归母净利率 图5：经营活动产生的现金流净额