房地产行业专题报告：关于地产多维度的短期可能演变

sczq.com.cn行业评级：看好（维持）报告日期：2022年8月1日关于地产多维度的短期可能演变房地产行业专题报告王嵩首创证券房地产行业首席分析师SAC执证编号：S0110520110001 核心观点政策面：当前松绑边界已逐步拓展，短期政策重心将集中在“保交楼”。由于调控本质始终是追求稳定而非刺激，因此政策矛盾点依然在于局部适度放松下刺激力度不足与避免全面放松导致核心城市量价过度上涨之间的权衡。展望后续，我们认为政策大概率将追求动态平衡，至明年上半年均将处于政策与基本面复苏相互印证的窗口期，未来改善型需求刺激可作为突破口，供给端改革仍在途中，政策空间将更具弹性。基本面：本轮地产周期下行趋势仍未缓解，今年以来居民部门呈现去杠杆的趋势，中长期新增贷款回落显著；尽管当前房贷利率呈现环比下降且降幅较快，但住房贷款利率水平仍偏高；此外供给收缩压力下难以匹配需求弹性，在房价刚性背景下观望情绪不减等诸多制约因素均导致复苏进程受阻。土地市场：土地市场底部困境短期难以扭转，销售复苏至拿地改善的传导逻辑愈加脆弱。房企受制于投资能力和意愿的双重约束，拿地规模大幅缩减，拿地逻辑则更加细化至城市版块内部，投资端诉求更加注重回款及盈利的确定性。房地产企业：房企销售分化格局已呈加速态势，同时央企和地方国企在拿地层面仍占据主导地位，民企自去年二批次以来始终保持较为低迷的土地扩张意愿。行业信用拐点尚未出现，房企融资仍将保持净偿还状态，下半年行业仍处于境内外债务偿还高峰期，需持续关注部分房企债务违约导致的行业信用风险扩散。行业当前已进入不可逆的出清进程，部分违约主体穷途末路，但目前仍在积极寻求解决方案。推荐逻辑：市场对于政策的预期已得到一定程度修正，未来中央层面的统一性刺激举措出台概率并不大，同时近期的会议也展现了着眼长远的政策定力，未来行业新旧发展模式的切换将主导行业步入新常态，并重塑企业竞争格局。中长期维度来看，尽管行业总量将趋于下降，但随着行业供给端的加速出清，剩者为王底线思维下优质企业仍将迎来新一轮稳步成长的机遇，房地产相关制度体系的建设与完善将使得房企多元业务价值逐步体现，行业将逐步进入否极泰来的良性反转阶段。此外考虑到行业风险已充分暴露并已在股价中有所体现，对于被错杀或已计入悲观预期的优质房企，其价值有望得到合理回归，维持行业“看好”评级。 目录行业政策政策变化政策重心政策矛盾政策展望房地产销售土地市场经营指标预测房地产企业地产股行业推荐逻辑 1.1 政策变化——政策演进全方位破局去年四季度以来政策松绑方向确立，中央政府针对房地产领域的表态贯穿供给及需求层面，从助企纾困到全局性下调房贷利率水平，当前地产放松政策正经历由弱及强、由点及面的演进，在中央层面政策暖风下各地从实际出发调整购房政策，实现了因城施策框架下政策松绑的合理兑现。前期针对供给侧信用层面的风险缓释，中央相继从预售资金监管、房企土拍保证金及支付方式优化、并购贷款发行等方面予以支持，近期又通过支持民企发行附带信用保护工具的融资助力民企融资破冰；需求端则随着成交热度的进一步见底，政策已由前期的公积金优化、人才引进、购房补贴等弱力度改善逐步地扩散至限购限贷政策的放开，宽松范围及力度均已实现进一步突破。政策出台时间部门政策内容2021/12/6中共中央政治局会议要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环2021/12/10中央经济工作会议支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2021/12/21央行、银保监会鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。2022/1/20央行5年期以上LPR下调5bp至4.6%2022/2/8央行、银保监会银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。2022/3/14央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。2022/3/16国务院金融委刘鹤主持国务院金融委会议研究当前形势，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。2022/3/16银保监会积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。2022/3/16财政部综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。2022/4/18央行、外汇管理局因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。2022/4/20央行、银保监会金融机构要坚持房住不炒，因城施策落实好差别化住房信贷政策，要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务，及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住屋贷款还款计划。2022/4/29中共中央政治局会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。2022/5/15央行、银保监会对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套仍按现行规定执行。在全国统一的贷款利率下限基础上，各省在央行及银保监会的指导下，将根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。2022/5/17银保监会做好大型企业债务违约监测预警，提前制定接续融资和债务重组预案，妥善应对不良资产反弹；坚持“房住不炒”，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；配合做好地方政府隐性债务风险防范化解，依法依规支持城投公司合理融资等。2022/5/20央行5年期以上LPR下调15bp至4.45%2022/7/28中共中央政治局会议要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。供给层面需求层面预售资金监管统一规范部分城市预售条件放宽土地拍卖保证金下调及支付期限延长等保障性租赁住房支持政策房企发债额度扩容及融资用途突破房地产企业并购贷款支持优质民企可发行附带信用保护工具的融资限购限贷政策松绑人才购房补贴、落户政策、公积金放松、契税补贴长端利率下调房贷利率下限下浮按揭贷款额度增加、放款周期缩短房票安置政策推行房地产税暂不施行资料来源：政府公告、首创证券整理请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业专题报告证券研究报告 1.1 政策变化——地方政策多维度跟进，松绑边界逐步拓展二季度各地政策出台频次显著增强，4月份以来单月均出台超百条放松政策，尤其二线城市在执行层面已呈现多维度跟进，随着4月末政治局会议明确提出“支持刚性和改善性住房需求”，部分强二线/二线城市在涉及限购、限贷等层面的政策放开更加积极，通过限购区域调整、增加多孩家庭/父母投靠购房资格、首付比例下调、放宽认房认贷标准等举措综合降低购房门槛，5、6月份进入政策密集出台期，但相对来讲我们认为针对高能级城市的政策力度仍较为审慎，后续仍存在政策进一步发力空间。政策方向涉及政策内容出台城市（强二线/二线城市）放松限购限购区域调整；放宽多孩家庭购房套数；父母投靠增加购房资格；放宽外地人购房资格，缩短落户年限，调整资格认定等杭州、南京、成都、天津、郑州、武汉、厦门、青岛、西安、长沙、苏州、太原、济南、福州、兰州、宁波、无锡、沈阳、大连公积金政策优化提高公积金贷款额度；降低公积金贷款首付比例等南京、成都、天津、西安、太原、郑州、合肥、福州、无锡、长沙、苏州、宁波、贵阳、南昌、济南、青岛、兰州、昆明、长春、沈阳、长春、珠海放松限贷放松认定标准，贷款已结清按照首套房认定南京、厦门、郑州、合肥、青岛、太原、济南、宁波放松限售转让住房年限计算标准放宽，增值税免征年限缩短杭州、南京、成都、西安、济南、苏州、兰州、哈尔滨、大连、青岛即墨首付比例下调首套或二套首付比例降低重庆、福州、兰州、贵阳、长春、石家庄、沈阳、海口、呼和浩特、南宁落户/人才引进降低高层次人才落户门槛；对于符合条件的人才给予购房补贴；取消城市部分区域落户限制等上海、广州、重庆、南京、厦门、天津、海口、长春、大连3421351111581361月2月3月4月5月6月13718486142141195384751月2月3月4月5月6月一线城市二线城市三四线城市资料来源：政府公告、中指院、首创证券整理图：今年以来出台放松政策频次增强表：强二线/二线城市政策放松方向请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业专题报告证券研究报告图：今年以来全国及各级别城市政策放松次数 1.2 政策重心——谨防“断供”扩散引发系统性风险资料来源：Wind、易居研究院、首创证券整理近期断供风波发酵，其根结便在于房企资金流转不畅导致的高周转模式失效，进而引发的停工烂尾楼盘数量增多，在此过程中房企存在违规挪用预售资金的行为，银行也未能积极履行资金监管义务。尽管当前影响范围有限，但我们认为其带来的连锁负面效应扩散将抑制楼市的回暖预期，居民对期房交付担忧进一步加剧。目前曝出断供的楼盘多为近四年认购并在2022年理应实现正常交付的楼盘，从当前停工缓工现象增多可推演出延迟交付情况仍将增加，因此后续针对如何保交楼将成为政策重心，若断供现象持续发酵，政府有望通过设立房地产行业稳定基金等方式来规避系统性风险。断供可能造成的影响：对于银行体系造成冲击，银行坏账率提升；政府对预售资金监管再次趋严执行；居民规避对于出险房企期房的购买，企业现金流承压加剧；政府加紧出台“保交楼”对策。年份当年实现认购楼盘数量占比20184623%20199246%20203116%20213116%总计200100%77%77%78%78%77%77%77%78%84%88%90%90%70%75%80%85%90%95%020000400006000080000100000120000140000160000201020112012201320142015201620172018201920202021商品住宅销售面积:期房商品住宅销售面积:现房期房占比指标具体情况停工的平均时长16个月停工楼盘对应的家庭户数1701户停工楼盘平均对应涉案金额23亿元每个家庭涉及的购房金额135万元单个楼盘中停工面积的占比10%图：商品住宅成交中期房与现房占比表：200个楼盘停工的指标统计表：200 份停贷告知书对应的购房年份请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业专题报告证券研究报告 1.2 政策重心——短期政策重心集中在“保交楼”资料来源：政府公告、首创证券整理结合近期部分房地产企业的偿债风险，为避免断供事件甚嚣尘上，银保监会和地方政府正积极推进保交楼方案。从近期采取的方案导向来看，通过由政府出资设立纾困基金来缓解地产开发商信用风险成为必要选项，该类基金或可通过入股民营地产开发商帮其渡过难关，或通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘的存量资产盘活、困难房企救助等解围纾困工作；银行可针对前期已释放个人按揭贷款且已停工的项目，注入流动性以保障已预售项目的完工。日期政策出台主体政策支持方案7月6日河南郑州金水区下属平台公司实控方中融信托同意释放其抵押的在建工程用于申请开发贷。街道办事处牵头与