2022年中期业绩点评：非周期性业务增长稳定，减值损失提升夯实利润

2022年8月22日 公司研究 非周期性业务增长稳定，减值损失提升夯实利润 ——雅生活服务（3319.HK）2022年中期业绩点评 （要点 事件：雅生活服务2022年中期营收同比+22%，归母净利润同比-7.4% 2022年8月17日，雅生活服务发布2022年中期业绩公告，实现收入76.2亿元，同比增长22.0%；归母净利润10.6亿元，同比减少7.4%；毛利率为26.9%，较去年同期下滑3.1pct.，净利润率15.1%，较去年同期下滑5.4pct.。截至2022年6月30日，公司在管面积5.3亿平方米，较2021年末增加3972万平方米， 合约面积7.1亿平方米，较2021年末增加4343万平方米。 点评：业态布局均衡，独立发展能力较强，非周期性业务增长稳定 1)规模第一梯队，业态布局均衡。公司在管、合约规模行业领先，截至2022年 6月30日在管项目4383个，覆盖全国31个省市，223个城市，业务集中布局经济发达区域，在管面积中33%位于长三角城市群，20%位于粤港澳大湾区，10%位于山东半岛城市群。公司已在住宅、公建和商业办公等细分业态建立先发优势，形成了均衡的全业态布局。截至2022年6月30日，在管面积中住宅类占比为43%，非住宅类占比为57%（公建45%，商业及其他12%）。 2)独立发展能力较强。截至2022年6月30日，公司在管面积第三方占比83.4%； 上半年新签约第三方合约面积3560万平方米，排名行业前列，对应新增年化合 同金额超过12亿元；强劲的外拓能力驱动公司实现稳健的内生增长。 3)非周期性业务增长稳定。2022H1公司非周期业务收入整体增长34%，其中物业管理/业主增值/城市服务收入分别为49亿元/10.8亿元/6.4亿元，同比增长23%/34%/302%，占总收入比重由2021H1的79%提升至87%；外延增值服务受到房地产市场波动影响，实现收入9.9亿元，同比减少24%，占总收入比重降低至13%。期内家政拳头品牌“51家庭管家”、“汇智家”社区家装公司以及“乐享荟”社区零售APP等业主增值服务平台专业化运营，业务渗透率提高，生活服务/家装宅配/空间运营/机构类增值收入分别增长42%/44%/33%/14%。盈利预测、估值与评级：公司规模处于行业第一梯队，业态布局均衡，非住业态具备领先优势，第三方拓展实力强，非周期性业务保持中高速增长；业主增值条线成熟，城市服务板块初步具备市场化发展能力，增速较快；上半年由于疫情及经济环境影响，开发商增值服务收入减少，同时应收账款计提2.7亿元减值损失 （对比2021年同期4040万元、2021全年1.6亿元），公司利润出现下滑；考虑地产开发端当前市场状况及未来预期，我们小幅下调公司盈利预测（主要下调外延增值业务盈利预测），我们预测公司2022-2024年归母净利润为24.6亿元 （下调11%）/29.7亿元（下调8%）/32.8亿元（下调11%）。当前股价对应2022-2024年PE为4倍/3倍/3倍，估值具备较强吸引力，维持“增持”评级。风险提示：非业主增值服务开展不及预期，第三方外拓竞争加剧或影响扩张速度。公司盈利预测与估值简表 指标202020212022E2023E2024E 营业收入（百万元） 10,026 14,080 17,074 20,334 23,636 营业收入增长率 95.5% 40.4% 21.3% 19.1% 16.2% 归母净利润（百万元） 1,754 2,308 2,458 2,970 3,275 归母净利润增长率 42.5% 31.6% 6.5% 20.9% 10.3% EPS（元） 1.24 1.63 1.73 2.09 2.31 ROE（归母，摊薄） 20.3% 17.9% 16.4% 16.9% 16.1% P/E 5.1 3.9 3.7 3.0 2.8 P/B 1.0 0.7 0.6 0.5 0.4 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2022-08-19；汇率：1港元=0.8677元人民币 增持（维持） 当前价：7.33港元 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股)14.2 总市值(亿港元)：104.09 一年最低/最高(港元)：7.33/30.78近3月换手率：31.65% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报20220525三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略 20220517规模优势明显，经营独立性高——雅生活服务（3319.HK）2021年度业绩点评20210427规模优势明显，业务结构均衡——雅生活服务（3319.HK）2020年度业绩点评20201225战略入股中航环卫，积极协同城市旧改——雅生活服务（3319.HK）跟踪报告 财务报表与盈利预测 利润表（百万元） 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 10,026 14,080 17,074 20,334 23,636 营业成本 -7,053 -10,211 -12,635 -15,192 -17,778 毛利 2,973 3,869 4,439 5,142 5,858 销售费用 -548 -778 -944 -1,124 -1,306 管理费用 -77 -142 -172 -205 -238 折旧及摊销 -181 -282 -310 -353 -394 其他收入-经营 199 178 186 207 226 其他经营净收益 17 102 100 100 100 金融资产减值损失净额 -97 -160 -212 -20 -123 EBITDA 2,647 3,351 3,708 4,454 4,912 营业利润EBIT 2,466 3,069 3,397 4,101 4,518 财务费用(不含财务收入，全部利息支出) -40 -25 -19 -14 -11 应占合联营税后利润 62 32 35 38 42 税前利润EBT 2,488 3,076 3,413 4,125 4,549 所得税 -515 -510 -683 -825 -910 净利润（含少数股东权益） 1,973 2,566 2,731 3,300 3,639 净利润（不含少数股东权益） 1,754 2,308 2,458 2,970 3,275 股本(百万股） 1,333 1,420 1,420 1,420 1,420 EPS(元，人民币） 1.24 1.63 1.73 2.09 2.31 资产负债表（百万元） 2020 2021 2022E 2023E 2024E 流动资产合计 9,100 13,411 14,546 16,997 19,499 货币资金 5,057 4,391 4,917 5,163 5,421 应收及预付款项 3,406 5,105 7,527 9,612 11,728 存货 19 39 52 68 86 受限制现金 28 3,349 49 54 59 按公允值计入损益的金融资产 591 527 2,000 2,100 2,205 非流动资产合计 4,875 6,770 7,667 8,392 9,049 固定资产净值-物业,厂房及设备 255 507 572 634 682 使用权资产-非流动资产 35 74 75 92 95 其他无形资产 961 1,351 1,767 1,992 2,208 权益法投资-非流动资产 1,105 1,111 1,158 1,203 1,242 商誉 2,182 3,123 3,455 3,785 4,093 非流动资产的预付款-非流动资产 254 351 388 425 460 递延所得税资产-非流动资产 50 138 147 157 165 以公平值计入其他全面收益的金融资产/可供出 29 24 100 100 100 售投资-非流动资产资产总计 13,975 20,181 22,213 25,389 28,548 流动负债合计 4,865 6,757 6,686 7,273 7,584 应付账款及其它应付款项 3,371 4,808 4,766 5,090 5,227 租赁-流动负债 21 47 48 53 54 合同负债-流动负债 804 1,181 1,348 1,520 1,643 应交所得税-流动负债 425 547 478 578 637 非流动负债合计 452 514 551 587 620 递延税项负债-非流动 225 351 379 404 427 租赁-非流动负债 16 31 32 34 35 应付账款及其它应付款项-非流动负债 51 35 39 43 47 合同负债-非流动负债 75 84 89 93 98 负债总计 5,318 7,270 7,237 7,860 8,204 股本金 1,333 1,420 1,420 1,420 1,420 储备 3,403 5,615 5,615 5,615 5,615 留存收益 2,619 4,156 5,994 8,215 10,664 少数股东权益 1,303 1,720 1,947 2,279 2,645 股东权益合计 8,657 12,911 14,976 17,529 20,344 现金流量表（百万元） 2020 2021 2022E 2023E 2024E 经营活动现金流 2,620 2,645 886 2,228 2,353 投资活动现金流 (894) (4,410) 260 (1,233) (1,268) 融资活动现金流 (876) 1,103 (620) (749) (826) 净现金流 850 (663) 527 246 258 资料来源：Wind，光大证券研究所预测注：EPS按最新股本测算 行业及公司评级体系 评级说明 增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上业 及 减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；司 无评级因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上；级 基准指数说明： A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内 （仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。