建业新生活中期业绩发布会-调研纪要

建业新生活中期业绩发布会日期：2022年8月23日一、公司介绍及业绩概述公司业务涵盖物业管理增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询三大板块。 涵盖物业管理，优选生活，社会社区，精致酒店，商业管理高端会员，多元业务达到引领新型生活方式的服务体系。 公司践行“根植中原，造福百姓”的核心价值观，秉承一切以客户为中心的企业理念，推动社会全面进步和人民美好生活的实践。 2022年中期业绩总收入15.65亿元，毛利润4.98亿元，归母净利润2.90亿元。 物业管理及增值服务：2022年H1收入13.95亿元，同比增长8.5%，占总收入89.1%。 毛利率由去年的29.7%小幅下降至29.6%，截止2022H1在管总建面1.42亿平方米，合约总建面达2.55亿平方米。不仅提供物业管理服务，也提供小区增值和业主增值服务。 生活服务：2022年H1收入1.06亿元，疫情影响同比下降48.7%，占总收入6.8%。毛利率从去年的34.4%小幅下降至34.1%。 收入虽下降但总交易额用户总数增加，上半年新增住宅用户突破100万人，建业+用户总数同比增长49.3%，达689万人，总交易额同比增长 5.5%达人民币6.5亿元。 商业资产管理及咨询服务：指公司为商场、酒店、文旅提供从前期专业规划和资产管理的服务。 2022年H1收入0.65亿元，同比下降9.9%，占总收入4.1%。毛利率从去年的68.1%提升到74.4%。 业务涉及5个文化旅游综合体，10家酒店、1个商场。收入下降原因是文化旅游综合管理收入的下降。 二、业绩亮点收入结构改善：物业管理及增值服务由2021年上半年的82.2%增加到89.1%，其中物业管理收入在动荡时期实现相对稳定增长，物管收入从6.2亿增加至至8.2亿。 占比从去年39.3%上升至52.3%。 社区增值、非业主增值受疫情影响分别下降到3.1、2.7亿元，在六月有明显复苏迹象。利润平稳增长、派息率高达80%：净利润2.9亿元，同比增长11.3%。 净利率17.3%上升至19.3%。派息比例高达80%达到2.4亿元。 第三方的业务占比提升：公司关联交易由上半年38.7%下降至33.2%。行政管理费用下降：行政开支由去年的1.5亿元减少至1亿元。 行政管理费率从去年的9.3%减少至6.7%。 合约面积持续扩张、物管费较周边更高：公司中国物业百强排名11名，荣获2022中国物业百强服务企业16位，高质量品牌认可带动第三方在 2022年有明显的增长。 2022年新增合约面积1789万平方米，其中84.6%来自第三方外扩。公司平均物业管理费1.73元，整体高于周边小区。 公司实现了22个物业代管项目的费率提升，提升幅度高达50%-100%。在管803个项目，合约项目1251个。 在管物业密度持续提升：河南省18个城市都有在管物业覆盖，河南省单城市物管面积达到711万平方米，单城市平均合约面积高达1283万方。技术支持下提升物业标准和效率，实现了降本增效。 河南省内市占率高：河南省内2022H1在管面积市占率达6%，合约面积市占率达8.4%。 河南省内新增住宅合约面积1036万方，河南省住宅销售面积为5230万方，故公司新增住宅合约面积市占率19.8%，公司实现市场规模和效率的提升。 核心物管、核心非业主增值毛利保持稳中有升：核心物管毛利率同比提升0.4pct.对新获取项目的物管费用有要求，郑州2.67元以上、地级市1.8元以上、县级市1.72以上。 上半年平均物管费用1.73元。 各城市能级毛利率基本上一致，主要得益于成本控制、片区化管理，使得在物管费用有持续恒定的水平。 生活服务方面受到疫情和居民消费水平变化的冲击，但是对下半年充满信心。 主要是6.18促销时我们发现居民消费结构变化，电子产品降低，但居民在生活必需品选择我们公司的比例增大。今年6.18交易额创公司历史记录。 商业资产管理及咨询服务，保持稳定。 自从IPO以来该板块利润不是考核重点，而是为建业+的用户提供消费理由。整体上半年实现6000万的营收。 三、未来展望及策略河南省铁建投入股建业地产：7月21日河南省铁建投集团入股建业地产25%股份。 继续和铁建投集团推进可转换债券的发行，河南铁建投集团将成为第一大股东持有41%股权，建业地产创始人将持有34%的股权成为第二大股东。 建业地产向好发展：目前建业地产是行业为数不多的以保主体为主要方式的救助(市场上多数是以救单个项目的形式)。 建业地产在国企入股之后来访提升20%，签约也大幅的提升，主要是由于消费者认可建业品牌，同时国企的入股提供信用，打消客户交楼顾虑。 8月8日建业地产偿还5亿美金债，近期为数不多能偿还美元债的企业。 战略两个重要方向未来优势在于外扩而不是收并购，收并购因估值、经营因素我们做起来是比较困难的，因为我们的管理标准较高，别人的项目到我们这里可能就不盈利了。 外扩项且案例：洛阳项目接手前1.2元物业费，收缴率49%，二手房房价6000元/平方。 我们接管后1.68元物业费，总收入大幅度提升，收缴率提升到90%以上，二手房价格也有显著提升。 简单的收并购只是增加收入，以这样的方式增加规模并不是主要发展方向，我们希望外扩能够按照原有标准管理和收费。第三方外扩一直占据重要比例，这和建业的品牌形象息息相关。 公司在外扩方面把控程度更高，选择面更广。 但是做好外扩不容易，外扩不像并购可以实现批量规模增长，所以外扩需要良好的团队，需要大量团队。建业地产的优势在于对河南的深耕优势，第三方优先选择建业。 四、问答环节关联交易的持续性和定价问题？ 关联交易绝对数额和占比都履行了上市对投资人的承诺，对有优势的业务进行发力从上市初期45%的关联交易占比下降到了33%，在同等规模的物业管理处于中等偏低。 引入铁建投？ 铁建投本身有意愿，此外目前来讲新生活具有投资优势。 包括在河南的知名度和市场引领力、华东地区最大物管公司。与铁建投更多是在业务方面展开合作。 其他收入？ 其他应收款细节？ 由于在疫情地产整体受到影响，但新生活一直秉承最高要求管理自己。在合规的前提下想办法增加资金使用效率。 今年年底目标收入40亿，利润7.8亿，归母净利润7.5亿。在铁建投入股情况下新生活的定位策略，长期指引？ 建业新生活在整个建业集团都有很重要的定位位置。 地产由于资金密集型行业，受到冲击首先打击民营企业，引入国资是目前看来最有效的方法之一。民营企业要长期建立口碑，打通线上线下品牌。 增长指引地产行业或多或少对物管有冲击，但是新生活物管服务收入每年实现10%-20%的增长。 生活服务由于经济下行，社会销售总额出现波动，在这种情况下消费结构调整但整体消费水平没有大幅度波动，利润率维持可能增长。分红政策？ 分红比例由于公司是高质量公司治理，所以从IPO承诺分红比例超过40%，只要没有大额收并购都将维持高比例分红。去年到今年都维持80%的分红比例。 收入大幅度下降的主要原因是什么？对后续有什么影响？ 主要受到经济影响，原本我们销售中3C占比很大，今年3C整体销量不好。但是整体数量没有影响，只是从大件商品变成了小件商品。 消费趋势偏向生活必需品。 下滑不是因为建业企业本身问题而是因为整体经济下滑。 建业企业也根据当前市场趋势而进行转型推出和社区结合更紧密的商品。非住宅领域整体拓展情况？ 上半年建业集团与众多集团包括国企央企签署战略合作对建业新生活的未来发展提供很大发展空间。建业+用户数量增长是通过什么实现的？ 什么时间点可以转化成收入和利润？ 三年来建业+的客户处于一个快速增长的过程。综合增长率达到80%以上。 注册用户达到689万，建业+的用户增加也进一步证明社区订阅以及社区服务的模式具有可行性。未来公司股价和市值维护的举措？ 公司在以自身资本市场形象的保持和维护，公司实现持续盈利稳定增长的要求。在过往上市两年期间，阶段性的接受住了考验。 现在资本市场状况是暂时的，公司相信未来中部地区的发展将持续深耕相关领域。公司管理层对公司股价有信心，并承诺持续给投资人股息回报。 公司是否会继续深耕河南市场？未来市场空间如何？ 公司将继续深耕河南市场，河南是非常大的发展市场有足够发展空间，并且得到了省委省政府的帮助。此外，因为公司已经在河南市场得到了消费者的认同，本身具备优势。 公司将会持续深耕河南市场、挖掘客户优势，不忘初心让河南人民过上好生活。