洛杉矶的 Master Leasing：机遇与局限

研究报告 洛杉矶的MasterLeasing 机会与局限 萨曼莎·巴特科 2022年8月 AlyseD.Oneto凯瑟琳长老林登邦德 METROPOLITANHOUSINGANDCOMMUNITIESPOLICYCENTER 关于城市学院 非营利性城市研究所是一家领先的研究机构，致力于开发基于证据的见解改善人们的生活并加强社区。50年来，Urban一直是值得信赖的来源 对复杂的社会和经济问题进行严格分析；为政策制定者、慈善家和 从业者；以及为所有人扩大机会的新的、有前途的想法。我们的工作激发了有效的决策，这些决策促进公平，增进人民和地方的福祉。 版权所有©2022年8月。城市研究所。授予复制此文件的权限，并归属于城市研究所。蒂姆·梅科的封面图片。 内容 致谢iv 执行摘要v 洛杉矶的MasterLeasing1 背景1 项目概况2 掌握租赁策略类型、机会和限制5 主租赁策略类型6 与主租赁相关的机会10 与主租赁相关的限制12 潜在的基础设施模型15 财务框架17 其他注意事项20 结论和建议21 笔记24 参考24 关于作者25 独立声明29 致谢 本报告由康拉德N.希尔顿基金会资助。我们感谢他们和我们所有的人资助者，他们使Urban能够推进其使命。 所表达的观点是作者的观点，不应归因于城市研究所，其受托人或其资助者。资助者不决定研究结果或见解和 城市专家的建议。有关城市研究所资助原则的更多信息是可在urban.org/fundingprinciples获取。 许多人审阅并为本报告做出了贡献。作者感谢反馈和 DanielleWildkress和WhitneyLawrence在整个研究过程中提供的支持。作者还感谢来自LAFamilyHousing的KrisFreed的支持，他慷慨地分享了背景信息和起草的白皮书，为洛杉矶的主租赁提供理由。 KaelaGirod提供了宝贵的研究帮助。此外，作者感谢领导和 来自以下机构的工作人员为本报告贡献了他们的时间和见解：BRC顾问；商业房地产;辉煌的角落;卡纳万协会；极光之城无家可归者 程式;圣克拉拉县支持性住房办公室；弗雷斯诺县社会部 服务;洛杉矶市房屋委员会；霍姆公司；无家可归者外展计划 综合护理系统（HOPICS）；KH股票；洛杉矶县无家可归者倡议；洛杉矶家庭住房;洛杉矶县卫生服务部；洛杉矶房屋署；洛斯 安吉利斯无家可归者服务管理局；低国家连续护理；帮助无家可归者的人 （小路）;人民关注；圣地亚哥县卫生与公众服务局；和旧金山无家可归者和支持性住房部。 执行摘要 在2020年的任何一个晚上，近50,000人在 洛杉矶县（Henryetal.2021）。因应放置进度停滞不前住房、地方和全州机构的人们一直在尝试各种 通常称为“主租赁”的不同策略。在实践中，这些大师租赁策略在法律责任、机会、 限制和实施成本。康拉德N.希尔顿基金会聘请了城市研究所探讨主租赁的可行性和潜在基础设施 洛杉矶的战略。本报告对不同的主要租赁策略进行了分类，讨论他们相关的机会和限制，检查潜力 基础设施模型，并为理解成本提供了一个财务框架。 从2022年1月到2022年3月，我们就各种租赁问题采访了一系列利益相关者和房东协议策略。我们确定了两种主要类型的编程，它们是 经常被描述为主租赁：传统的主租赁和主租金补贴协议。洛杉矶正在实施传统的总租赁和总租金补贴协议，以 不同程度。 传统主租赁是一种第三方租赁策略，其中代理机构成为主要的 承租人并出租单个单元、单个建筑物中的部分单元或整个建筑物中的所有单元建造。然后该机构转租给次要租户。经常采访的利益相关者 了解根据这些协议，租赁机构承担所有角色和责任房东，包括最终选择和批准租户，物业管理责任， 并承担空置单位的费用以及任何驱逐或损坏的费用，但是，租赁机构承担的成本和责任范围因协商内容而异 在租赁过程中。谈判过程决定了每个租约的条款，但有些与其他结构相比，主租赁结构对房东的吸引力较小或较大。 主租金补贴协议(MRSA)是一种房东激励策略，通常被描述为社区利益相关者的主要租赁策略。在MRSA策略下，代理机构与业主签署协议（通常是多年期协议），供应商承担 有限责任和成本，但不将单位转租给租户。例如，该机构可以在协议内的有限时间内承担空置单位的成本，并可能确定潜在的 租客，但最终的租约仍然在租客和房东之间，房东保留最终选择和批准租户。 利益相关者确定了传统主租赁的四个主要优势，并且类似地将它们归因于MRSA和其他激励计划： 加快进入建筑物和单位.利益相关者强烈认为加快访问 通过长期主租赁或MRSA对单元和建筑物进行租赁是主要的主要租赁策略的优势，尤其是在洛杉矶等城市 低空置私人出租房屋市场。主租赁策略允许服务提供商 快速安置客户并减少人们等待住房单元的时间，最大限度地减少寻找住房所花费的时间和努力程度以及补贴损失的风险。 被排除在私人租赁市场之外的人可以使用单位.主租赁允许 系统来克服人们在获得住房方面面临的一些更传统的障碍私人租赁市场，包括监禁和驱逐历史或相关问题 信贷、就业或收入。在租户选择方面，利益相关者认为传统的主租赁为寻求住房的人们提供了最佳机会。 最大限度地利用资源和计划潜力.利益相关者也将主租赁视为 最大化资源的机会，特别是对于某些未充分利用的计划，包括第8节住房选择券计划、快速安置和共享住房。 扩大与新房东和开发商的关系.主租赁提供了一个 有机会招募新房东并与开发商建立关系。利益相关者注意到传统的主租赁和MRSA允许组织租用具有 理论上，房东可能会拒绝某些租户。MasterLeasing还提供有机会将原本可能不会追求的新开发人员带到谈判桌前 开发更多经济适用房。业主和开发商也表示 他们更喜欢使用传统的主租赁计划，因为他们不必管理多个单独的租约或驾驭与政府合作的官僚作风实体接收单独的单位付款。 利益相关者还描述了他们认为主租赁计划的局限性： 租赁期限和责任挑战。利益相关者提出了对时间长度的担忧 租赁以及与持有租赁相关的成本和负债。既传统 主租赁和MRSA策略的持续时间通常比资金来源更长 一旦租户获得租约，就可以支付租金，以及合同期限社区组织与政府机构的期限不延长 这些租约。 没有资金的费用。利益相关者还解释说，与master相关的成本很多典型的补贴或无家可归者援助计划不涵盖的租赁协议。这些 包括单位空置时的成本，无论是在租户租用之前还是单位转出时超过;一个单元的租金成本与补贴将涵盖的成本之间的差额，如 不同的补贴有不同的租金上限；驱逐费用（例如法律和法庭费用）；和与租户之间的单元维修相关的成本。此外，从事这两项工作的机构 战略会产生与法律费用相关的成本和相关的管理成本与那些活动。 私人租赁市场的挑战。尽管利益相关者将主租赁视为一种工具聘请新的或更难联系的房东，一些机构描述了房东 接近他们并请求主租约，许多人表示房东的兴趣在增长 并随着私人租赁市场的变化而减弱。他们强调，一个成功的大师租赁策略需要找到一种方法来激励房东与他们合作。 我们确定了三种类型的代理机构可以承担租赁代理机构的角色，每一种作为潜在的基础设施机构具有不同的优势和局限性：政府,社区- 基于非营利组织，和以社区为基础的营利机构.利益相关者确定了主要政府机构，特别是住房部门的优势，作为承担财政的能力 与这些协议相关的责任以及扩展到整个司法管辖区的能力，而无需其他机构的支持；然而，他们也注意到政府机构并不像 由于政府流程，与其他潜在的基础设施机构一样灵活或敏捷，这可能会减慢任何采购过程。 相比之下，利益相关者观察到，非营利机构具有灵活性和敏捷性来建立关系并与房东密切合作，以快速创建这些协议，而无需离开 通过政府采购流程。然而，他们普遍同意非营利机构无法承担与这些协议相关的责任，至少没有任何重大 规模，无需政府支持。而且，大多数利益相关者同意这需要几个非营利组织机构扩展传统的主租赁策略或MRSA策略，以满足对 整个县城。最后，一个以社区为基础的营利性实体可以担任这一角色。这些机构可能会面临与基于社区的非营利组织相同的限制，以及额外的限制 在他们可以获得的某些类型的资金中。 我们采访的大多数利益相关者认为，以社区为基础的非营利组织应该是推进传统主租赁和MRSA战略的主要工具。这个 当然，推荐取决于政府机构的支持，因为许多 非营利组织将无法自行承担重大责任的长期租赁。在 除了能够更灵活、更快速地与房东和开发商合作之外，这些机构有能力发展关系并直接与租户合作，利益相关者将其视为 对计划实施的成功至关重要。然而，一些人提出了担忧，即没有单一的非营利机构有能力在全县推广主租赁或MRSA策略。 与利益相关者的访谈帮助我们确定了与 建议的基础设施模型以及哪种模型更有可能产生某些成本。他们有关于主要租赁策略是否会使司法管辖区额外花费的不同观点 资源来实施。一些利益相关者认为在主租赁上花费的额外资源将提高效率并减少管理无家可归者的支出，特别是 无家可归者，这将抵消运营大规模主租赁的成本 战略。其他人则认为，虽然这些计划需要额外的资金，但它们是必要的在洛杉矶竞争激烈的私人租赁市场运营——本质上，成本就是成本，而且不小。此外，包括房东和开发商在内的一些利益相关者指出， 虽然总体租赁策略可能会在短期内加速住房安置，但更重要的是从长远来看，比收购或开发更昂贵，因为这些机构不积累任何财产的权益。 主租赁策略对当地住房系统、机构有明显的潜在好处 在这些地方系统中运作，以及经历无家可归或住房不稳定的人。此外，这些策略提供潜在的未知投资回报 房东和单位之间的机构之间的竞争以及通过减少数量来节省成本无家可归的人。尽管如此，主租赁策略必须尽量减少或克服 某些限制和实施挑战，以成为一种高效且有效的工具。 基于这些发现，我们建议洛杉矶考虑以下三种策略对于主租赁实施： 最大化MRSA策略的影响。MRSA策略可能足以有效地帮助 大多数人在不增加补贴的情况下通过各种补贴类型在私人租赁市场上导航传统主租赁模式的重大责任。我们建议实施此策略 使用全县的几个社区非营利机构，并制定密切协调的计划 在程序启动之前开发。灵活的地方和州政府资助——除了 可能的慈善赠款或捐赠——将在联邦资助资源方面发挥关键作用政府住房补贴不包括，例如房东奖励、损害缓解基金、单位 持有和缺口资金。 有针对性地使用传统的主租赁。传统的主租赁确实提供了为可能难以参与的特定目标人群带来实质性优势 租赁市场或有资格参加特定计划。该县可以通过以下方式实施这一战略以社区为基础的非营利组织，得到政府机构的财政支持。 制定增加住房单元容量的长期战略。实现上述 策略将有助于更快地进入单位并解决社区住房的紧迫性需要。但是，该县制定长期的收购和收购计划也很重要。 为经济适用房和专门的无家可归者服务项目开发单元。在里面如果没有这些努力，主租赁策略将不会扭转长期和恶化的趋势洛杉矶的住房不稳定和无家可归。 洛杉矶的MasterLeasing 在2020年1月的任何一个晚上，洛杉矶县有63,706人正在经历无家可归者，其中超过46,000人无家可归——几乎是人数的两倍 2010年无家可归（Henryetal.2021）。该地区无家可归现象极为明显，刺激无数选民公投和努力投资于住房、紧急避难所和其他 过去几年对危机的反应。然而，基于社区的组织正在努力帮助人们进入私人租赁市场，以及数百万美元的住房援助程序每年都没有花费。作为回应，政府机构一直在试验各种不同的租赁和房东协议策略，通常称为“主租赁”。 在实践中，主要租赁策略在租赁持有机构的法律方面差异很大责任、机会、限制和实施成本。本报告将 不同的策略，讨论与主租赁相关的机会和限制， 检查潜在的基础设施模型，并提供了解成本的财务框架。 背景 尽管基于社区的非营利组织和政府机构在 洛杉矶帮助人们获得住房，该地区继续为获得租金而苦苦挣扎各种计划的单位，包括联邦住房券和专门的无家可归者 援助计划。无家可归和住房不稳定的人数一直攀登至少十年。