销售恢复较弱，拿地力度显著提升

行业竞争格局改善，经营能力保持优秀 保利发展发布7月销售情况简报，公司7月拿地力度有明显改善，且拿地利润率可观，土地市场竞争格局改善明显。随着地产放松政策的持续出台，我们认为行业基本面或将逐步回归正常。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为7.3、6.9、6.0倍，维持“买入”评级。 7月销售环比稍有下降，同比恢复依旧偏弱 2022年7月，公司实现签约面积206.88万平方米，同比减少33.86%；实现签约金额330.01亿元，同比减少21.72%。2022年1-7月，公司实现签约面积1514.19万平方米，同比减少23.68%；实现签约金额2432.21亿元，同比减少25.70%。 相较6月，公司7月单月销售环比稍有下降，同比降幅修复依旧不明显。行业整体恢复偏弱依旧是制约公司销售的核心原因。当前市场需求依旧偏弱，居民购房信心不足，随着未来房企纾困政策的落地，行业停工现象有望显著改善，缓解购房者对购买期房的担忧，但市场的全面恢复仍需时日。 公司拿地力度提升明显，测算毛利率水平可观 7月公司拿地力度提升明显，公司7月新增上海、成都、宁波、佛山等14个项目，对应总规划容积率面积138.95万方，总土地成交价款287.75亿元，同比下降37.06%，但环比提升57.95%；权益地价174.54亿元，同比增长6.54%，环比增长92.45%。公司1-7月累计新增土地规划容积率面积555.27万方，对应土地总价909.16亿元，权益地价575.66亿元。公司1-7月拿地金额与销售金额之比为24%。根据我们测算，公司7月新增14个项目中有11个项目的毛利率水平高于20%，土地市场竞争格局持续改善。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 1、7月销售环比稍有下降，同比恢复依旧偏弱 2022年7月，公司实现签约面积206.88万平方米，同比减少33.86%；实现签约金额330.01亿元，同比减少21.72%。2022年1-7月，公司实现签约面积1514.19万平方米，同比减少23.68%；实现签约金额2432.21亿元，同比减少25.70%。相较6月，公司7月单月销售环比稍有下降，同比降幅修复依旧不明显。行业整体恢复偏弱依旧是制约公司销售的核心原因。当前市场需求依旧偏弱，居民购房信心不足，随着未来房企纾困政策的落地，行业停工现象有望显著改善，缓解购房者对购买期房的担忧，但市场的全面恢复仍需时日。 图1：保利发展7月签约面积同比减少33.86% 图2：保利发展7月份签约金额同比减少21.72% 图3：保利发展1-7月签约面积同比减少23.68% 图4：保利发展1-7月累计签约金额同比减少25.70% 2、公司拿地力度提升明显，测算毛利率水平可观 7月公司拿地力度提升明显，公司7月新增上海、成都、宁波、佛山等14个项目，对应总规划容积率面积138.95万方，总土地成交价款287.75亿元，同比下降37.06%，但环比提升57.95%；权益地价174.54亿元，同比增长6.54%，环比增长92.45%。 公司1-7月累计新增土地规划容积率面积555.27万方，对应土地总价909.16亿元，权益地价575.66亿元。公司1-7月拿地金额与销售金额之比为24%。根据我们测算，7月新增14个项目中有11个项目的毛利率水平高于20%，土地市场竞争格局持续改善。 图5：保利发展7月拿地面积同比减少50.38% 图6：保利发展7月拿地金额同比减少37.06% 图7：保利发展1-7月累计拿地金额同比减少35.97% 图8：保利发展7月拿地强度提升明显 表1：保利发展7月新增14个项目 3、投资建议 本轮供给侧改革结束后，行业竞争格局或将显著改善，且地产托底政策持续出台，行业销售未来预计将逐渐修复。我们认为公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为7.3、6.9、6.0倍，维持“买入”评级。 4、风险提示 行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 附：财务预测摘要