2021年中国冷库投资指南

智慧投资中国冷库投资指南专题报告疫情后冷库投资的机遇和方向2021年11月 智慧投资中国冷库投资指南摘要在新冠疫情居家隔离之下生鲜电商迎来并喷式发展，2020年生鲜电商全年交易规模约4585亿元，同比增长64%，2021年预计达6705亿元，同比增长46.2%。以叮咚买菜和每日优鲜为代表的生鲜电商呈现出爆发式增长并成功上市。与此同时，2020年世邦魏理仕录得的冷库成交面积较2019年翻番，2021年前三季度的冷库租赁成交面积已经超过2020年，主要由生鲜电商推动，包括叮咚买菜、多多买菜、盒马及美团优选等，也包括第三方冷链运营商。与发达经济体相比，中国的冷库容量仍显不足。全球冷链联盟（GCCA）的数据显示，2018年中国每个城市居民拥有的冷库客量为0.13立方米，仅约为美国的四分之一。冷链物流已经成为保障民生和链接全球生鲜食品的重要通路。食品冷链、医药冷链市场方23兴未艾，冷库基础设施已经成为物流新基建的重要内核。我们相信，未来三到五年，冷库2221投资将持续升温。根据世邦魏理仕最新的投资者调研报告，对冷链物流的投资意向翻了近一倍，这是疫情后生鲜和医药冷链需求的爆发式增长在投资市场的直接体现，与此同时自2020年起冷库投资交易也日趋活跃，境内外资本纷纷加快脚步布局冷库市场，在黑石收购的44亿大湾区物流资产中就包含一处8万吨冷库项目。相比普通高标库，冷库投资和建造更为复杂，管理和运营更精细化，收入更多元，对投资者而言其前期项目投入更大。同时，不同类型的冷库其可投资性也大相径庭，从投资角度出发，功能型冷库（如配送型冷库和分拨型冷库等）承担存储、分拨、配送和加工等功能，更具通用性，可投资性更强。在冷库投资中，城市、区位、体量、品质、功能等要素，都是影响投资回报的关键。因此，冷库投资者需要对于时点把握、策略组合、标的选择等核心问题，进行专业的研究和理性的判断。本报告提出冷库投资的三大原则、五大策略以及十二大重点城市，希望为投资者、冷链企业和租户未来的决策提供参考。2世邦载理仕C 2021 CBRE,INC 智慧投资中国冷库投资指南咨目04冷库简介冷库类型冷库主要分布区域07冷库需求激增生鲜电商爆发式增长冷库租赁交易翻倍冷库投资交易活跃10冷库投资指南冷库服务主要参与者冷库投资流程不同类型冷库可投资性分析冷库投资原则与要素案例分析16结论与建议冷库投资建议附件世邦载理仕C 2021 CBRE,INC 智慧投资中国冷库投资指南我国冷库主要类型图表1：中国冷库分类（按温区分）恒温库及其他，5%根据国家标准（冷键物流分类与基本要求》(GB/T28577-2012)，冷罐物流(coldchainlogistics）是以冷冻工艺为基础、制冷技术为手段，使冷链物品从生产、流通、恒温库适用：酒水、巧克力、销售到消费的各个环节中始终处于规定的温度环境下，以保证冷链物品质量，减少冷生物医药制品等链物品损耗的物流活动。简单来说，冷链物流是有温度控制的供应链，涵盖易腹产品的生产、加工、运输和分销等环节。在冷链物流中，冷库作为存储、包装和分销产品的场地，在整个链条中发挥极为重要的作用。从冷库的服务对象来看，冷链物流主要包括食品冷链、医药冷链以及其他特种物品冷链。目前，市场上的冷库资源以食品冷库为主，医药冷库通常由大型医药公司自建居冷藏库（0°C~10°°C），25%多，专业的第三方医药冷库占比较低。冷藏库适用：蔬菜、酸奶、巴从冷库的温区分布来看，冷冻库占比高达70%，是冷库的主要温区，主要用于存储冷氏奶、水果、冷鲜肉等冷冻库（-18°°C以下），70%冻食品；冷楚库占比约为25%，主要用于存储生鲜及短保物品；部分冷库根据业务需要设计了恒温库及其他温区，用于存放特定物品。冷冻库适用：速冻食品、冰激凌、薯条、冷冻肉和水产数据来源：世邦微理仕，2021年11月世邦载理仕C 2021 CBRE, INC 智慧投资中国冷库投资指南功能型冷库更具投资价图表2：中国冷库分类（按功能分）值功能型冷库占到47%配送型27%功能型冷库：适用于各类冷链客户，承担存储、分拨、配送和加工等功能；主要分布于全国物流枢纽、主要物流节点及消费地城市；由于其地处枢纽型城市，以及功能齐分拨型20%全，能灵活适应不同仓储租户的需求，因而功能型冷库更具投资价值。市场型冷库：服务于农产品交易市场内的商户，为交易市场提供配套存储服务；主要市场型13%分布于农产品产业聚集城市；产地型产地型冷库：服务于特定品类的上游产地客户，在产地提供“最先一公里”的存储、12%预冷等服务；主要分布于特色农产品的产地区及周边；生产型12%生产型冷库：服务于农产品生产及加工企业，为生产及加工企业的原料、成品提供配套存储服务；主要靠近于大型农产品生产及加工工厂附近。其他16%数据来源：中物联冷魅要、世邦频理仕，2021年11月世邦教理仕c 2021 CBRE,INC 智慧投资中国冷库投资指南我国冷库供应分布：华东地区占近四成图表3：中国冷库区城分布东北：9.8%华北：12.3%西北：5.7%华中：15.4%华东：37.2%西南：9.4%华南：10.2%数据来源：中物联净链要、世邦就理仕，2021年11月世期载理仕C 2021 CBRE, INC 智慧投资中国冷库投资指南疫情加速生鲜食品线下图表4:2016-2023年中国生鲜电商交易规模及增速转线上生鲜电离交易规模（亿元）+生鲜电高年增幅（%）15,00079.0%100%10,0009%09564.0%生鲜电商爆发式增长，推动冷链物流市场快速发展。冷链物流是生鲜供应链的基础设施，随41.0%36.7%46.2%着生鲜电商的并腹式焊发带动了冷链物流的快速发展，与此同时，冷链物流服务水平的逐步37.4930.0%50%提高也进一步扩大了生鲜电商的消费需求。目前头部生鲜电商正在全国快速扩张，租仓需求5,000不断扩大，其中包括对于冷库的需求。8891.3082.0452.7964,5856.7059,21211,97进口食品的持续稳定增长，对冷链物流产生了巨大的推动作用。随着居民生活水平提高，消0%费形态转型升级，居民食品消费需求由吃饱向吃好转变，安全性和品质成为重点关注的因素。201620172018201920202021E2022E2023E从尝鲜到常态，进口食品速渐成为寻常百姓餐桌的重要组成部分。餐饮、商超等连锁化业态快速扩张，催生出更多网络型、高标准的冷链物流需求。我国餐饮图表5：2016-2020年中国进口食品规模及增速市场模已达4万亿元，其中连锁餐饮及团餐快增长，一二线城市连锁餐饮门店以46%的速1,500中国进口食品规模（亿美元）→增速(%)50%度急剧扩张。连锁餐饮企业除了对食材及成品的低温存储需求之外，还有食材加工、门店配送的冷链需求。同时，连锁再超通过线上、线下融合，深耕生鲜品类以吸引客流，大整商超企业的生鲜品类占比已达30%。随着连锁商超的跨城市扩张及生鲜品类增多，需要冷链物流1,00026.796%0E作为支撑，对网络型的冷链存储、分炼、配送的需求进一步升级。18.1%17.0950011.0061.8%10%5536137248501.077-10%20162017201820192020款据来源：商务部，艾瑞咨离，世邦就理仕，2021年11月世邦载理仕C 2021 CBRE INC 智慧投资中国冷库投资指南疫情后冷库租赁交易图表6：2019-2021年16个城市冷库租贷面积（万平方米）翻倍50.8$2.62020年生鲜电商全年交易规模约4585亿元同比增长64%，2021年预计达6705亿元，同比增长46.2%。以叮路买菜为代表的生鲜电商呈现出爆发式增长并成功上市，2020年度叮咚买菜营收113.36亿元，同比增长192.16%，总GMV从2018年的7.417亿元增长到了2020年的130.322亿元，复合年均增长率高达319.2%。与此同时2020年世邦数理仕录得的冷库成交面积较2019年翻器，2021年前三季度的冷库租赁成交面积已经超过2020年，主要由生鲜电商推动，包括叮咚买菜、多多买菜、盒马及美团优选等，也包括第三方冷链运营高。22.422.6根据中物联冷链委，2015-2020年我国冷库行业客量整体增速超过10%，其中2020年客量达7080万吨，同比2019年增长17%，主要冷库资源需求集中于山东、广东、上海12.3等地。许多一线城市如北京、天津、上海等冷库时常处于满相甚至爆仓状态，冷库资源较景张，而一些二线城市如合肥、长沙、太原等有时却出现供大于求的现象。与发达经济体相比，中国的冷库容量仍显不足。全球冷链联盟的数据显示，2020年中国冷库总容量为1.31亿立方米，较2018年增长约25%。但城市居民人均拥有的冷库容20162017201820192020量不足0.15立方米，仅约美国的四分之一，市场发展空间广阔。2021前三季度注：该租货交易包含电商及三方冷库运营良的部分干台租货交易数据来累：世邦避理仕，2021年11月世邦载理仕C 2021 CBRE, INC 智慧投资中国冷库投资指南疫情进一步激发了对图表7：投资者对各种另类资产的关注度60%■202120202019冷链物流的投资意愿40%世邦魏理仕2021年中国投资者意向调查显示投资者对冷链物流的投资意向翻了近一倍，这是痘情后生鲜和医药冷链需求的爆发式增长在投资市场的直接体现。20%2020年以来冷库市场的交易火热。黑石收购的44亿大清区物流资产中，就包含一处8万吨冷库项目；汉斯收购位于广东东莞的冷链仓储项目，完成其进入中国市场以0%来的首个物流地产项目；方源资本全部接收CJ物流所持有CJ荣庆物流的所有股权，数据中心冷链物流房地产债养老地产大健康其中就包含自建的冷库设施设备。图表8：冷库投资交易除了冷库交易市场热度不减之外，冷库投建也依然火爆。万纬冷链、美库、普冷国时间融资方（卖方）投资方涉及金额说明际、天环冷链、万鑫冷链、亚冷等物流地产和仓储企业，不断加速在全国的冷库网络布局，相继在全国范围内拿地建设、改建高标准冷库。据中物联冷链委计，仅2020年4月掉子岛中央冷藏智冷国际1.37亿收购弹子岛中央冷微75%股份，包含位于大连的4万吨现代化冷库和1万平方米冷藏集装箱堆场2021上半年，新建、改建的冷库容量就超过354.2万吨（885.4万立方米）。小锅大众住友商事亚洲资本2020年4-11月隐山资本/战略投资的达段份2020年8月九费供应链远洋资本/战略投资2020年9月东疆冷阵新发地/战略投资2020年11月广州富力空港物流园黑石44.1亿收购物流园70%股权，包含一期8万吨冷库项目2020年11月知名基金汉斯/东莞沙田高标准冷连仓储2021年2月希杰莱庆方源资本43亿收购全邮股份，包合莱庆物流自建冷库设超设备欧据来源：世界我理仕，2021年11月世邦载理仕C 2021 CBRE INC 智慧投资中国冷库投资指南冷库服务主要参与者冷链仓储服务领域主要包括三类企业，分别为：冷库基础设施提供商、第三方运营商和综合服务提供商；冷库基础设确是冷链业务的庭盘，具有位置优势和建造品质优势的高标准冷库，将会受到市场和客户的青咪。同时，具备高效稳定的库内运营水平和客户服务能力，也越来越成为上游企业选择冷链合作伙伴的重要考患因素。图表9：冷库主要服务商基础设施提供商第三方运营商综合服务提供商业务模式·冷库租赁为主·库内运营为主·冷库基础设施·较少运营服务·自建冷库较少·库内运营服务盈利模式租金为主服务为主租金+服务物业性质自有或租赁租赁为主，少量自有自有或租赁Metcold新夏(SD)RPRESSVX万纬冷链物流宇培供应链代表企业启程冷链中心京东冷链中外运冷错物流有限公司-JD Coid ChairCGFS数据来源：世邦理仕，2021年11月10世邦载理仕C 2021 CBRE INC 智慧投资中国冷库投资指南冷库投资流程冷库比高标库投资和建造更为复杂，管理和运营更精细化，收入更多元。图表10：冷库投资流程投资阶段建造阶段运营阶段18区位及配套建造成本服务内容，相比干仓更靠近市中