业绩跑赢同业，全年销售目标维持正增长

业绩跑赢同业，全年销售目标维持正增长 报告內容 业绩跑赢同业。越秀地产2022年上半年收入同比上升29.1%至313亿元（人民币。下同，特别指明除外），其中物业发展分部收入同比上升32.8%至298亿元，是公司最大的营收来源；房地产管理同比上升8.2%至7.6亿元；房地产投资租金收入同比下降48.5%至1.8亿元，主要因为出售越秀金融大厦予联营公司越秀房产基金 （405.HK）导致并表租金下跌。毛利同比上升2.5%至66.5亿元，毛利率同比下降 5.5个百分点至21.2%。我们按统一标准所估算的核心经常性净利润约18.4亿元，同比下降14.3%。核心净利润下降的最主要来自越秀房产基金的融资业务汇兑亏损，导致联营公司盈利由盈转亏所导致。如按公司官方口径把有关的汇兑亏损撇除，官方的核心净利为21.3亿元，同比上升1.4%。公司宣布派发中期股息，每股港币0.319港元，总额相当于8.5亿元，核心分派比率40%，与去年持平。 三条红线继续达标。越秀地产总有息负债同比上升13.2%至846亿元。在手现金同比下降2.4%至391亿元，其中，非受限现金同比下降10.1%至260亿元。净杠杆比率同比上升9.9个百分点至59.7%，维持行业较低水平。总资产同比上升8%至3210亿元、总负债同比上升7%至2447亿元、合同负债上升3.7%至720亿元，扣除合同负债后的资产负债比率约69.4%，同比持平。公司短期有息负债约270亿元，现金短债比率接近1倍，若把监控户资金也计算在内，官方公布的现金短债比 率为1.4倍。 销售维持正增长。越秀地产上半年销售金额约489亿元，同比上升3.2%（1-7月約 549亿元，同比上升4%），在百强房企中，是唯一销售额额维持正增长的主流房企。 公司动态 2022年8月19日 越秀地产（123.HK） 证券研究报告 房地产行业 投资评级：未评级 目标价格：未评级 现价(2022-08-18)：9.26港元 总市值(百万港元)28,673 流通市值(百万港元)11,561 总股本(百万股)3,096 流通股本(百万股)1,248 12个月低/高(港元)6.07/10.2 平均成交(百万港元)40.7 股东结构 越秀集团39.78% 广州地铁19.90% 股价表现 地产行业上半年整体延续去年的悲观情绪，百强房企整体销售同比下跌50.7%，越秀地产跑赢同业，主要受惠于公司的TOD发展模式，以相对较低之地价取得核心地区位置较佳的土地，尤其是在广州。上半年销售中，TOD项目销售约121亿元，同比上升58.8%。公司上半年在杭州获得勾庄TOD项目，总建面约37万平米，首次在大湾区以外城市获取TOD项目，TOD模式全国化拓展实现了新突破。 资本市场将继续关注。越秀地产是业绩期内首批发业绩的房企之一，在收入、合约销售均取得正增长，虽然在地产逆周期中，毛利率及净利率出现下降，但盈利水平 股价及恒指相对走势 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 成交额(百万港元) 180.0 150.0 120.0 90.0 60.0 30.0 0.0 仍然远高于同业平均水平，分派比率维持40%，平均融资成本下降至4.11%，突显出公司国企背景及TOD发展模式的优势。截至6月，公司已售未结金额约1564亿元，全年可售货值维持2150亿元、销售目标维持1235亿元，表现管理层对全年销售有信心维持正增长之预期。考虑到公司土储以大湾区、长三角之一、二线城市为主，去化能力将较有保障，我们预期越秀将继续吸引资本市场之关注。 (31/12年结；百万人民币) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 46,234 57,379 66,742 75,423 83,414 增长率(%) 20.6% 24.1% 16.3% 13.0% 10.6% 核心净利润 3,806 4,132 4,388 4,726 5,196 增长率(%) 29.2% 8.6% 6.2% 7.7% 9.9% 毛利率(%) 25.1% 21.8% 21.6% 21.5% 21.7% 净利润率(%) 8.2% 7.2% 6.6% 6.3% 6.2% 每股核心收益（人民币） 1.23 1.33 1.39 1.54 1.66 每股账面价值（人民币） 14.13 14.93 15.82 16.76 17.76 每股股息（人民币） 0.51 0.53 0.56 0.61 0.66 市盈率 6.50 5.98 5.74 5.18 4.80 市净率 0.57 0.53 0.50 0.48 0.45 股息收益率(%) 6.4% 6.7% 7.0% 7.6% 8.2% 数据来源：公司资料、彭博 风险提示：疫情影响、调控放松效果不确定、同业出险影响行业及购房情绪。 22-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08 成交额(百万港元)123.HK恒指相对走势 %一个月三个月十二个月 相对收益5.914.049.9 绝对收益1.89.525.0 数据来源：彭博、港交所、公司 黄焯伟房地产行业分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 图1：业绩总结 (百万元) 上半年 下半年 2020年 上半年 下半年 2021年 2022年 上半年 同比变动 合约销售额 22,393 73,370 95,763 47,383 67,767 115,150 48,914 3.2% 销售面积（百万平米） 0.81 2.98 3.79 1.79 2.39 4.18 1.78 -0.8% 销售均价 27,663 24,591 25,247 26,447 28,413 27,570 27,515 4.0% 营业额 23,714 22,520 46,234 24,236 33,143 57,379 31,293 29.1% 房地產發展 22,542 20,923 43,465 22,468 31,685 54,153 29,838 32.8% 房地產管理 452 350 802 703 708 1,410 760 8.2% 房地產投資 291 312 603 350 293 642 180 -48.5% 其他 429 936 1,365 716 457 1,173 515 -28.1% 毛利 6,643 4,984 11,626 6,486 5,996 12,482 6,645 2.5% 毛利率(%) 28.0% 22.1% 25.1% 26.8% 18.1% 21.8% 21.2% -5.5pp 销售及行政开支 (1,060) (1,494) (2,554) (1,109) (2,104) (3,213) (1,361) 营业利润 5,583 3,490 9,072 5,377 3,892 9,269 5,284 -1.7% 营业利率(%) 23.5% 15.5% 19.6% 22.2% 11.7% 16.2% 16.9% -5.3pp 净利润 2,297 2,386 4,683 2,700 2,573 5,274 2,583 其中，归属公司拥有人 1,995 2,253 4,248 2,300 1,289 3,589 1,707 -25.8% 净利润率(%) 8.4% 10.0% 9.2% 9.5% 3.9% 6.3% 5.5% 减：税后非核心收益 (3) 445 442 154 (697) (543) (133) 减：税后非经常收益 1 2 3 1 1,834 1,835 - 核心经常性净利润 1,997 1,806 3,803 2,146 151 2,297 1,840 -14.3% 核心经常性净利润率(%) 8.4% 8.0% 8.2% 8.9% 0.5% 4.0% 5.9% -3.0pp 减:应占合联营企业业绩 10 923 932 103 312 415 7 经调整核心净利润 2,290 1,016 3,306 2,443 1,123 3,566 2,709 10.9% 经调整核心净利率(%) 9.7% 4.5% 7.1% 10.1% 3.4% 6.2% 8.7% -1.4pp 所得税开支 (3,110) (2,407) (5,517) (3,101) (2,468) (5,569) (2,510) 所得税开率(%) -57.5% -50.2% -54.1% -53.5% -49.0% -51.4% -49.3% 总资产 235,285 263,196 297,229 313,855 320,950 8.0% 应占权益 41,821 43,748 46,096 46,236 46,688 1.3% 土储建面（百万平米） 23.63 24.54 28.09 27.11 28.60 1.8% 总债务 71,427 67,839 74,715 75,534 84,575 13.2% 减：现金 30,161 37,308 40,003 40,499 39,054 -2.4% 净债务 41,265 30,531 34,712 35,035 45,521 总权益 57,926 64,276 69,682 74,367 76,257 净杠杆比率（%） 71.2% 47.5% 49.8% 47.1% 59.7% 9.9pp 资产负债比（%） 70.7% 69.2% 69.4% 69.1% 69.4% 0.0pp 现金短债比（%） 205.6% 170.2% 130.4% 109.9% 96.7% -33.7pp 资料来源：公司资料、安信国际整理 客户服务热线 香港：22131888国内：4008695517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下(1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动。 此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士，尤其 （但不限于）此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本、加拿大或美国，或直接或间接分发至美国或任何美国人士（根据1933年美国证券法S规则的解释），安信国际也