地产行业周报：多部门力促“保交楼”，多孩家庭获政策倾斜

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 多部门力促“保交楼”，多孩家庭获政策倾斜 2022年8月21日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：近日住建部等多部门联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此举有助于缓解问题项目资金压力、加快复工复产，同时“保交楼”举措由地方上升至中央层面，一定程度提振市场信心。本周卫健委等发文提出 住房政策向多子女家庭倾斜，惠州、昆山等城市调控政策进一步松动。随着政策持续发力，后续房地产有望温和修复，但过程或相对波折。投资建议方面，开发板块建议优选销售、投资占优，有望率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。 政策环境监测：1）住建部等：通过专项借款支持已售逾期难交付项目；2）首批保障性租赁住房公募REITs正式发售。 市场运行监测：1）成交环比回升，有望温和修复。本周（8.13-8.19）新房成交3.0万套，环比12.4%；二手房成交1.6万套，环比升6.0%。8月（截至19日）新房日均成交同比降29.8%，较7月收窄1.2pct。后续购房信心重塑仍需时日，政策推动下成交或温和修复。2）改善型需求占比环比下降。2022年7月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降4.9pct至77.2%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10359万平，环比升0.2%。短期销售去化承压、供给以销定产情形下，绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，一二线占比下滑。上周百城土地供应建面3407.9万平、成交建面1941万平，环比降10.6%、44.8%；成交溢价率2.9%，环比降 3.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2%、30.7%、67.3%，环比分别降8.9pct、降6.6pct、升15.5pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行59.7亿元，环比增加19.2亿元；无海外债发行，环比降0.3亿美元；重点房企发行利率为1.88%-7.5%，唯一一个可比发行利率较前次持平。2）信托：上周集合信托发行20.7亿元，环比减少1.4亿元。3）地产股：本周房地产板块涨3.29%，跑赢沪深300（-0.96%）；当前地产板块PE（TTM）11.5倍，估值处于近五年76.52%分位。本周沪深港股通北向资金 净流入前三房企为保利发展、金科股份、华发股份；南向资金净流入前三房企为龙湖集团、旭辉控股、华润置地。 2022年8月19日住建部等 通过银行专项借款支持已售逾 期难交付住宅项目建设交付 2022年8月16日卫健委等加快完善住房保障体系，实施多孩家庭购房租房倾斜政策 2022年8月17日济南 创新推出二手房“带押过户” 登记 2022年8月17日南京浦口拟出房票新政，可抵购房款、 给予购房奖励 2022年8月16日海宁 取消外地居民购房限制、新购 房不再限售 2022年8月18日南京 长三角三省一市社保缴纳年限 可累计并赋分 2022年8月16日湖州 鼓励国企收购滞销房，统筹项目间资金使用，降低预售条件 2022年8月17日昆山 外地户籍居民购首套房无需社保或个税证明 2022年8月15日惠州 首套普通住房首付比例最低降至2成 2022年8月17日太仓 外地户籍居民购首套房无需社保或个税证明 偏松偏紧中性 2022年8月17日合肥 严查房企故意“躺平”行为， 千方百计“保交楼、稳民生” 资料来源：各部门网站，平安证券研究所3 住建部等：通过专项借款支持已售逾期难交付项目 事件描述：据新华社报道，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。 点评：1）尽管各地保交楼积极推进，但资金压力犹存。受困房企因销售大幅下滑与融资受限，对旧项目“保交楼”资金支持相对有限。7月政治局会议强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，随后郑州等多地政府通过纾困基金、引入AMC等方式，帮助受困房企、项目盘活现金流。但1-7月全国土地出让收入同比下降31.7%，叠加防疫等财政支出较大，地方直接财政支持相对有限。2）此次住建部、财政 部、央行等提出通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，有助于缓解资金压力、加快问题项目复工复产与保交付，同时“保交楼”举措由地方上升至中央层面，一定程度上提振市场信心。3）有关部门还强调，“保交楼、稳民生”工作坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任；对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。通过压实企业自救责任与追究处置，旨在避免房企主动违约、“躺平”等道德风险，同时后续地方政府或将通过积极牵头组织对接国央企、金融机构，在“保交楼”中承担更多责任。 首批保障性租赁住房公募REITs正式发售 事件描述：8月16日，首批保障性租赁住房REITs正式发售，3只产品（华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT）预计募集总金额37.97亿，拟认购份额均超100倍。其中，红土深圳安居REIT超133倍，刷新已发行公募REITs纪录。 点评：1）保租房REITs发售，意味着保租房“投融管退”全生命周期有望打通。保租房投资回收周期长、市场参与热情不高的背景下，REITs为资金退出提供新的路径，原始权益人可在5年后出售所认购的份额。同时，通过公募REITs回收的资金只能用于保租房建设，有助于增加住房供给，促进市场良性循环发展。2）政策鼓励民企参与，未来发行主体有望扩容。8月16日，发改委新闻发布会上提出，要进一步提高推荐效率，推动基础设施REITs市场规模不断扩容，特别是积极推进符合条件的民企项目发行上市。此次保租房REITs原始权益 人均为地方保租房专营平台，随着保租房市场不断发展，原始权益人有望向租赁住房领域具备品牌、运营能力的房企如万科（租赁品牌泊寓）、龙湖（冠寓）、旭辉（领寓）等延伸。3）首批保租房公募REITs底层资产较为优质。3只保租房REITs底层资产均为人口净流入重点城市重点区域的优质租赁住房，且较低的租金水平有效保障项目出租率。其中，华夏北京保障房REIT底层资产为海淀区的龙家园和朝阳区的熙悦尚郡，租金水平为周边的60%不到，截至2022年一季度平均出租率94.6%；红土深圳安居REIT底层资产涵盖福田、罗湖、大鹏、坪山四区的4个项目，租金水平为周边的60%，平均出租率99%；中金厦门安居REIT底层资产为集美区园博公寓和珩琦公寓，租金水平为周边的70%左右，平均出租率99.3%。 成交：环比回升，有望温和修复 点评：本周（8.13-8.19）新房成交3.0万套，环比12.4%； 二手房成交1.6万套，环比升6.0%。8月（截至19日）新房日 均成交同比降29.8%，较7月收窄1.2pct。后续购房信心重塑 仍需时日，政策推动下成交或温和修复。 8 万套 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套 2 6 1.5 4 1 2 0.5 0 21.8.14 0 21.10.14 21.12.1422.2.1422.4.1422.6.14 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 05/705/705/705/705/705/705/705/7 结构：改善型需求占比环比下降 点评：2022年7月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比升4.9pct至22.8%，90-140平套数占比环比降2.6pct至62.6%，140平以上套数占比环比降2.3pct至14.7%，改善型 需求（90平以上）占比环比下降。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.52022.7 库存：环比微升，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10359万平，环比升0.2%。短期销售去化承压、供给以销定产情形下，绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.10.1620.12.421.1.2221.3.1221.4.3021.6.1821.8.621.9.2421.11.1221.12.3122.2.1822.4.822.5.2722.7.15 土地：成交、溢价率回落，一二线占比下滑 点评：上周百城土地供应建面3407.9万平、成交建面1941万平，环比降10.6%、44.8%；成交溢价率2.9%，环比降3.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2%、30.7%、67.3%，环比分别降8.9pct、降6.6pct、升15.5pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.72021.12022.12022.42022.7W8.1 20.8.1720.12.1721.4.1721.8.1721.12.1722.4.17 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周 2021.72021.12022.12022.42022.7W8.1 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 250 200 150 100 50 0 万平 213 成都 百城土地成交前五城（8.8-8.14） 135 717065 九江绍兴包头湖州 净投放（亿元，右轴）流动性指标平均基准 90央行投放对冲央行对流动性表述为较高对冲缴税发债投放 7 流动性环境：资金价格边际上升，但仍维持在极低水平 税期走款叠加MLF缩量续作，资金价格回调。R001上涨16.87BP至1.30%，R007上行10.97BP至1.56%。本周一至周五，央行每天进行逆回购操作20亿元，完全对冲到期量。本周一有6000亿元MLF到期，央行缩量续作4000亿。因此本周央 行公开市场全口径净回笼2000亿元。下周公开市场逆回购到期100亿元。 6 5 4 3 2 8,0001 R007回调（%） 2019202020212022 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20-6,000 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格多数上涨（%） 2022/8/122