从历次“断供风波”看当前地产困局

请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cindasc.com1 从历次“断供风波”看当前地产困局 2022年8月2日 信达证券股份有限公司 CINDASECURITIESCO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 肖张羽宏观研究助理 邮箱：xiaozhangyu@cindasc.com 解运亮宏观首席分析师 执业编号：S1500521040002 邮箱：xieyunliang@cindasc.com 宏观研究 深度报告 证券研究报告 从历次“断供风波”看当前地产困局 2022年8月2日 摘要： 近期各地烂尾楼断供事件持续发酵，引起了社会广泛关注。事实上，我国房改以来，集体性的断供事件并非首次发生。通过梳理2008、2014年两波断供事件的始末，我们对本轮断供潮和未来地产走势有了一些新的见解。 断供潮在我国并非首次发生，2008年深圳断供潮、2014年江浙断供潮的经验值得参考。（1）2008年金融危机席卷全球，深圳房价出现了断崖式下跌，引发了一波深圳“断供风波”。断供的诱因主要可以分为两种，一是炒房人持房过多，或者发生经济困难，无力还贷，无奈之下选择放弃手中房产；二是房价下跌严重，致使部分购房者被拖入“负资产”的泥潭，主动断供收益大于断供成本。2008年9月后，救市措施频繁出台，房价再次暴涨，楼市关键词从“断供”变为“抄底”。（2）2013年温州“弃房断供”案例频现。“弃房断供”虽由房价大幅下跌引起，但深层原因是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难，导致资金链断裂难以偿还抵押贷款。另外，2014年六月末，浙江杭州、江苏无锡等地也陆续出现断供事件。2014年“稳增长”压力加大，政府重启全国性宽松。 本轮断供与前两轮的不同点与相同点。 不同点：烂尾维权。烂尾楼业主将“断供”作为维权工具，主要诉求在于项目的复工和交付。事件的根源在于房企挪用预售资金用于“高周转”，导致流动性风险放大；如今地产进入下行期，房企现金流问题加速暴露。相同点：房价下滑与收入增长乏力。（1）二三线城市房价持续下跌使得居民信心受损。（2）回顾历史，2008年、2014年的断供事件的背后，都出现了经济景气度下行，居民收入下滑的情况。2022年上半年，疫情对实体经济造成了巨大冲击，微观主体经营困难，资金链断裂；居民收入缩水甚至失业，购房者难以偿还银行月供，因而被迫选择断供。 本轮地产“难抬头”主因在于行业陷入负反馈。我们可以使用收入增速与房贷利率的差来衡量居民的购买力。历史上居民收入增速与房贷利率之差与商品房销售有较强的一致性。而2021年四季度至2022年一季度，两者之差持续为负。居民购房能力的下降对地产复苏形成了压制。地产行业陷入了“需求收缩-房企资金链压力加大-交付困难-需求收缩”的负反馈。 短期重点在于保交楼；中期要稳收入、促需求。短期的重点在于解决烂尾楼、停工楼盘问题，保障购房者的合法权益。下半年全国层面可能会成立房地产基金推动风险化解。值得注意的是，7月以来地产销售迅速走弱，一方面烂尾断供风波发酵，居民对于房地产市场，尤其是对于期房的信心可能会被再次击碎；但更重要的是居民收入增长乏力和房价下跌的问题尚未好转。我们提醒，即便烂尾楼问题得到解决，未来地产断供问题仍然不可忽视。前两轮断供现象的化解均是通过超常规刺激实现的，如果下半年再次出现集体性断供，对宏观经济和金融体系的冲击值得警惕。 风险因素：新冠病毒变异导致疫苗失效；国内政策超预期等。 目录 一、历次“断供潮”始末回顾4 1.12008年深圳断供潮4 1.22013-2014江浙断供事件7 二、本轮断供与前两轮的不同点与相同点10 2.1本轮断供与前两轮的不同点：烂尾维权10 2.2本轮断供与前两轮的相同点：房价下滑与收入增长乏力13 三、本轮地产“难抬头”主因在于行业陷入负反馈15 四、短期重点在于保交楼；中期要稳收入、促需求17 4.1短期重点在于保交楼17 4.2中期要稳收入、促需求20 风险因素23 表目录 表1：监管部门对断供事件的表态18 表2：近期部分城市保交付相关处置方式19 表3：各家银行个人住房贷款不良率小幅上升，但整体可控20 表4：各家银行房地产行业贷款不良率均有较为明显的抬升21 图目录 图1：2003-2008地产调控政策4 图2：2007年之前地产市场较为火热5 图3：2005-2007年深圳房价持续大幅上涨6 图4：2008年深圳断供事件梳理6 图5：2009年深圳楼市量价齐升7 图6：2009-2013地产调控政策8 图7：2011年起房地产市场转弱8 图8：2012-2014年起温州房价持续下跌，2014年杭州房价下跌9 图9：2011-203年温州企业经营较为困难9 图10：2013-2014年江浙断供事件梳理10 图11：2017年以后期房销售占比迅速提升11 图12：2022年1-6月，房地产开发资金来源持续处于负增长11 图13：2017年以来新开工与竣工之间的敞口呈扩大趋势12 图14：各城市未交付问题项目总建面12 图15：2021年三季度以来，二三线城市房价连续下跌13 图16：房价上涨预期下行13 图17：每一轮断供风波均出现居民收入下滑的情况14 图18：二季度失业率上升幅度较大14 图19：收入-房贷利率与地产销售15 图20：本轮地产的放松力度要远低于前两轮16 图21：美国收入-房贷利率与地产销售16 图22：美国与中国的城镇化率17 图23：美国与中国的人口增速17 图24：7月以来地产销售迅速走弱20 图25：二季度服务业较为疲弱22 图26：2022年以来各地因城施策频次22 近期各地烂尾楼断供事件持续发酵，引起了社会广泛关注。多地烂尾楼业主联名发布“强制停贷告知书”，要求楼盘复工并按期交付，否则将集体停止偿还贷款。根据克而瑞消息，自6月30日江西景德镇某项目业主首发“告 知书”起，截至7月19日全国累计约230个项目业主发布了强制停贷告知书，涉及25个省市自治区的82个城市。事实上，我国房改以来，集体性的断供事件并非首次发生。通过梳理2008、2014年两波断供事件的始末，我们对本轮断供潮和未来地产走势有了一些新的见解。 一、历次“断供潮”始末回顾 1.12008年深圳断供潮 2003年房地产被定义为拉动中国经济发展的支柱产业之后，房地产行业出现投资和需求过热的现象。为了抑制增速过快的房价，政府对于楼市的宏观调控政策陆续出台，包括2005年的“国八条”、2006年的“国六条”，2007年的5次加息，以及2007年9月927房贷新政上调第二套房贷首付。然而，房价在调控之下仍持续上涨， 2004年至2007年期间，全国住宅价格年均涨幅达到了13.5%。 图1：2003-2008地产调控政策 资料来源:信达证券研发中心整理 图2：2007年之前地产市场较为火热 70个大中城市新建住宅价格指数:当月同比（右轴） %商品房销售面积:累计同比%6018 5016 4014 12 3010 208 106 04 -102 0 -20-2 -30-4 资料来源:万得，信达证券研发中心 在所有城市中，深圳楼市尤为火热。仅在2007年内，深圳房价从10872元/平方米涨至15646元/平方米，涨幅达到了44%；深圳房价与全国房价的比例也从2005年的2.4，上升至2007年末的4.3。究其原因，除了常住人口的购房需求提升了楼市活跃度之外，还有银行对房贷审查不严，一些楼盘只需一两成首付甚至零首付，吸引了大批投机者入市，对房价的走高“推波助澜”。 2008年楼市风云骤变，引发了一波深圳“断供事件”。时间到了2008年，金融危机席卷全球，国内经济受到其负面影响而陷入低迷，一股寒潮向中国楼市袭来。曾经一路高歌猛进的房价开始回落，2008年，全国房价同比下降近15%，销售面积也出现了大幅的下滑。深圳房价更是出现了断崖式下跌，年内跌幅超过30%。房价持续缩水引发了部分楼盘业主选择断供。2008年7月14日，中央电视台对深圳断供风波进行较为全面的报道，这一报道让深圳断供风波走进全国公众的视野。断供的诱因主要可以分为两种，一是炒房人持房过多，或者发生经济困难，无力还贷，无奈之下选择放弃手中房产；二是房价下跌严重，致使部分购房者被拖入“负资产”的泥潭，特别是对于那些低首付或零首付的购房者，主动断供收益大于断供成本。 图3：2005-2007年深圳房价持续大幅上涨 元/平方米深圳房价与全国房价的比值（右轴） 深圳:商品房均价:住宅:当月值 300006 250005 200004 150003 100002 50001 00 资料来源:万得，信达证券研发中心 经过调查，深圳断供仅为个案，没有出现大规模的房贷断供，但对于商业银行控制信贷风险起到重要的警示作用。针对“断供潮”，7月25日深圳市银监局回应称，“深圳目前没有出现大规模的房贷断供，深圳银行包括房贷在内的全部坏账余额也不到1000亿元；但需要注意的是，随着房地产市场的变化，个人按揭的违约率呈上升 态势，存在潜在的断供风险，银行贷款质量面临较大的压力”。根据央行的抽样调查结果，深圳的住房贷款98.5% 处于正常状态。据深圳市银监局统计，至2008年6月底，深圳个人住房不良贷款率为0.79%，比年初仅增加0.11 百分点，贷款坏账率甚至低于全国平均水平。 图4：2008年深圳断供事件梳理 资料来源:信达证券研发中心整理 2008年9月后，救市措施频繁出台，房价再次暴涨，楼市关键词从“断供”变为“抄底”。2008年9月16日， 央行4年来首次调低存贷款利率，到12月23日，4个月内央行5次降息。11月央行提出首套房贷利率7折优惠，最低首付下调为20%。12月国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，体现了政府刺激楼市的态度。在如此密集的政策利好下，2009年一季度全国楼市一改颓势，销量回升带动价格回暖。深圳房价2009年在收复08年跌幅基础上还上涨了近30%，楼市关键词从“断供”变为“抄底”。 图5：2009年深圳楼市量价齐升 深圳:商品房成交面积:住宅:累计同比（右轴） 元/平方米深圳:商品房均价:住宅:当月值 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 资料来源:万得，信达证券研发中心 1.22013-2014江浙断供事件 % 250 200 150 100 50 0 -50 -100 由于上一轮宽松政策引发部分城市的房价大幅上涨，国家在2010年初开始连续出台调控措施。2010年4月，国务院出台新国十条，首套房90平方米以上的首付款比例不得低于30%；二套房首付款比例不得低于50%，打击炒房行为。2011年1月，国务院常务会议再度推出“新国八条”,要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；要求各城市要从严制定和执行住房限购措施。由此，房地产市场呈现转弱态势。 图6：2009-2013地产调控政策 资料来源:信达证券研发中心整理 图7：2011年起房地产市场转弱 70个大中城市新建住宅价格指数:当月同比（右轴） %商品房销售面积:累计同比%6010 508 406 304 2 20 0 10-2 0-4 -10-6 -20-8 资料来源:万得，信达证券研发中心 2013-2014年，江浙地区房贷断供案例激增。2013年温州“断供弃房”案例频现。“弃房断供”虽由房价大幅下跌引起，但深层原因是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难，导致资金链断裂难以偿还抵押贷款。2013年8月温州放松限购令，根据新规，温州市户籍居民家庭如果已在温州市区拥有一套住房，可再购一套市区住房。然而《财经国家周刊》2014年8月中旬的报道显示，2013年8月以来，温州“弃房”数量依然呈大幅增长 趋势。据温州银监分局调查统计，受商品房价格下跌影响，截至2014年7月温州“弃房”数量已