房地产行业研究：房企利润普遍承压，上海三批次供地量增加

本周地产板块港股涨A股跌，物业板块跑赢沪深300。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.6%，在各板块中位列第20；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3%，沪深300指数涨跌幅为-1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.9%和+3.2%。 本周土地市场延续低温态势。本周全国300城宅地成交建面522万㎡，单周环比-22%，单周同比-53%，平均溢价率2%，主要由于上周西安成交了19宗涉宅地块。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面29739万㎡，累计同比-48%；年初至今，华润臵地、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交环比维持稳定水平，同比下降。本周35个城市商品房成交合计381万平米，周环比+1%，周同比-28%。其中，一线城市周环比+9%，周同比-22%；二线城市周环比+0%，周同比-28%；三四线城市周环比-14%，周同比-42%。 本周二手房环比转跌，同比持续提升。本周15个城市二手房成交合计146万平米，周环比-11%，周同比+9%。其中，一线城市周环比-13%，周同比-25%；二线城市周环比-9%，周同比+23%；三四线城市周环比-18%，周同比+23%。 房企利润水平承压，16家房企利润下跌+18家发布盈利预警。2022年8月15日至26日期间房地产板块共发布24份半年报及18份业绩预告。在24家已出半年报的房企中，16家归母净利润较去年同期降低，剩余8家有所增长的房企中5家营业收入与归母净利润同比齐涨，分别是金融街、港龙中国地产、龙湖集团、建发国际集团和大悦城地产。在18份业绩预告中，全是净利润、归母净利润、由盈转亏的预警。综合来看，42份公告中，半年报显示归母净利润下跌的房企16家+归母净利润预警的房企18家，34家合计占比81%。行业下行计提减值、前期高价地项目结转及限价影响是房企利润下滑的主要原因。 上海三批次集中供地的总供应面积上涨，利好资金实力强的房企。2022年8月25日，上海公告了第三批次的集中供地，共计35宗涉宅用地（含“城中村”改造用地4宗），总建设用地面积约185万方，总起始价约1030亿元，保证金比率20%，中止价溢价率7%-10%。相较于二批次，三批次虽然在供地宗数上仅多出1宗，但供应面积却大幅增长。上海三批次供地呈现出力度大、节奏快、诚意足的特征，给房企提供了补充一线城市优质土储的拿地窗口期，具有较好的吸引力，充分利好资金实力雄厚的房企。 投资建议 上海三批次集中供地诚意足，总供应面积大幅上涨，资金实力强的拿地房企将因此受益。地产板块，首推2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，如绿城中国、滨江集团、建发股份。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 上半年房企利润普遍承压 16家房企利润下跌+18家发布盈利预警，合计占比超80%。根据2022年8月15日至26日各公司公告，共计24份半年报及18份预告。在24家已出半年报的房企中，16家归母净利润较去年同期降低，剩余8家有所增长的房企中仅有5家收入与归母净利润同比齐涨，分别是金融街、港龙中国地产、龙湖集团、建发国际集团和大悦城地产。在18份业绩预告中，全是净利润、归母净利润、由盈转亏的预警。综合来看，42份公告中，半年报显示归母净利润下跌的房企16家+归母净利润预警的房企18家，34家合计占比81%。 图表1：42份公告中盈利下跌的房企占比超80% 图表2：24家房企半年报的盈亏分布情况 上海加大三批次供地力度，一次书面报价规则再调整 上海三批次集中供地的总供应面积大幅上涨，利好资金实力强的房企。 2022年8月25日，上海公告了第三批次的集中供地，共计35宗涉宅用地（含“城中村”改造用地4宗），总建设用地面积约185万方，总起始价约1030亿元，保证金比率20%，中止价溢价率7%-10%。相较于二批次，三批次虽然在供地宗数上仅多出1宗，但供应面积却大幅增长。上海三批次供地呈现出力度大、节奏快、诚意足的特征，给房企提供了补充一线城市优质土储的拿地窗口期，具有较好的吸引力，充分利好资金实力雄厚的房企。 图表3：上海2022年三批次土地供应情况 图表4：一、二批次成交价及三批次总起始价 一次书面报价规则加入随机值，旨在使土地价值回归市场。一次书面报价结束后若有效报价数在3-5个之间，系统会自动加入相应数量的随机值使有效报价共达到6个；若有效报价数为6个及以上，且报价时限内有竞买人报价相同的，系统新增1个随机值。随机值对于地块的实际价值影响较小，主要还是为了避免前几次出现的报价人报出极值的情况，使土地价值尽可能的回归市场。加入随机值后的竞价规则如下： 若无有效报价的，则中止价的报价者为竞得人，中止价即为竞得价。 若仅一个有效报价的，该报价人即为竞得人，其报价即为竞得价。 若有两个有效报价的，则允许报价高者在10分钟内进行报价修正，修正报价须为报价区间内的任一万位整数。若修正报价小于等于平均价、且大于报价低者所报价格的，修正报价者为竞得人，修正后的报价为竞得价。否则，报价低者为竞得人，其报价为竞得价。 若有三个及以上有效报价的，报价与平均价价差的绝对值最小的报价人为竞得人，其报价为竞得价；若报价与平均价价差的绝对值最小者为2人的，则报价低者为竞得人，其报价为竞得价。 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.6%，在各板块中位列第20；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第10。本周地产涨跌幅前5名为旭辉控股集团、恒盛地产、华音国际控股、黑牡丹、广汇物流，涨跌幅分别为+24.4%、+20.8%、+17.9%、+10.2%、+8.9%；末5名为龙光集团、汇景控股、珠光控股、长春经开、融信中国，涨跌幅分别为-58.7%、-17.9%、-9.9%、-9.6%、-9.2%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3%，沪深300指数涨跌幅为-1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.9%和+3.2%。本周物业涨跌幅前5名为朗诗绿色生活、浦江中国、旭辉永升服务、雅生活服务、兴业物联，涨跌幅分别为+34%、+18.1%、+15.2%、+10.5%、+10%；末5名为融创服务、时代邻里、金融街物业、康桥悦生活、佳源服务，涨跌幅分别为-14.8%、-13.1%、-10.9%、-8.5%、-8.5%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第35周，全国300城宅地成交建面522万㎡，单周环比-22%，单周同比-53%，平均溢价率2%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面29739万㎡，累计同比-48%；年初至今，华润臵地、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为624、470、463、392、392亿元。 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表14：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（8月20日-8月26日），35个城市商品房成交合计381万平米，周环比+1%，周同比-28%，月度累计同比-27%，年度累计同比-32%，其中： 一线城市：周环比+9%，周同比-22%，月度累计同比-15%，年度累计同比-28%； 二线城市：周环比+0%，周同比-28%，月度累计同比-28%，年度累计同比-30%； 三四线城市：周环比-14%，周同比-42%，月度累计同比-40%，年度累计同比-46%。 图表15：40城新房成交面积及同比增速 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表18：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（8月20日-8月26日），15个城市二手房成交合计146万平米，周环比-11%，周同比+9%，月度累计同比+19%，年度累计同比-19%，其中： 一线城市：周环比-13%，周同比-25%，月度累计同比-18%，年度累计同比-35%； 二线城市：周环比-9%，周同比+23%，月度累计同比+34%，年度累计同比-11%； 三四线城市：周环比-18%，周同比+23%，月度累计同比+67%，年度累计同比-43%。 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表22：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.53亿平米，环比+0.2%，同比+4.7%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为17.1月，较上周0个月，较去年同比+3.9个月。 图表23：12城商品房的库存和去化周期 图表24：12城各城市能级的库存去化周期 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表26：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表27：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表28：物管行业资讯 物管公司动态 图表29：物管公司动态 行业估值 图表30：A股地产PE- TTM 图表31：港股地产PE- TTM 图表32：港股物业股PE- TTM 图表33：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。