多元业态综合发展，物管服务扩张显著

投资要点 经营业绩提升高速增长] 。2022H1公司实现营收200.6亿元（+73.5%），实现归 母净利润25.8亿元（+21.9%）。公司资产负债率为40.8%，较2021年42.6%下降1.8pp。2022H1公司毛利率下降6.5pp至26.9%，主要原因一是收并购带来无形资产的摊销成本增加，二是整合优化管理人员，调至一线业务，三是疫情及宏观经济波动制约业务增速，四是业务结构变化，物业管理服务占比升高但毛利率同比下降7.7pp至25.9%。 物业管理服务占比提升，品牌拓展成效显著。2022上半年物业管理服务收入109.9亿元，同比增长约112.4%。除“三供一业”业务外，公司合同面积16.1亿平方米，在管面积8.4亿平方米。一二线城市在管面积达3.7亿平方米，占比达到44.6%。公司加大品牌拓展力度，2022上半年来自品牌拓展的新增合同管理面积0.4亿平方米，占新增合同面积（不含收并购）的72.2%，拓展签约846个项目，公司中标率达53%，超出行业平均水平。公司发力平衡项目组合业态，2022上半年新签约存量项目86个，获取多项大厦项目，扩大非住宅项目规模。 社区增值服务六大业务已形成，提供全方位社区生活服务。公司社区增值服务实现收入21.1亿元，同比增长51.1%。“楼下系列”叠加“一刻钟便民生活圈”助力公司提供全周期社区生活服务，2022上半年完成建设常态化“楼下系列”网点1300余个，覆盖全国268个城市，积累700多个活跃社群与10万以上用户。公司整合房地产经纪业务资源，打造租售业务品牌“有瓦”，采取“自营收衣点+中央工厂”模式设立500多个洗衣店，同时公司深挖家装服务存量业务，2022上半年新开社区门店35家。 整合全产业链资源优势，推进城市服务体系化发展。城市服务收入26.4亿元，同比增长25.8%，占总收入13.1%，较2021年末下降2.6pp。公司聚焦于城市市政服务、城市空间运营、城市社区治理，已覆盖150多个城市，公司着力于全场景城市运营数字化方案，为城市提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务、老旧社区长效管理等服务。公司创新产业合作模式，开始发展平台+生态+合伙人模式，2022上半年共发展101个城市合伙人。 盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为28.5%，考虑到公司管理规模快速增长，增值服务拓展性强，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期，销售及回款不及预期，多元拓展不及预期。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：截至2022年6月末公司在管面积8.4亿平，合约面积16.1亿平，未来合约面积会持续转化为在管面积，带动公司物业管理收入的提升，预计2022-2024年公司物业管理服务规模增速为60%/47%/40%，毛利率分别为24.5%/23%/22%； 假设2：由于房地产行业销售下滑，非业主增值服务增速也将随之放缓，预计2022-2024年公司非业主增值服务收费规模增速为20%/15%/15%，毛利率分别为27%/27%/27%； 假设3：随着公司社区增值服务发展的不断成熟 ，服务渗透率将持续提升 ，预计2022-2024年公司社区增值服务收入增速分别为60%/40%/30%， 毛利率分别为61%/58%/58%； 假设4：城市服务市场空间广阔，公司通过收购的环卫头部公司福建东飞和满国康洁切入环卫赛道，预计将保持较快的增速，2022-2024年公司城市环卫服务收入增速分别为30%/20%/20%，毛利率分别为18%/18%/18%； 假设5：商业运营服务依托碧桂园集团的支持以及对外轻资产拓展，预计2022-2024年公司商业运营服务收入增速为20%，毛利率分别为38%/38%/38%； 假设6：供热服务的增速相对较低，随着项目的稳步拓展，预计2022-2024年公司供热服务收入增速分别为8%/5%/5%，毛利率分别为10%/10%/10%； 假设7：预计2022-2024年公司其他服务收入增速为10%，毛利率分别为24%/23%/23%。 基于以上假设，我们预测公司2022-2024年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 图1：2022H1公司营收大幅增长73.5%至201亿元 图2：2022H1公司归母净利润增长21.9%至25.8亿元 图3：2022H1物业管理服务营收增长112.4%至109.9亿元 图4：2022H1社区增值服务营收大幅增长51.1%至21.1亿元 图5：2022H1非业主增值服务增长34.6%至14.2亿元 图6：2022H1公司营收结构保持均衡发展 图7：2022H1公司盈利能力有小幅度下降 图8：2022H1公司在管面积8.4亿方，同比增长31% 图9：2022H1公司合同管理面积16.1亿方，同比增长34% 图10：2022H1公司储备面积7.7亿方 图11：2022H1公司社区增值服务持续保持6大模块