房地产行业周报：保交楼为代建业务带来机遇

专题视点 保交楼为代建业务带来机遇。代建行业具备轻资产属性、逆周期特点。代建渗透率具备较大提升空间，中指院数据显示2021年渗透率仅为4.8%，而欧美国家能达到约30%。代建企业盈利良好，绿城管理控股、中原建业2021年ROE分别为17.6%和46.3%。保交楼将为代建行业带来机遇，资本代建模式或将成为主要动力。投资建议：地产政策宽松持续，建议关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比下降/下降，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-4.27%和-1.89%，分别跑输大盘3.96pcts/跑输大盘2.11pcts。本周地产信用债发行84.90亿元，净融资额-35.70亿元。 截至2022年8月5日，地产信用债累计发行3621.32亿元，同比下降25.23%，净融资额88.80亿元。本周地产债信用利差环比走阔1.13BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-14.8%/-11.4%，库存环比-0.2%，去化同比37.4%。新房端，本周57城住宅成交面积环比-14.8%，累计同比-29.6%。二手房端，16城成交面积环比-11.4%，同比32.8%，累计同比-25.8%。库存端，18城库存环比-0.2%，同比12.5%。去化端，18城去化50.1周，同比37.4%。成交均价端，一线1城环比-1.6%，同比27.9%，二三线13城环比-1.6%，同比4.8%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比下降，成交建面环比微升，溢价率环比上升。本周百城供应和成交建面环比-24.75%/0.00%，溢价率7.30%，一线供应和成交建面环比-65.17%/141.01%，溢价率9.27%，二线供应和成交建面环比-26.60%/-8.40%，溢价率0.09%,三线供应和成交建面环比-19.13%/-1.16%，溢价率0.95%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化等存在不确定性。 1.专题视点：保交楼为代建业务带来机遇 代建行业具备轻资产属性、逆周期特点。代建主要包括政府代建、商业代建和资方代建3类模式。政府代建是指通过招投标形式，为政府或行使政府职能的机构提供传统保障房、未来社区、产业园区、产城融合、市政配套等多元业态全过程管理服务。商业代建是指以契约形式提供房地产项目全过程开发管理服务，通过品牌溢价、管理增值、品质提升、成本节约等，为国企、央企、优质中小开发商创造价值。资方代建是指在涉房涉地的不良资产处置项目中，依托代建企业的品牌效应、专业的开发团队及供应链资源，帮助资方控制前端风险、提升中端开发价值变现，以及后端运营能力整合。一方面，代建行业具备典型的轻资产属性，其与一般的房地产开发不同，代建行业的资金来源最终由项目的委托方提供，基本不需要代建企业进行筹资。另一方面，代建行业具备明显的逆周期特点，每一轮的房地产行业下行期，往往是代建行业发展的兴盛期。 图表1代建行业的商业模式 代建渗透率具备较大提升空间，未来或将迎来战略机遇期。中国指数研究院的数据显示，2021年我国代建行业渗透率仅为4.8%，而欧美国家代建渗透率能够达到30%左右，提升空间较大。政府代建、资本代建或将成为驱动代建行业未来发展的重要动力。政府代建方面，随着经济下行压力的持续提升，公共基础设施投资有望保持较强力度，此外保障性租赁住房也将利好代建行业的发展。今年年初，住建部表示“十四五”期间，保障性租赁住房供给将扩大，40个重点城市计划初步新增650万套（间），未来3-5年将是重点建设 期，这将为代建行业带来大量的委托项目。资本代建方面，随着高风险房企陆续出险，政府、资本等各方面发力盘活不良资产，也为代建行业带来机遇。中指研究院发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》显示，2010年至2020年，我国房地产代建市场新签合约项目数量及建筑面积的复合年增长率均超过24％。2015年至2019年间，我国代建行业总收入从27亿元增至91亿元，复合年增速达34.9％。 图表2代建行业收入增长迅速 代建企业商业模式清晰，盈利能力良好。代建企业通过为委托方提供建设管理服务获取收益，收益包括前期、中期、后期三个阶段。前期收益主要来自于通过深入参与前期规划和片区统筹开发，从而联动获取房地产开发土地资源。中期收益主要来自于建设管理服务费、销售管理服务费和品牌溢价分红费。后期收益主要来自于运营、物业服务以及项目周边地产升值等。代建企业盈利能力良好，绿城管理控股2019年-2021年ROE（平均）分别为26.67%、18.81%和17.62%，中原建业2019年-2021年ROE（平均）分别为90.10%、77.70%和46.30%。 图表3绿城管理控股近三年来ROE水平 图表4中原建业近三年来ROE水平 保交楼将为代建行业带来新机遇，项目逐步落地。以江阴恒大华府为例，去年年底绿城管理宣布与中粮信托，就江阴城南项目签署合作协议，绿城管理将为该项目提供资方代建服务。在保交楼的政策环境下，资本代建模式或将迎来战略机遇期。 投资建议：关注高信用房企及代建企业。地产政策宽松持续，建议关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 2.资本市场 3.1地产A股 本周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为-4.27%，跑输大盘3.96个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第30名。本周领涨板块主要包括电子、计算机、国防军工、电信业务、食品饮料，领跌板块主要包括建筑工程、建筑产品、房地产、家电制造、社会服务。 图表5 A股各行业涨跌幅（08/01-08/05） 近一个季度及近一个月，房地产板块分别跑输、跑赢大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-2.69%，同期沪深300涨跌幅为6.35%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-4.52%，同期沪深300涨跌幅为-6.04%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 图表6房地产行业指数近1个季度表现 图表7房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是大港股份（51.37%）、万业企业（21.47%）、天津松江（10.77%）、张江高科（10.49%）、万通发展（7.21%），跌幅靠前的主要是顺发恒业（-13.95%）、中交地产（-12.88%）、金地集团（-11.25%）、阳光城（-10.48%）、中天金融（-10.34%）。 图表8主要地产A股涨跌幅（08/01-08/05） 图表9地产A股涨幅与跌幅前5（08/01-08/05） 3.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-1.89%，跑输大盘2.11个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第10名。本周领涨板块主要包括可选消费、医疗保健业、资讯科技业，领跌板块主要包括能源业、公用事业、地产建筑业。 图表10港股各行业涨跌幅（08/01-08/05） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是中骏商管（7.06%）、弘阳服务（4.80%）、华润万象生活（4.35%）、上坤地产（3.05%）、合生创展集团（1.93%），跌幅靠前的主要是碧桂园服务（-16.02%）、鲁商服务（-13.80%）、（-13.70%）、建业地产（-13.04%）、雅生活服务（-12.62%）。 图表11主要地产港股涨跌幅（08/01-08/05） 图表12地产港股涨幅与跌幅前5（08/01-08/05） 3.3地产信用债 一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比下降，净融资金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计84.90亿元，到期金额120.60亿元，净融资额-35.70亿元。截至 2022年8月5日，地产信用债累计总发行金额为3621.32亿元，同比下降25.23%，到期金额3532.53亿元，同比增长下降31.72%，净融资规模为88.80亿元，同比下降126.93%。 图表13房地产行业信用债发行与到期额（07/30-08/05）（单位：亿元） 具体来看，债券发行方面，发行主体包括广州珠江实业集团有限公司、信达地产股份有限公司、光明房地产集团股份有限公司、珠海华发实业股份有限公司、珠海华发实业股份有限公司等。债券偿还方面，主体包括印力商用置业有限公司、印力商用置业有限公司、重庆业瑞房地产开发有限公司、远洋控股集团(中国)有限公司、上海宇培(集团)有限公司、当代节能置业股份有限公司、当代节能置业股份有限公司、广州市时代控股集团有限公司、郑州弘致一实业有限公司、深圳市卓越商业管理有限公司等。其中蓝光发展到期3亿元，龙光控股提前兑付0.25亿元，美的置业债券回售11亿元。 图表14房地产行业信用债发行明细（07/30-08/05） 图表15房地产行业信用债偿还明细（07/30-08/05） 二级市场方面，本周房地产行业信用利差走阔1.13BP。 截至2022年8月5日，房地产信用债的信用利差中位数由上周同期2022年7月29日的51.33BP走阔至52.46BP。 图表16房地产行业信用债信用利差走势图 异常波动方面，本周共有33只房地产信用债成交价涨跌幅超过10%。2022年7月29日至2022年8月5日，成交价涨跌幅超过10%的信用债包括20世茂G1、20宝龙04、18金地07、21远洋控股PPN001、21金地01、18龙控05、18金地04、22金地MTN001、20宝龙04、20金地MTN002等。 图表17房地产行业信用债异常波动明细（日涨跌幅超过10%）（07/30-08/05） 3.楼市动态 3.1成交概览 新房端，本周（2022年7月30日-2022年8月5日，本章“楼市动态”下同）我们覆盖的57城住宅成交394.0万㎡，环比下降14.8%，累计同比下降29.6%。其中，一/二/三四线城市环比上升4.0%、下降 12.2%、下降18.0%，累计同比下降33.3%、下降22.1%、下降41.5%。二手房端，16城成交134.0万㎡，环比下降11.4%，同比上升32.8%，累计同比下降25.8%。 （1）新房：本周各能级城市成交面积环比均下降。 本周我们覆盖的57个城市新建商品住宅共计成交394.0万㎡，环比下降14.8%。其中，一线城市环比上升4.0%，二线城市环比下降12.2%，三线城市环比下降18.0%。一线、二线、三四线城市累计成交量与去年同期相比分别下降33.3%、下降22.1%、下降41.5%，全部城市累计成交量与去年同期相比下降了29.6%。 图表18一线城市新房成交面积累计同比下降23.1% 图表19二线城市新房成交面积累计同比下降22.1% 图表20三四线城市新房成交面积累计同比下降41.5% 图表21全部城市新房成交面积累计同比下降29.6% 图表22主要城市成交信息一览表（万㎡） （2）二手房：本周二手房成交面积环比下降。 本周我们覆盖的16个城市二手商品住宅共计成交134.0万㎡，环比下降11.4%，同比上升32.8%。今年以来累计成交3213.5万㎡，与去年同期相比下降25.8%。 图表23主要城市二手房成交信息一览表（万㎡） 3.2库存去化 （1）库存：本周库存环比上升10.5%。 本周我们覆盖的18个城市商品住宅库存共计10492.8万㎡，环比上升10.2%，同比上升12.5%。其中：一线城市库存3168.5万㎡，环比上升0.3%，同比上升15.0%；二线城市库存5503.3万㎡，环比下降0.3%，同比上升9.3%；三线城市库存1821.0万㎡，环比下降0.7%，同比上升12.5%。 （2）去化：本周去化周期环比下降8.7%。 本周我们覆盖的18个城市商品住宅去化周期为50.1周，环比下降1.4%，同比上升37.4