稳健前行，行业地位进一步巩固

所属行业房地产 发布时间2022年8月24日 稳健前行，行业地位进一步巩固 中国海外发展（00688.HK） 核心观点： 一、坚持主流城市布局，销售和盈利保持行业领先 中国海外发展合同销售1385亿元，一线城市销售金额占比提高10.1个百分点至36.8%，北京、天津、香港、广州四城的销售超过百亿元。营业收入与2021年同期基本持平，毛利润率和净利润率分别为23.5%和17.0%，依然处于行业前列。 二、牢牢把握机会窗口，以稳健步伐扩充优质土储 2022年上半年企业共新增27宗共459万平方米土储，按面积计算的投销比0.7，略高于2021年全年的水平。中国海外发展（不含中海宏洋）有18宗新增土地位于一线及强二线城市，对应购地金额和新增货值占比高达94%。在行业洗牌的机会窗口下，企业于上海、广州和成都并购了相关项目的股权。 三、财务维持稳健，现金流入的两大渠道保持韧性 企业“三道红线”维持绿档，三个指标表现均远优于监管要求，净负债率39.0%，剔除预收款后的资产负债率54.6%，即便剔除受监管的预售资金后，企业现金短债比仍在2.4倍。此外，企业仍能在境内外实现正常融资，配合企业强韧的销售和回款，现金流能够实现健康周转。 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变， 2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 销售业绩同比上升23%，“三道红线”指标均有改善——禹洲集团2021H1中报点评 自投合约销售大幅增长，融资成本进一步下降至4.6%——绿城中国2021H1中报点评 主业稳健+经营性业务亮眼，“三道红线”维持绿档——龙湖集团2021H1中报点评 合同销售同比增60.7%，“三道红线”维持绿档— —滨江集团2021H1中报点评 研究员于小雨rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn王玲 w18705580201（微信号）wangling@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号）wenjing@ehconsulting.com.cn 引言 2022年上半年，在行业持续下行态势中，中国海外发展韧性十足，继续保持行业领先地位。 销售方面，合同销售金额1385亿元，同比下降幅度优于TOP10平均水平。 盈利方面，营业收入与2021年同期基本持平，毛利润率和净利润率水平仍处于行业前列。 投资方面，中国海外发展是少数保持活跃的企业之一，在下行态势中的稳定强度、优良布局和优质土储为企业后续的发展奠定不言而喻的竞争优势。 财务方面，企业保持“三道红线”绿档，同时现金流入的两大渠道保持韧性，融资成本进一步降低，支撑企业现金流的正常运转。 目录 一、坚持主流城市布局，销售和盈利保持行业领先2 二、牢牢把握机会窗口，以稳健步伐扩充优质土储2 三、财务维持稳健，现金流入的两大渠道保持韧性3 一、坚持主流城市布局，销售和盈利保持行业领先 2022年上半年，中国海外发展销售业绩顶住压力，表现优于同业。具体而言，中国海外发展合同销售1385亿元，同比下降33.2%，不过下降幅度优于TOP10平均水平，显示出了在下行趋势中的良好的抗风险能力。销售业绩的韧性来源于高能级城市的贡献，2022年上半年一线城市销售金额占比提高10.1个百分点至36.8%，北京、天津、香港、广州四城的销售超过百亿元。 与此同时，企业保持着稳健的盈利表现。2022年上半年，中国海外发展实现营业收入1037.9亿元，与2021年同期基本持平，毛利润率和净利润率分别为23.5%和17.0%，较2021 年同期分别下降5个百分点和3.4个百分点，但是从利润率水平来看依然处于行业前列。在开发业务之外，物业投资业务保持着逆势增长，上半年虽有疫情袭扰，投资物业租金收入仍同比增长7.5%至24.4亿元，同时实现了7个项目成功入市。 二、牢牢把握机会窗口，以稳健步伐扩充优质土储 在上半年惨淡的土地市场中，中国海外发展是少数保持活跃的企业之一，在下行态势中的稳定强度、优良布局和优质土储为企业后续的发展奠定不言而喻的竞争优势。 首先，企业保持着稳定的投资强度，2022年上半年企业共新增27宗共459万平方米土 储，总投资金额531亿元，新增货值1082亿元，按面积计算的投销比0.7，略高于2021年全年的水平。 其次，投资布局聚焦于高能级城市，2022年上半年，中国海外发展（不含中海宏洋）有18宗新增土地位于一线及强二线城市，对应购地金额和新增货值占比高达94%。如前所述，正是高能级城市强大韧性支撑了企业业绩兑现，因此在高能级城市的进一步扩储和深耕将持续为企业稳健发展提供保证和助力。 最后，坚持“蓝海战略”，适时采用多元投资方式获取优质土储，在行业洗牌的机会窗口下，企业择优进行项目收并购，2022年上半年企业于上海、广州和成都并购了相关项目的股权，投资金额达106.6亿元。 三、财务维持稳健，现金流入的两大渠道保持韧性 2022年上半年，企业财务状况维持稳健，现金流维持健康，继续为企业的经营发展保驾护航。 其一，企业负债水平较为合理，净负债率39.0%，剔除预收款后的资产负债率54.6%，均远优于“三道红线”的要求。 其二，企业短期偿债能力优良，即便剔除受监管的预售资金后，企业现金短债比仍在2.4倍。 其三，企业现金流入的两大渠道保持韧性，企业仍能在境内外实现正常融资，上半年在境外新增两笔共40亿元5年期固息贷款，在境内发行共180亿元债券，同时综合融资成本进一步下降至3.4%；配合企业强韧的销售和回款，现金流能够实现健康周转。 图表：2019-2022H1中国海外发展详细指标 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 合约销售金额(亿元） 3205.9 3607.2 3695.0 1385.0 合约销售面积(万㎡） 1794.4 1917.3 1890.0 626.4 新增土地建面(万㎡） 1764.6 2505.7 1165.2 459.0 土地储备总建筑面积(万㎡） 8923.0 9190.0 8077.0 7439.0 存续比（年） 5.0 4.8 4.3 5.9 营业收入（亿元） 1636.5 1857.9 2422.4 1037.9 净利润（亿元） 427.5 477.1 430.6 175.9 预收账款（亿元） 979.4 1211.2 1004.6 869.8 预收账款/营业收入 0.6 0.7 0.4 0.4 毛利润率 33.7% 30.0% 23.5% 23.5% 净利润率 26.1% 25.7% 17.8% 17.0% ROE 15.7% 15.5% 12.6% 9.9% ROA 6.3% 6.2% 5.1% 4.0% 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 管理费用率 1.7% 1.4% 1.3% 1.5% 销售费用率 1.6% 1.9% 1.6% 1.7% 财务费用率 5.5% 4.6% 3.5% 4.7% 三费费用率 8.8% 7.9% 6.4% 7.8% 净负债率 32.7% 31.2% 31.1% 39.0% 剔除预收账款的资产负债率 53.8% 60.1% 53.6% 54.6% 现金短债比 2.9 2.5 2.4 2.4 投销比 1.0 1.3 0.6 0.7 经营活动产生的现金流量净额（亿元） 99.1 97.0 225.6 - 货币资金（亿元） 954.5 1104.7 1309.6 1253.2 有息负债（亿元） 1899.6 2129.8 2419.2 2698.2 融资成本 4.2% 3.8% 3.6% 3.4% 总资产（亿元） 7239.0 8236.6 8699.1 9036.4 净资产（亿元） 2891.4 3283.5 3571.1 3709.2 存货（亿元） 3909.8 4580.9 4506.2 4747.7 存货周转率 0.2992 0.3061 0.4076 0.3432 资产周转率 0.2410 0.2401 0.2861 0.2356 备注： 新增和总土地储备包括中海宏洋 剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债）净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产 现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债投销比=新增土储/合约销售面积 财务费用率=利息支出/营业收入，利息支出中包括资本化利息2022H1数据： 存续比=总土地储备/（销售面积*2） ROE=2*净利润/净资产均值，ROA=2*净利润/总资产均值存货周转率=2*营业成本/存货均值 资产周转率=2*营业收入/总资产均值 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码