7月信贷持续疲弱，宽松落地旨在提振信心

本周A股地产涨港股地产跌，物业板块表现较弱。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.7%，在各板块中位列第16；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.8%，在各板块中位列第20。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为+0.8%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.3%和-2.8%。 上周深圳天津土拍结束，本周土地市场回归低温态势。本周全国300城宅地成交建面344万㎡，单周环比-62%，单周同比-59%，平均溢价率2%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面28409万㎡，累计同比-48%；年初至今，华润臵地、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交延续淡季走势，同比环比下降。本周（8月6日-8月12日），35个城市商品房成交合计329万平米，周环比-24%，周同比-38%。其中，一线城市周环比-24%，周同比-26%；二线城市周环比-24%，周同比-39%； 三四线城市周环比-23%，周同比-53%。 本周二手房受二三四线城市驱动，环比下降，同比提升。15个城市二手房成交合计154万平米，周环比-1%，周同比+7%。其中，一线城市周环比-4%，周同比-23%；二线城市周环比+0%，周同比+20%；三四线城市周环比-1%，周同比+24%。 购房意愿较弱，7月居民中长期新增人民币贷款延续低迷。2022年7月，全国新增人民币贷款6790亿元，同比少增4042亿元（-37.1%），其中居民中长期贷款新增1486亿元，同比少增2488亿元（-62.6%）。2022年以来，每月居民中长期贷款（多为住房贷款）新增额同比均为负，主要由于居民购房意愿不高，更倾向还贷，导致住房贷款新增额较低。 南京取消认房又认贷，多地出台宽松政策提振市场信心。2022年8月12日江苏省市场利率定价自律机制发文取消“认房又认贷”，有房无贷或无房首付比例调整为最低30%（此前为50%）；有房有贷首付比例调整为最低60%（此前为80%）。随着近期宽松政策的密集出台，后续其他城市或有望取消认房又认贷。除了南京外，北京、广州、杭州、廊坊等各能级城市近期宽松政策密集出台。我们认为这一系列的政策措施，或在一定程度提振市场销售，吸引房企拿地，但行业恢复的关键在于市场信心，供需两端须协同发力，需求侧或将持续宽松，而供给侧对房企的纾困也需推进。 投资建议 2022年居民购房意愿不足，信贷持续疲弱，预计房地产需求侧调控将持续宽松，供给侧也或有政策措施出台提振信心。地产板块，首推2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 7月居民中长期新增人民币贷款延续低迷 7月居民中长期新增人民币贷款额延续低迷，同比-62.6%。2022年7月，全国新增人民币贷款6790亿元，同比少增4042亿元（-37.1%），其中居民中长期贷款新增1486亿元，同比少增2488亿元（-62.6%）。2022年以来，每月居民中长期贷款（多为住房贷款）新增额同比均为负，主要由于居民购房意愿不高，更倾向还贷，导致住房贷款新增额较低。 图表1：新增人民币贷款及同比 图表2：居民中长期新增人民币贷款及同比 近期各城市宽松政策密集落地 南京取消认房又认贷，多地出台宽松政策提振市场信心。由于传统淡季叠加风险事件的影响，南京7月下旬至8月上旬平均周度新房成交面积13万方，较6月周度均值环比下滑40%，也低于5月份的周度均值。2022年8月12日，江苏省市场利率定价自律机制发文，在南京市区，有房贷记录但申请购房时实际没有住房、有1套住房但没有房贷记录或房贷已结清的居民家庭，首付比例调整为最低30%（此前首付比例50%）；有1套住房且房贷未结清的居民家庭，首付比例调整为最低60%（此前首付比例80%）。 除了南京外，北京、广州、杭州、廊坊等各能级城市近期宽松政策密集出台。我们认为这一系列的政策措施，或在一定程度提振市场销售，吸引房企拿地，但行业恢复的关键在于市场信心，供需两端须协同发力，需求侧或将持续宽松，而供给侧对房企的纾困也需推进。 图表3：历年南京新房周度成交面积（万方） 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.7%，在各板块中位列第16；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.8%，在各板块中位列第20。本周地产涨跌幅前5名为西藏城投、广宇发展、广汇物流、铁岭新城、阳光城，涨跌幅分别为+25.2%、+14.1%、+13.6%、+13.3%、+11.2%；末5名为弘阳地产、龙湖集团、时代中国控股、时代中国控股、万业企业，涨跌幅分别为-17.3%、-13.5%、-11%、-11%、-10.8%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为+0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.3%和-2.8%。本周物业涨跌幅前5名为建业新生活、合景悠活、金融街物业、弘阳服务、中骏商管，涨跌幅分别为+7.1%、+7%、+5.3%、+5.3%、+2.7%；末5名为朗诗绿色生活、领悦服务集团、旭辉永升服务、正荣服务、佳兆业美好，涨跌幅分别为-13.3%、-12.9%、-12.6%、-10.5%、-7.3%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第33周，全国300城宅地成交建面344万㎡，单周环比-62%，单周同比-59%，平均溢价率2%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面28409万㎡，累计同比-48%；年初至今，华润臵地、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为600、467、463、392、392亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（8月6日-8月12日），35个城市商品房成交合计329万平米，周环比-24%，周同比-38%，月度累计同比-28%，年度累计同比-32%，其中： 一线城市：周环比-24%，周同比-26%，月度累计同比-9%，年度累计同比-29%； 二线城市：周环比-24%，周同比-39%，月度累计同比-31%，年度累计同比-30%； 三四线城市：周环比-23%，周同比-53%，月度累计同比-41%，年度累计同比-46%。 图表14：40城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（8月6日-8月12日），15个城市二手房成交合计154万平米，周环比-1%，周同比+7%，月度累计同比+23%，年度累计同比-21%，其中： 一线城市：周环比-4%，周同比-23%，月度累计同比-15%，年度累计同比-36%； 二线城市：周环比+0%，周同比+20%，月度累计同比+37%，年度累计同比-13%； 三四线城市：周环比-1%，周同比+24%，月度累计同比+74%，年度累计同比-47%。 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.52亿平米，环比+0.2%，同比+5.1%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为17.2月，较上周+0个月，较去年同比+4.3个月。 图表22：12城商品房的库存和去化周期 图表23：12城各城市能级的库存去化周期 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 物管公司动态 图表28：物管公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业股PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。