行业周报：投资销售数据持续低迷，市场全面修复仍需时日

核心观点：投资销售数据持续低迷，市场全面修复仍需时日 1-7月统计局房地产投资销售数据和社融数据持续走低，8月以来单周新房成交数据同比维持下滑趋势，我们认为当前行业恢复不及预期的主要原因在需求端，居民的购房能力与购房意愿都受到了压制。当前政府稳地产态度明确，各地因城施策持续放松地产调控，保交楼政策陆续落地，市场悲观情绪或将逐步修复，但市场的全面恢复仍需时日。央行下调MLF和逆回购利率超出预期，8月LPR报价下调可能性增大，同时金融机构开始探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资，我们预计后续政策面持续宽松，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：统计局投资销售数据走弱，央行下调MLF利率 中央层面：央行中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均较前期下降10个基点。国家统计局1-7月份全国房地产开发投资同比下降6.4%，市场数据恢复疲软。交易商协会召集民企开会探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。 地方层面：北京住房租赁条例将于9月1日实施，并发文称将优化商品住房销售管理，项目可按栋申请办理预售许可。多地限购放松和首付比例调低政策持续推进，苏州二套首付比例由5成降至3成，贷款未结清的首付比例由8成降至6成；昆山和太仓放松限购，购买首套房无需社保。福州首付5成降至4成，首套无贷款记录的首付4成降至3成，惠州商贷最低首付比降至2成。 市场端：二手房市场持续回暖，土地成交面积同比微升 销售端：2022年第33周，全国64城商品住宅成交面积329万平米，同比下降33%，环比增加5%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达13382万平米，累计同比下降36%，一二线城市累计成交表现好于三四线。全国23城二手房成交面积为148万平米，同比增速20%，前值20%；年初至今累计成交面积4167万平米，同比增速-25%，前值-26%。 土地端：2022年第33周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3408万平方米，成交土地规划建筑面积2067万平方米，同比增加2%，成交溢价率为3.3%。 一线城市成交土地规划建筑面积39万平方米，同比下降49%；二线城市成交土地规划建筑面积596万平方米，同比增加29%；三线城市成交土地规划建筑面积1432万平方米，同比下降4%。 融资端：国内信用债发行同比环比减少，海外债无新增发行 2022年第33周，信用债发行44.2亿元，同比减少60%，环比减少19%，平均加权利率3.69%，环比增加106BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、统计局投资销售数据走弱，央行下调MLF利率 中央层面：（1）央行：开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作和20亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均较前期下降10个基点。（2）国家统计局：1-7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中住宅投资60238亿元，下降5.8%；房地产市场当前处于筑底阶段，对经济的影响会逐步改善；房地产项目交付问题总体风险可控。（3）银保监会：积极支持更加有力地推进“保交楼、稳民生”工作，落实好房地产金融审慎管理制度，有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚性和改善性住房需求。（4）中国银行间市场交易商协会：再次召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。（5）REITs：首批“保租房”公募REITs公开发售，华夏基金、红土创新基金和中金基金发布公告称保障房REITs全部售罄，均超过100倍认购，刷新了目前已发行公募REITs认购纪录，将提前结束募集，并进行比例配售。（6）卫健委等17部：住房政策向多子女家庭倾斜，在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金；对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策；加快发展长租房市场，推进租购权利均等。（7）财政部：前7月房产税收入2247亿元，比2021年同期增长14%。 地方层面：（1）北京：住房租赁条例于9月1日实施，严格整治租房乱象；优化商品住房销售管理，项目可按栋申请办理预售许可；印发《北京市助企纾困优化营商环境若干措施》的通知。（2）广州：发文支持产业园区工业企业利用自有工业项目配套用地建设宿舍型保障性租赁住房，相关企业可享受土地、财税和金融支持政策；在广东全省率先实现“交房即交证+用电过户联办”。（3）济南：无须提前还贷及垫付资金，二手房“带押过户”新模式；公积金贷款二套首付比例降至4成。（4）福州：发文下调限购区（五城区）购房首付比例：在本市五城区有一套商品住房，贷款已结清的，首付5成→4成；对非五区户籍首套无贷款记录的，首付4成→3成。 （5）杭州临安：调整人才购房补贴标准将E类人才及全日制博士、硕士研究生纳入补贴范围，发放15至35万元补贴；申请人需与临安区属单位签订5年以上全职合同，且连续缴纳6个月社保或个税。（6）湖州：公积金累计贷款额度最高至100万元；取消住房公积金再次贷款需间隔6个月的要求；推出直系亲属提取互助政策； 推出按月提取冲还商贷。（7）苏州：昆山、太仓放松限购，在苏州大市名下无房的非本地户籍人口，在昆山、太仓2地购买首套房无需社保；符合人才认定条件的非本地户籍居民可购买三套房。降二套首付比例新政于8月16日开始执行，针对贷款结清的首付比例由5成降至3成；贷款未结清的首付比例由8成降至6成。（8）合肥：建立房地产问题协调处理机制：对查实存在有明显质量问题、违规销售、抽挪资金、虚假宣传、故意“躺平”等行为的，严格依法依规处置，及时向社会公开曝光；对查实没有主观故意问题但存在暂时困难的，全力助企纾困。（9）长春：商品房预售资金监管比例不再与房企信用评分关联。 表1：统计局投资销售数据走弱，央行下调MLF利率 2、销售端：新房成交量同比下滑，二手房成交量持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第33周，全国64城商品住宅成交面积329万平米，同比下降33%，环比增加5%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达13382万平米，累计同比下降36%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比持续下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比微升 图3：2022年第33周64大中城市成交面积同比下降环比微升 图4：2022年第33周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2022年第33周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第33周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比微升 根据房管局数据，2022年第33周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-36%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-14%、-40%、-32%，年初至今累计增速-29%、-33%、-43%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第33周，全国23城二手房成交面积为148万平米，同比增速20%，前值20%；年初至今累计成交面积4167万平米，同比增速-25%，前值-26%。 图8：23城二手房成交同比持续增长 图9：低能级二手房市场累计成交面积表现相对较差 3、投资端：土地成交面积同比增长 2022年第33周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3408万平方米，成交土地规划建筑面积2067万平方米，同比增加2%，成交溢价率为3.3%。一线城市成交土地规划建筑面积39万平方米，同比下降49%；二线城市成交土地规划建筑面积596万平方米，同比增加29%；三线城市成交土地规划建筑面积1432万平方米，同比下降4%。 图10：100大中城市土地成交面积同比持续回暖 图11：100大中城市土地成交总价同比下滑 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位 4、融资端：国内信用债发行同比环比均减少 2022年第33周，信用债发行44.2亿元，同比减少60%，环比减少19%，平均加权利率3.69%，环比增加106BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年8月15-19日，下同）房地产指数上涨3.29%，沪深300指数下跌0.96%，相对收益为4.25%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第4位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：广宇发展、蓝光发展、南山控股、金地集团、招商蛇口，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为西藏城投、万通发展、中润资源、广汇物流、世荣兆业。 图16：本周房地产指数上涨3.29%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中广宇发展、蓝光发展、南山控股涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中西藏城投、万通发展、中润资源跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 1-7月统计局房地产投资销售数据和社融数据持续走低，8月以来单周新房成交数据同比维持下滑趋势，我们认为当前行业恢复不及预期的主要原因在需求端，居民的购房能力与购房意愿都受到了压制。当前政府稳地产态度明确，各地因城施策持续放松地产调控，保交楼政策陆续落地，市场悲观情绪或将逐步修复，但市场的全面恢复仍需时日。央行下调MLF和逆回购利率超出预期，8月LPR报价下调可能性增大，同时金融机构开始探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资，我们预计后续政策面持续宽松，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。