碧桂园-调研纪要

20220818碧桂园2007.HK电话会|纪要时间：20220818星期四13：00-14：00与会：总裁莫斌先生、常务副总裁程光煜先生、首席财务官伍碧君女士整理：招银国际内部资料，切勿转发；如有错漏，敬请谅解管理层分享：–公司刊登盈利预警，业绩大幅下滑67-70%yoy； –本期结算收入和利润下滑原因，2H21以来行业面临不利挑战，我司无法独善其身，对中期业绩特比利润别产生直接影响：1）受疫情影响交付规模下降，减慢结算进行，收入规模下降，影响结算毛利和利润规模；2）市场下行超预期，纳入结算项目毛利较低，18-19年拿地项目受影响明显；3）行业出清没有结束，市场加剧下行，我们部分区域保障现金流做了量价平衡安排对GPM造成压力；4）计提减值对毛利造成影响；5）汇率波动造成损失。 –集团考核集中到资金使用效益，对部分市场缺乏审慎原则，市场下行和预期形成反差造成决策失误，授权下放造成区域为抢占市场造成投资需要改善，为保障现金流安全对尾盘资产和即将放弃的区域做了量价平衡安排–战略从106个区域减到63个区域； –资产负债表持续优化，三条红线出台对行业纠偏，我们做了降负债安排，这一轮周期能活下来也是过程中不断降杠杆举动的后果，净负债率50%以下，现金短债比2倍左右，经营性现金流持续为正，可动用现金充足–为了穿越周期确保核心资产不受损，通过销售回款和现金管理，减少不必要开支，通过经营性现金流偿还高成本负债。 保交付保债务。 1H22在214个城市交付1070批次25万套住房。 发行可转债33.68亿，新股24.1亿，境内中票60亿，供应链ABS等，交易商协会也在推进中票发行。 –2H22境外没有到期美元债，境内2批合计40亿我们做好了安排。 23年1月份40亿美元债，境内1，4，5月4笔合计69亿到期–现金流：未来风险点加入了考量，留足安全垫应对外部不确定性，权益销售1850 亿，权益回款1703亿，回款率92%，预计1H22支付工程款800-600亿，税费销管费会有大幅下降，2H22现金流可以保持平稳。 –认为行业恢复需要一段时间，体量超10万亿的企业有更多活下来的机会，信心来自四点：1）对未来市场的信心，穿越周期后是健康发展的市场；2）政府调控信心，国家调控能力强大；3）对管理有信心，多年竞争力到一定高度，由于投资决策授权管理不审慎造成今天被动局面；4）对新业务有信心，6月份对建筑子公司进行整合成立了科技建筑集团，对建筑机器人研发应用生产全过程，在建项目正在投入使用，全过程测试效果理想，对主营业务发展一定会如虎添翼，Q&A：一、1）三四线布局多公司去化较低，公司1H22去化状态，2H22平稳或恢复会采取什么策略超过同行？ 2）近期政策帮助优秀民企融资，管理层觉得作用有多大？ 3）1H22结转放慢，竣备减缓，2H22施工进度结转速度是否有提速还是原则上有现金流出大的继续跟1H保持一致？ 1.1）1-7月份，统计局销售额下降28%，百强下降49.3%，我们公告了2152亿，同比下降39.8%，优于行业。 2）1H22看市场逐步探底，6-8月是地步盘整，城市严重分化，不是1-3线城市，整体高线强于底线，每个量级都还是有分化，一线北京上海强，广州深圳弱；二线三线就更严重。 三四线城市分类很多，3）各地除了少量有承接外溢或旅游度假市场，其他属于封闭市场，是当地短中期供求关系呈现的结果，剩下的200多个城市差异很大，我们长三角珠三角城市基础较好，销售还可以，韶关、清远、台州、扬州、宁波等； 4）截止630，公司宏观去化率50%，全年尺度看可控，有些项目去化很好，西安上海100%去化，差异较大。 5）2H22还是筑底过程，认为不会比上半年同比情况再差，也不会有很大反转，会是底部盘整城市分化的过程，市场是不能改变的，但我们有策略；1）货量充沛，一万亿权益可售土储，也能较好对冲市场分化，全年预计疫情影响，项目好的加速去化，项目一般就降低供货，精准供货，以自住偏改善产品为主，积极调节产品，适销对入。 短期还是以现金流为导向，高权益项目资金可以归集，监控不搞的会加大供货，保证能有好的现金流的表现。 相信销售规模2H能稳定，优于头部同行二、1）目前市场环境下，2H22和1H23管理层最重要的工作是什么？目前管理效果如何考量？ 1.我们以现金流为核心，做好BS和IS的平衡，活下去，保证市场到来能活得更好；保证按时交付，债券刚性兑付，保证核心资产，核心人员；同时致力于新业务健康发展监管机构的政策支持力度很大，河南政府很希望参与保交楼稳民生工作，希望政府投资平台收购后，清理干净后交给我们代管代建代销，政府充满期盼，考察了我们在河南的能力后，在民营企业中优选我们希望给我们更多项目保交楼稳民生，市场会在政策加持下慢慢恢复三、1）梳理债务情况，能否到期债务资金安排在过一遍？ 2）利润率目前是否预期中期或全年是否接近底部，后续新项目进来是否也还有下降空间？ 1.2H22没有到期美元债，境内有到期可回售的2笔合计40亿，做好了资金安排。 22年630到23年630的短债规模会下降，23年1月份40亿美元债，境内1，4，5月4笔合计69亿到期，一年内到期占比不大，现金短债比维持2倍左右2.毛利还是围绕可动用现金为目标，盘活优质资产，去除劣质资产，等有反转机会才能有较高溢价销售，结算毛利率有压力，伴随20年下半年和今年旧改资产获取对毛利率有提升作用，科技机器人制造和对现金整理的安排对利润起到修复作用。 四、1）如何看待目前预售监管环境，历史来看最严吗？ 认为何时会好转？ 1.目前最严，因为保交楼，政府说在保交楼和企业流动性之间平衡，相信目前各地会按照中央政策的安排做平衡安排。