销售延续增长趋势，深化“1+4”战略布局

海外 研证券研究报告 究房地产行业 买入(维持） 目标价：11.50港元 现价：9.34港元 跟预期升幅：23.1% 踪 报市场数据 告日期2022.8.4 收盘价（港元）9.34 总股本（亿股）30.96 总市值（亿港元）289.21 净资产（亿元）462.36 总资产（亿元）3138.55 每股净资产（元）14.93 数据来源：Wind 相关报告 《积极补充优质土储，销售率先同比转正》20220710 《销售韧性强，连续两月同比正增长》20220609 《4月销售同比转正，TOD增储亮点多》20220512 《业绩稳健，派息稳中有升》 20220311 《销售、拿地逆势增长》 20220113 海外房地产研究分析师： 宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 严宁馨yanningxin@xyzq.com.cnSAC：S0190521010001 孙钟涟sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001 请注意：严宁馨、孙钟涟并非香 港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 00123.HK越秀地产港股通（沪、深） 销售延续增长趋势，深化“1+4”战略布局 2022年8月4日 主要财务指标 会计年度2021A2022E2023E2024E 营业收入(百万元) 57,379 69,026 74,352 78,370 同比增长(%) 24.1 20.3 7.7 5.4 核心净利润(百万元) 4,150 4,348 4,775 5,352 同比增长(%) 3.2 4.8 9.8 12.1 毛利率(%) 21.8 21.6 21.4 22.2 核心净利润率(%) 7.2 6.3 6.4 6.8 净资产收益率(%) 7.8 8.9 9.2 9.7 每股收益(分) 134 140 154 173 每股股息(港仙) 65.4 66.1 72.6 81.3 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，2021年平均融资成本持续下降。同时，公司在行业下行阶段抓住机会， 加大投资力度，多元增储，控制拿地成本，继续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年营业收入为690/744亿元，同比增长20.3/7.7%；核心净利润为43/48亿元，同比增长4.8/9.8%。维持“买入”评级，目标价为 11.50港元，对应2022/2023年PE为7/6倍，截至8月4日收盘价对应2021 年股息收益率为7%。 1-7月累计合约销售金额同比增长4%：2022年7月公司实现单月合约销售金额59.5亿元，同比增长16%，公司连续四个月实现合约销售金额同比正增长。 2022年1-7月公司累计合约销售金额为549亿元，同比增长约4%，对应全年销售目标1235亿元的完成度为44%。 深化“1+4”全国化布局：7月，公司继续以大湾区为核心，并在长三角、华中和西部的高能级城市获取优质资源，新增的9幅地块位于广州、上海、南京、长沙和成都，对应GFA为152万平米，权益土地款为198亿元。2022 年1~7月，公司共新增20幅地块，对应GFA368万平米，其中位于一线和二线城市的土储分别占比60.7%和34.5%，一二线城市具备风险低、去化快的特点，为公司未来的销售去化奠定基础。 非公开市场拿地占比46%，项目毛利率有保障：公司持续巩固“6+1”特色化、多元化增储平台，2022年1-7月，公司通过TOD、合作及配建方式获取 的土储GFA分别占比17.8%、18.6%和9.2%。我们认为非公开市场拿地项目质量优且毛利率高于公开市场拿地，为公司未来毛利率提升奠定基础。 融资渠道畅通且融资成本低：2022年1-7月公司合计发行72.5亿元境内公司债，发行利率处于行业较优水平，公司融资渠道畅通且融资成本低，2022年内公司平均融资成本有望进一步下降。 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 报告正文 1-7月累计合约销售金额同比增长4%：2022年7月公司实现单月合约销售金额 59.5亿元，同比增长16%，公司连续四个月实现合约销售金额同比正增长。2022 年1-7月公司累计合约销售金额为549亿元，同比增长约4%，对应全年销售目标 1235亿元的完成度为44%。 图1、公司累计合约销售金额图2、2022年1~7月单月及累计销售额同比增速 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图3、公司合约销售均价图4、公司合约销售目标完成度 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 深化“1+4”全国化布局：7月，公司继续以大湾区为核心，并在长三角、华中和西部的高能级城市获取优质资源，新增的9幅地块分别位于广州、上海、南京、长沙和成都，对应GFA为152万平米，权益土地款为198亿元。2022年1~7月， 公司共新增20幅地块，对应GFA368万平米，其中位于一线和二线城市的土储分别占比60.7%和34.5%，一二线城市具备风险低、去化快的特点，为公司未来的销售去化奠定基础。 非公开市场拿地占比46%，项目毛利率有保障：公司持续巩固“6+1”特色化、多元化增储平台，2022年1-7月，公司通过TOD、合作及配建方式获取的土储 GFA分别占比17.8%、18.6%和9.2%。我们认为非公开市场拿地项目质量优且毛利率高于公开市场拿地，为公司未来毛利率提升奠定基础。 拿地方式 权益 GFA （万平米） % 权益GFA （万平米） % 土地款 （亿元） % 权益土地款 （亿元） % 楼面地价 （元/平米） 获取项目数量（幅） 招拍挂 76% 200 54.4% 151 62% 205 43% 172 55% 10252 12 TOD 50% 66 17.8% 33 13% 136 28% 67 21% 20679 2 合作 42% 68 18.6% 29 12% 114 24% 51 16% 16651 4 配建 89% 34 9.2% 30 12% 26 5% 24 8% 7664 2 华南 76% 193 52.4% 146 60% 254 53% 182 58% 13173 8 长三角 52% 118 32.1% 61 25% 187 39% 103 33% 15824 8 华中 34% 31 8.4% 10 4% 15 3% 5 2% 4942 2 西部 95% 26 7.1% 25 10% 24 5% 23 7% 9354 2 一线城市 77% 223 60.7% 172 71% 363 76% 253 81% 16274 10 二线城市 54% 127 34.5% 69 28% 104 22% 59 19% 8220 9 强三线城市 10% 18 4.8% 2 1% 13 3% 1 0% 7280 1 2月 49% 33 9.0% 16 7% 15 3% 3 1% 4491 2 3月 100% 19 5.1% 19 8% 11 2% 11 4% 5960 1 4月 13% 29 7.8% 4 2% 20 4% 3 1% 7014 3 5月 71% 124 33.8% 88 36% 165 34% 95 30% 13301 4 6月 76% 11 3.0% 9 4% 6 1% 4 1% 4958 1 7月 71% 152 41.3% 107 44% 263 55% 198 63% 17339 9 总计 368 243 480 314 13062 20 表1、公司1-7月拿地情况 区域 权益 GFA （万平米） % 权益GFA （万平米） % 土地款 （亿元） % 权益土地款 （亿元） % 楼面地价 （元/平米） 获取项目数量（幅） 城市 权益 GFA （万平米） % 权益GFA （万平米） % 土地款 （亿元） % 权益土地款 （亿元） % 楼面地价 （元/平米） 获取项目数量（幅） 时间 权益 GFA （万平米） % 权益GFA （万平米） % 土地款 （亿元） % 权益土地款 （亿元） % 楼面地价 （元/平米） 获取项目数量（幅） 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 融资渠道畅通且融资成本低：2022年1-7月公司合计发行72.5亿元境内公司债，发行利率处于行业较优水平，公司融资渠道畅通且融资成本低，2022年内公司平均融资成本有望进一步下降。 维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低， 2021年平均融资成本持续下降。同时，公司在行业下行阶段抓住机会，加大投资 力度，多元增储，控制拿地成本，继续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年营业收入为690/744亿元，同比增长20.3/7.7%；核心净利润为43/48亿元，同比增长4.8/9.8%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7/6倍，截至8月4日收盘价对应2021年股息收益率为7%。 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 附表 资产负债表单位:百万元人民币利润表单位:百万元人民币会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 262,804 286,030 304,354 327,442 营业收入 57,379 69,026 74,352 78,370 货币资金 40,499 49,676 50,485 47,588 营业成本 44,896 54,104 58,406 60,978 存货 190,742 204,792 222,307 248,292 销售费用 1,590 1,795 1,859 1,881 应收账款 126 126 126 126 管理费用 1,623 1,864 1,933 1,959 其他应收款 25,309 25,309 25,309 25,309 公允价值变动 0 0 0 0 其他流动资产 6,127 6,127 6,127 6,127 其它收益 1,500 0 0 0 非流动资产 51,051 51,051 51,051 51,051 营业利润 10,777 11,264 12,154 13,551 物业、厂房及设备 3,896 3,896 3,896 3,896 财务费用 350 85 3 65 土地使用权 0 0 0 0 应占合联营利润 415 415 415 415 投资物业 10,982 10,982 10,982 10,982 税前盈利 10,842 11,594 12,567 13,901 于联营/合营公司的权益 23,548 23,548 23,548 23,548 所得税 5,569 5,797 6,284 6,951 其他非流动资产 1,034 1,034 1,034 1,034 税后盈利 5,274 5,797 6,284 6,951 递延税项资产 1,950 1,950 1,950 1,950 少数股东损益 1,685 1,449 1,508 1,599 资产总计 313,855 337,081 355,406 378,494 核心净利润 4,150 4,348 4,775 5,352 流动负债 182,621 200,290 212,740 229,519 EPS(元) 1.34 1.40 1.54 1.73 短期借款 29,802 31,302 32,802 34,302 主要财务比率 应付账款 1,613