社区增值发力，营收净利润持续高增长

事件：金茂服务2022年中期营收同比+60%，归母净利润同比+94% 2022年8月19日，金茂服务发布2022年中期业绩公告，公司上半年收入11亿元，同比增长60%；毛利为3.6亿元，归母净利润1.7亿元，同比增长94%； 毛利率为32.5%，较去年同期基本持平。截至2022年6月30日，公司在管面积4550万平方米，合约面积6960万平方米，拥有现金及现金等价物10.4亿元。 点评：规模稳步提升，社区增值板块发力，盈利能力保持行业高水平 1)高品质定位，规模稳步提升。公司坚持与控股股东中国金茂相同的高端定位和精品路线，聚焦核心城市高端物业管理，规模稳步提升。2022年上半年新增在管面积910万平方米，新增加合约面积1200万平方米（对比2021年全年新增1708万平方米），规模稳步提升。6月17日，公司以4.5亿元收购首置服务100%股权，补充多个高端住宅、高端商写项目，持续夯实高端服务定位。 2)社区增值板块发力，实现跨越式发展。拆分板块来看，上半年公司物业管理/非业主增值/社区增值板块收入分别是5.4亿元/3.1亿元/2.5亿元，同比增长46%/30%/221%。期内公司社区增值服务实现跨越式发展（社区增值板块2021年全年收入1.5亿元），占总收入比重由2021年的9%提升至22%，生活服务、空间运营、美居业务和资产经纪四大业务条线逐渐成型，后续随着在管项目增加，加大对社区增值板块业务铺排，渗透率有望进一步提升，且公司在管项目品质高，业主消费服务需求也相对较高，社区增值板块仍有较大提升空间。 3)管理效率提升，盈利能力保持行业高水平。2022年上半年公司销售费用率为1.6%，管理费用率10.7%，较过往有明显优化（2021年13.8%、2020年14.3%）； 毛利率32.5%，其中基础物业管理、非业主增值和社区增值服务毛利率分别为17.2%、47.8%、46.7%。公司上市后规模扩张提速，逐渐增加人员配置和资源配置支出，但考虑公司高能级城市布局，管理高品质项目，且后续随毛利率较高的社区增值板块收入占比提升，预计公司整体毛利率仍能维持行业内较高水平。 盈利预测、估值与评级：公司是增长迅速的高端物管标的，2018-2021营收CAGR为38%，归母净利润CAGR为117%，2022年上半年业绩仍能维持高速增长，关联方中国金茂品牌力强，经营稳健，交付保障性高，公司自身外拓能力提升，社区增值和城市服务业务有较大潜力；考虑房地产市场波动，疫情扰动的不确定性，以及后续地产开发端短期不会回归高增长状态等因素，我们小幅下调公司盈利预测，我们预测公司2022-2024年归母净利润为4.0亿元（下调8%）/6.0亿元（下调8%）/7.6亿元（下调8%）。当前股价对应2022-2024年PE为8倍/5倍/4倍，估值具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：疫情反复导致业务开展不及预期，次新股短期波动较大。 公司盈利预测与估值简表