销售率先复苏，多元化拿地优势强化

越秀地产(0123.HK) 销售率先复苏，多元化拿地优势强化 房地产 2022年08月18日 推荐（维持） 主要数据  行业 房地产 公司网址 www.yuexiuproperty.com 大股东/持股 越秀集团/39.78% 实际控制人 广州市人民政府 总股本(百万股) 3096.5 流通A股(百万股) 0 流通B/H股(百万股) 3096.5 股价：9.26港元 总市值（亿港元）286.7 流通A股市值(亿港元)0 每股净资产(元)15.1 资产负债率(%)76.2 行情走势图 相关研究报告 《越秀地产*0123.HK*湾区“国资优等生”，多元纳储筑牢根基》2022-07-25 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 王懂扬投资咨询资格编号 S1060522070003 cn 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 46234 57379 66747 77496 88920 YOY(%) 20.6 24.1 16.3 16.1 14.7 净利润(百万元) 4248 3589 3858 4372 5010 YOY(%) 21.9 -15.5 7.5 13.3 14.6 毛利率(%) 25.1 21.8 21.5 22.0 22.5 净利率(%) 10.1 9.2 8.3 8.1 8.0 ROE(%) 9.7 7.8 8.1 8.8 9.7 EPS(摊薄/元) 1.37 1.16 1.25 1.41 1.62 P/E(倍) 5.8 6.9 6.4 5.7 4.9 P/B(倍) 0.6 0.5 0.5 0.5 0.5 WANGDONGYANG339@pingan.com. 事项： 越秀地产发布2022年中期报告，2022H1营收312.9亿元，同比增长29.1%；归母净利润17.1亿元，同比下滑25.8%。 平安观点： H1销售逆势正增长，区域布局优势凸显。2022H1公司营收312.9亿元，同比增长29.1%；受毛利率下滑、汇兑损失等影响，归母净利润17.1亿 元，同比下滑25.8%。2022H1公司销售额489.1亿元，同比上升3.2%，为50强房企中唯一一家H1销售正增长房企。销售逆势正增长主要得益于公司优中选优布局，深耕一线、强二线城市、大湾区等核心区域，随着政策端改善带动需求端释放，公司有望率先受益于行业基本面复苏。 拿地扩储颇具亮点，积极把握扩张机遇：H1公司新增土储346万平米， 50强房企中越秀拿地销售面积比（61.3%）位居第2位，金额比（16.5%）位居第9位，拿地力度保持前列。TOD模式全国化拓展取得新突破，通过产交所摘牌方式于杭州获得勾庄TOD项目，为公司首次在大湾区以外城市获取TOD项目；同时向母公司收购广州琶洲南TOD项目，TOD总土储增至359万平米，占总土储12.6%。TOD项目通常位于城市核心地段且具备高利润率特点，后续有望转化为去化优势，带动公司毛利率企稳改善。 融资成本持续下滑，财务稳健助穿越周期：公司三条红线保持绿档达标， H1于境内成功发行低成本人民币公司债券合共61.5亿元，3+2年期票面利率介于2.84-2.90%，5+2年期票面利率介于3.35-3.38%，平均借贷成本较2021H1下降34bp至4.11%，债务结构持续优化，融资渠道保持畅通，助力公司平稳度过行业低谷期，为行业出清后提升市场份额奠定基础。 投资建议：公司作为大湾区地方国企，在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，2022H1已率先实现销售企稳，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率；维持公司2022-2024年EPS 预测分别为1.25元、1.41元、1.62元，当前股价（截至2022年8月18 日）对应PE分别为6.4倍、5.7倍、4.9倍，维持“推荐”评级。 公 司报告 公 司半年报点评 证券研究报告 越秀地产·公司半年报点评 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。 2/4 越秀地产·公司半年报点评 资产负债表单位：百万元 会计年度2021A2022E2023E2024E货币资金 4049966757750 8892 应收账款 126166193 222 预付款项、按金及其他应收款 341662934834074 39097 其他应收款 000 0 存货 180360242524279787 31897 其他流动资产 765272608429 9671 流动资产总计 262804285972330232 37685 长期股权投资 23548 23548 23548 23548 固定资产 3896 3286 2675 2065 在建工程 0 0 0 0 无形资产 4456 3713 2970 2228 长期待摊费用 0 0 0 0 其他非流动资产 19151 17692 16233 14774 非流动资产合计 51051 48239 45427 42615 资产总计 313855334211375659 41947 短期借款 298022042728960 37896 应付账款 1613 3451 3981 4538 其他流动负债 151206175903203545 23276 流动负债合计 182621199781236486 27519 长期借款 45732 45732 46853 47801 其他非流动负债 11135 11135 11135 11135 非流动负债合计 56867 56867 57988 58936 负债合计23948825664829447433413股本 18035 18035 18035 18035 储备 28201 28201 28201 28201 留存收益 0 1543 3292 5296 归属于母公司股东权益 46236 47779 49528 51532 归属于非控制股股东权益 28131 29784 31658 33805 权益合计 74367 77563 81185 85337 负债和权益合计31385533421137565941947 利润表单位：百万元 会计年度2021A2022E2023E2024E 营业额57379667477749688920 销售成本44896523966044768913 其他费用0000 销售费用1590186921702490 管理费用1623180220922401 财务费用350322832943720 其他经营损益0000 投资收益415000 公允价值变动损益-904-900-900-900 营业利润84316552859310496 其他非经营损益2412241215001000 税前利润1084289631009311496 所得税5569345238474339 税后利润5274551162457157 归属于非控制股股东利润1685165318742147 归属于母公司股东利润3589385843725010 EBITDA11536150031619918028 NOPLAT4711662779969511 EPS(元)1.161.251.411.62 会计年度2021A2022E2023E2024E 主要财务比率 现金流量表单位：百万元 税后经营利润4338484461707407 折旧与摊销344281228122812 财务费用350322832943720 其他经营资金-9708-30458-15013-15705 经营性现金净流量-4676-19574-2737-1765 投资性现金净流量-651966875-250 筹资性现金净流量15793-1491837373157 现金流量净额4598-3382410751142 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 成长能力 营收额增长率24.1%16.3%16.1%14.7% EBIT增长率4.8%8.9%9.8%13.7% EBITDA增长率4.9%30.1%8.0%11.3% 税后利润增长率12.6%4.5%13.3%14.6% 盈利能力 毛利率21.8%21.5%22.0%22.5% 净利率9.2%8.3%8.1%8.0% 会计年度2021A2022E2023E2024E ROE7.8%8.1%8.8%9.7% ROA1.1%1.2%1.2%1.2% ROIC4.7%5.8%5.6%6.1% 估值倍数 P/E6.96.45.74.9 P/S0.40.40.30.3 P/B0.50.50.50.5 股息率8.9%9.3%10.6%12.1% EV/EBIT19.119.718.817.3 EV/EBITDA18.516.015.514.6 EV/NOPLAT45.336.331.527.7 3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2022版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话：4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 邮编：518033 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 邮编：200120 传真：（021）33830395 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心北楼16层