房地产行业周报：居民信贷走弱的原因？

专题视点 居民信贷走弱的原因？7月社融同比少增3191亿，居民中长期贷款成主要拖累，原因主要有：1）7月销售走弱，2）房贷提前偿还。提前还贷的原因主要是居民资产、负债利率倒挂。虽然年初以来新增房贷利率持续下行，但存量房贷利率变化不大，5%-6%或是较普遍的水平，而随着高收益资产风险暴露，居民资产端收益率很难达到该水平，提前还贷办理利率更低的经营性贷款可能是主要选择。投资建议：关注高信用房企及代建企业：保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 资本市场 本周地产：A股与港股跑赢/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比下降/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.37%和-1.28%，分别跑赢大盘1.54pcts/跑输大盘1.15pcts。本周地产信用债发行66.50亿元，净融资额-59.44亿元。截至2022年8月12日，地产信用债累计发行3666.33亿元，同比下降24.53%，净融资额283.47亿元，同比下降187.41%。本周地产债信用利差环比收窄3.69BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-29.2%/-1.8%，库存环比0.2%，去化同比26.8%。新房端，本周52城住宅成交面积环比-29.2%，累计同比-34.4%。二手房端，15城成交面积环比-1.8%，同比28.5%，累计同比-24.0%。库存端，17城库存环比0.2%，同比11.4%。去化端，17城去化47.7周，同比26.8%。成交均价端，一线1城环比20.6%，同比28.2%，二三线13城环比1.2%，同比4.1%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。本周百城供应和成交建面环比-20.79%/5.72%，溢价率6.48%，一线供应和成交建面环比-65.25%/135.82%，溢价率8.53%，二线供应和成交建面环比-23.67%/-4.72%，溢价率0.28%,三线供应和成交建面环比-14.25%/6.48%，溢价率3.26%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：居民信贷走弱的原因？ 居民信贷走弱的原因？7月社融同比少增3191亿，居民中长期贷款成主要拖累，原因主要有：1）7月销售走弱，2）房贷提前偿还。提前还贷的原因主要是居民资产、负债利率倒挂。虽然年初以来新增房贷利率持续下行，但存量房贷利率变化不大，5%-6%或是较普遍的水平，而随着高收益资产风险暴露，居民资产端收益率很难达到该水平，提前还贷办理利率更低的经营性贷款可能是主要选择。投资建议：关注高信用房企及代建企业：保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 1.1居民中长期贷款成7月社融主要拖累 7月社融同比少增3191亿元，居民中长期贷款成最主要拖累项。2022年8月12日，央行公布7月社会融资数据，7月末社融存量为334.9万亿，同比上升10.7%，7月新增7561亿，同比少增3191亿元。分析主要拖累项，新增人民币贷款4088亿元，同比少增4303亿元，其中居民中长期贷款1486亿元，同比少增2488亿元，是最主要的拖累项。其余拖累项还包括企业债券融资同比少增2357亿元，外币贷款同比少增1059亿元。 图表1 7月社融存量334.9万亿元，同比上升10.7% 图表2 7月社融新增7561亿元，同比少增3191亿元 图表3 7月新增居民中长期贷款1486亿元 图表4 7月新增居民中长期贷款同比少增2488亿元 1.2居民中长期贷款走弱的原因？ 居民中长期贷款大幅少增原因主要有二：1）销售走弱，2）房贷提前偿还。 1)销售增速回落:在一系列稳楼市政策推动下，2022年二季度商品房销售一度反弹，尤其是6月份商品房销售面积当月增速从4月最低时-42.4%反弹至-21.8%。销售进入7月份后再次走弱，高频数据显示商品房销售面积增速下降，除一线城市增速平稳以外，二线城市商品房销售面积同比增速从6月份的-3.4%下降至-38.3%，三线城市增速从-32.8%下降至-36.1%，一线城市从-4.0%微升至-3.8%，高频数据总体增速从-11.3%下降至33.3%。 图表5二季度商品房销售持续反弹 图表6高频数据显示7月份商品房销售面积同比增速走弱 2）部分城市出现了按揭贷款客户集中进行提前还贷的现象。8月1日，某大型国有银行曾于官网发布了一条“个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费”标准的公告，标志着按揭贷款提前还款已成为近期频繁出现的现象，但随后该公告被撤回。据媒体报道，按揭贷款提前还贷目前主要位于部分一线、二线城市，如北京、广州、成都等。 1.3提前还贷的原因和动力 我们认为提前还贷的原因主要是居民部门资产负债表利率倒挂，即资产端利率低于负债端利率。虽然年初以来房贷利率持续下行，但主要是针对的新增房贷，存量房贷利率变化不大，因为存量房贷仍然按照LPR+加点的形式（未转换为该模式的还款者或仍在采用基准利率为基准）。由于年初至今5年期LPR仅下调了 15BP，目前为4.45%，考虑到首套房、二套房的加点，存量房贷的利率达到5%-6%是比较普遍的水平。而目前居民资产端收益率很难达到这一水平，特别是高息信托、信用债等一系列高收益资产陆续暴露风险，居民端资产收益率主要参考理财产品。Wind数据显示，全市场1年期理财产品预期收益率水平目前约为4.41%，6个月期理财产品预期收益率水平目前约为2.85%，明显低于居民存量房贷所在的水平。在收益率倒挂的背景下，部分有余力的还款者提前偿还房贷属于理性选择。 图表7 5年期LPR目前为4.45% 图表8高频数据显示7月份商品房销售面积同比增速走弱 提前还贷可能存在的两种情形：1）结清后，办理利率更低的经营性贷款；2）直接结清，不办理其他贷款。目前存量房贷利率居高不下，但市场上各类经营性贷款的利率已经相对比较低。按揭贷款还款者进行提前还贷的一大动力可能就是将利率较高的房贷，“置换”为利率较低的经营贷，即将结清按揭贷款后的房产作为抵押品，以公司经营的名义向银行申请贷款。 图表9某银行在深圳的房抵经营贷方案（产品要素及准入要求）图表10某银行在深圳的房抵经营贷方案（征信要求等） 1.4投资建议 投资建议：关注高信用房企及代建企业。地产股超额收益需满足三要素共振：资本市场、政策、基本面。目前市场对于房地产板块主要担心不在于政策是否继续宽松，而是政策宽松能否传导到楼市基本面的改善。我们预计地产政策宽松持续，随着保交楼等政策推进，重塑居民对于房地产市场的信心，地产基本面有望见底，建议关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 2.资本市场 本周地产：A股与港股跑赢/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比下降/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.37%和-1.28%，分别跑赢大盘1.54pcts/跑输大盘1.15pcts。 本周地产信用债发行66.50亿元，净融资额-59.44亿元。截至2022年8月12日，地产信用债累计发行 3666.33亿元，同比下降24.53%，净融资额283.47亿元，同比下降187.41%。本周地产债信用利差环比收窄3.69BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为2.37%，跑赢大盘1.54个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第13名。本周领涨板块主要包括煤炭、油气石化、综合金融、化学品、家用装饰及休闲，领跌板块主要包括农产品、汽车、社会服务、计算机、食品饮料。 图表11A股各行业涨跌幅（08/08-08/12） 近一个季度及近一个月，房地产板块分别跑输、跑赢大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-4.29%，同期沪深300涨跌幅为5.08%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-2.42%，同期沪深300涨跌幅为-3.02%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 图表12房地产行业指数近1个季度表现 图表13房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是大港股份（36.69%）、西藏城投（25.20%）、爱旭股份（15.79%）、广汇物流（13.64%）、ST新城（13.26%），跌幅靠前的主要是万业企业（-10.83%）、派斯林（-9.02%）、同达创业（-7.73%）、国创高新（-6.21%）、奥园美谷（-4.21%）。 图表14主要地产A股涨跌幅（08/08-08/12） 图表15地产A股涨幅与跌幅前5（08/08-08/12） 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-1.28%，跑输大盘1.15个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第9名。本周领涨板块主要包括能源业、原材料业、电讯业，领跌板块主要包括医疗保健业、资讯科技业、工业。 图表16港股各行业涨跌幅（08/08-08/12） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是绿景中国地产（10.64%）、鲁商服务（10.16%）、建业新生活 （7.07%）、建业新生活（7.07%）、合景悠活（6.99%），跌幅靠前的主要是弘阳地产（-17.29%）、龙湖集团（-13.53%）、（-13.33%）、朗诗绿色生活（-13.33%）、旭辉永升服务（-12.60%）。 图表17主要地产港股涨跌幅（08/08-08/12） 图表18地产港股涨幅与跌幅前5（08/08-08/12） 2.3地产信用债 一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比下降，净融资金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计66.50亿元，到期金额125.94亿元，净融资额-59.44亿元。截至2022年8月12日，地产信用债累计总发行金额为3666.33亿元，同比下降24.53%，到期金额3382.86亿元，同比增长下降34.73%，净融资规模为283.47亿元，同比下降187.41%。 图表19房地产行业信用债发行与到期额（08/06-08/12）（单位：亿元） 具体来看，债券发行方面，发行主体包括万科企业股份有限公司、北京城建投资发展股份有限公司、上海临港控股股份有限公司、联发集团有限公司、合肥兴泰金融控股(集团)有限公司等。债券偿还方面，主体包括广州珠江实业集团有限公司、万科企业股份有限公司、万科企业股份有限公司、金辉集团股份有限公司、深圳市龙光控股有限公司、北京昆泰房地产开发集团有限公司、上海宝地不动产资产管理有限公司、荣安地产股份有限公司、上海宝龙实业发展(集团)有限公司、上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司等。其中万科到期2.99亿元，宝龙地产提前兑付0.50亿元，荣安地产债券回售2.84亿元。 图表20房地产行业信用债发行明细（08/06-08/12） 图表21房地产行业信用债偿还明细（08/06-08/12） 二级市场方面，本周房地产行业信用利差收窄3.69BP。 截至2022年8月12日，房地产信用债的信用利差中位数由上周同期2022年8月5日的52.46BP收窄至48.77BP。 图表22房地产行业信用债信用利差走势图 异常波动方面，本周共有30只房地产信用债成交价涨跌幅超过10%。2022年8月5日至2022年8月12日，成交价涨跌幅超过10%的信用债包括20龙控01、20远洋控股PPN001、20世茂06、21龙控02、21龙湖拓展MTN001(项目收益)、18远洋01、21金地MTN001、19龙控01、20世茂G4、20金地MTN001B等。 图表23房地产行业信用债异常波动明细（日涨跌幅超过10%）（08/06-08/12） 3.楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-29.2%/-1.8%，库存环比0.2%，去化同比26.8%。新房端，本周52城住宅成交面积环比-29