银行行业专题报告：浅析行业周期、政策导向及银行逻辑-银行角度，如何应对房地产“新周期”？

行业专题报告|银行 银行角度，如何应对房地产“新周期”？ 浅析行业周期、政策导向及银行逻辑 ●核心结论 地产管控政策四轮周期下，房市反应摆脱滞后，银行股逻辑切换。 四轮周期：政策鼓励下房市升温、政策收紧效果滞后→房市松绑以救市、需求旺盛→各地开启“限购潮”但需求热度不减→“房住不炒”政策定力足，地产全面管控。银行股表现：1）2017年前，银行股的走势与楼市关联度大，房地产作为支柱产业，周期变化对经济影响较大；2）2017年后受楼市影响减弱，叠加银行基本面优质向好，长周期股价趋势稳定上涨。 房企融资监管趋严，需求复苏不及预期，政策频吹暖风托底经济。房企融资主要依赖两大渠道：1）银行渠道：2019年起银行为房企拿地提供前融资金被禁止；开发贷、非标和债券等渠道亦受限。2）居民渠道：房企资金来源中开发贷不足三成，而对销售回款依赖增强。若房市热度下降，易出现“销售遇冷-交房困难-业主停贷”负反馈效应。当前房市供需两端出现积极信号：1）6月销售出现短暂回温，二手房交易量提升较为明显。近期房企开启密集发债步伐，房企融资现积极信号。2）稳地产政策暖风频吹以提振需求。上半年超170城放松地产政策，首套房利率下限与5Y-LPR下降，但需求显著恢复仍静待经济和防疫拐点。 银行动态调整涉房业务，总量和结构上均有优化。1）总量来看，2021年主要股份行全口径涉房业务均有不同程度压降。担险业务主要为实有贷款；非担险业务中债券承销重要性提升。2）结构来看，银行涉房风险偏好下降，重点聚焦优质客户和高能级区域。部分股份行和城商行涉房贷款占比大，但调整时间较为充足；股份行和东部城商行的资产获取能力普遍较强、区位优势明显，涉房业务将向头部城市聚集，资产质量预期改善。 银行主动化解涉房风险，资产质量大幅恶化可能性较小。“停贷事件”中上市银行涉及贷款占比大多在0.01%左右。各方正逐步形成合力实现“保交楼”，资产质量大幅恶化可能性较小：1）存量上，银行加大项目贷和并购贷支持力度，对受困企业贷款进行展期、续贷等，资产质量压力缓解；2）增量上，银行也通过严格筛选高质量白名单房企客户、成立地产专项组、加强贷后跟踪管理、加快坏账核销等等来全方位应对不良地产风险。 投资建议：短期风险冲击，关注银行中报业绩。当前银行板块估值处于历史绝对低位。1）业绩角度建议关注优质区域行，这类银行扩表高效、质量上佳，业绩确定性强，如江苏、成都、杭州、苏州、常熟。2）地产后周期，谁将脱颖而出？轻地产、重实体、客群牢的优质行，重点关注宁波；关注涉房业务较多优质行估值修复机会，建议关注招行、平安、兴业。 风险提示：疫情拖累经济增速；地产监管力度超预期；风险处置不及预期。 证券研究报告 2022年08月01日 行业评级超配 前次评级超配 评级变动维持 近一年行业走势 银行沪深300 7% 2% -3% -8% -13% -18% -23% 2021-082021-122022-04 相对表现1个月3个月12个月 银行-8.88-9.66-8.86 沪深300-6.643.83-13.32 分析师 雒雅梅S0800518080002 luoyamei@research.xbmail.com.cn 联系人 刘呈祥 15201463935 liuchengxiang@research.xbmail.com.cn 张晓辉 13126655378 zhangxiaohui@research.xbmail.com.cn 相关研究 银行：银行业周度高频数据跟踪 （07.25-07.29）2022-07-31 银行：存量化险，增量撬动—0728中共中央政治局会议简评2022-07-28 银行：小微金融如何在沃土江苏发光发亮 2022-07-26 索引 内容目录 一、每轮房地产政策收紧，银行如何表现？5 1.1四轮周期：从滞后到灵敏，从无序到规范5 1.2每轮周期银行股表现如何？7 二、监管层面：政策缓释地产压力8 2.1上阶段调控房市，多家房企违约8 2.2现阶段多措并举提振需求10 2.2.1监管：政策频频出台稳地产10 2.2.2地方：上半年超170城放松地产政策11 2.3首套利率再降，按揭利率降至低位13 三、销售端仍较为低迷，房企需寻新思路14 3.1房地产销售6月短暂回温14 3.2土地及融资承压，当前出现“积极信号”17 3.3居民购房意愿较弱，收入下降恐致需求不足19 四、银行涉房规模下降，重点投向高能级区域20 4.1银行涉房全口径业务透视：规模同比回落20 4.2银行风险偏好降低，房企更为依赖销售回款23 4.3房贷重点一二线及发达区域25 4.4房贷占比仍居高位，整体压力不大26 4.5首套利率下调20BP，影响几何？27 五、推进“保交楼”，银行涉房业务长期可控29 5.1各方发力停贷事件，着力推进“保交楼”29 5.2多家银行主动披露涉房情况31 5.3多措并举，涉房风险长期可控32 六、投资建议：地产后周期，机遇与挑战34 七、风险提示35 图表目录 图1：我国几次房地产政策周期和周期内经济表现5 图2：房地产开发销售对宏观调控的表现5 图3：房屋新开工面积和商品房销售面积同比增速7 图4：房地产对公和对私贷款投放情况7 图5：银行板块历史表现8 图6：银行不良率近年来持续得到压降（亿元）8 图7：近年来LPR利率多次调降（%）13 图8：全国平均房贷利率从3月开始显著下行（%）14 图9：3月以来首套贷款利率平稳处于低位（%）14 图10：7月重点城市的首套房贷利率出现不同程度下降14 图11：TOP100房企销售额6月出现回升15 图12：30城商品房销售面积6月回升15 图13：主要城市7月以来房地产销售仍然低迷15 图14：6月70个大中城市新房价格同比-1.3%16 图15：6月一二线城市新房价格环比抬升（%）17 图16：6月70个大中城市二手房价格较上月回升17 图17：100城成交土地占地面积和溢价率17 图18：6月房地产新发行债券环比略增17 图19：上半年全国房地产开发投资下降5.4%18 图20：我国城镇化率上升，房价压力抬升19 图21：房贷同比持续下行20 图22：2、4月中长期贷款负增长20 图23：当前居民杠杆率居于历史高位（%）20 图24：居民可支配收入增速下滑20 图25：主要股份行的对公房地产业务余额（亿元）21 图26：主要股份行的房地产担险资产结构（亿元）21 图27：招商银行境内公司房地产广义口径风险业务余额（亿元）22 图28：招商银行房地产广义口径业务余额中贷款比重与不良率22 图29：兴业银行对公房地产担险资产结构（亿元）22 图30：兴业银行房地产非担险资产结构（亿元）22 图31：中信银行对公房地产非担险资产结构（亿元）23 图32：民生银行对公房地产非担险资产结构（亿元）23 图33：房地产项目各阶段融资受限23 图34：2018年9月以来房地产贷款增速进入持续下行通道24 图35：信托投向房地产的规模和占比均大幅下降24 图36：房地产贷款结构上，个人购房贷款占比逾七成24 图37：房地产开发贷下降斜率大于个人购房贷款24 图38：房地产开发资金来源中，国内贷款占比显著降低25 表1：2020年以来监管加强对房地产资金面管控9 表2：房企风险事件频出9 表3：近期有关房地产的监管动向梳理10 表4：各地房地产放松政策梳理（部分）11 表5：10个典型城市新房和二手房月均成交面积变化情况（万平方米）16 表6：7月下旬多家房企启动发债18 表7：股份行全口径涉房业务低于10%（亿元）21 表8：银行房地产业务主要分布在一二线城市及相对发达地区25 表9：部分银行贷款集中制度未达标26 表10：新增首套房贷款利率-20BP对银行业绩的影响28 表11：各银行对“停贷事件”的回应29 表12：监管层多次明确“保交楼”决心30 表13：股份行年报中披露的应对措施31 表14：近两年上市银行对公房地产不良率多有抬头32 表15：上市银行除房地产外其他行业不良率大多呈现下行趋势（%）33 表16：银行为多家房企提供并购贷业务33 一、每轮房地产政策收紧，银行如何表现？ 1.1四轮周期：从滞后到灵敏，从无序到规范 图1：我国几次房地产政策周期和周期内经济表现 GDP：房地产业（亿元）GDP：其他（亿元）GDP同比增速GDP:房地产业同比增速 1000000 800000 600000 400000 200000 30% 开始起步，快速成长 抑制过热 逐步收紧 密集收紧 宽松 遏制收紧 力度逐升 宽松 政策收紧 监管趋严 25% 20% 15% 10% 5% 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 00% 资料来源：Wind，西部证券研发中心 图2：房地产开发销售对宏观调控的表现 房地产开发投资完成额:累计同比商品房销售额:累计同比 限购解除，需求释放 2007年末房价飞涨 各地陆续开始限购 160.0% 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2000年2月2002年5月2004年8月2006年11月2009年3月2011年6月2013年9月2015年12月2018年4月2020年7月 资料来源：Wind，西部证券研发中心 注：阴影部分为政策紧缩周期 第一轮：为防止地产过热，政策逐步收紧（2003-2005年） 由于我国特殊的经济结构和消费需求，90年代深化改革以来，政府将房地产业规划为拉动经济发展的支柱产业，信号的释放伴随各类利好政策的出台，我国迅速进入了房地产大开发大建设时代。由于房地产开发建设速度较快，居民的购房需求得到释放，并伴随一定的投机现象。自1993年我国开始深化住房改革，房地产业进入快速成长阶段，1998年7月中央明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，随后我国进入房地产大建设时期。 2002年为了刺激消费、消化库存，国家降低了住房公积金存、贷款利率，房地产急速升 温。为防房地产业过热，我国在2003年发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，首次对房地产业采取收紧的宏观调控政策。随后几年，国家也不断在控制土地供给，上调准备金率，收紧房产信托，调整房产税等诸多方面共同发力，企图遏制房地产市场的泡沫。 房市反应略有滞后，整体政策调整颇有成效。从2003年到2005年，房地产行业初期的“野蛮生长”在政府干预下得到了抑制，房地产开发投资累计完成额增速和商品房累积销售额增速开始放缓。2003年初到2005年末，房地产开发投资累计完成额增速从37%降到20.9%，商品房累计销售增速从76.1%下降到30%。房屋新开工面积和商品房销售面积也相应下降，增速分别下降了7个百分点和4.5个百分点。在楼市发展初期，快速成长和扩张是一个难以压制的客观趋势，配合前期不断释放的政策利好信号，房企对政府的调控反应略有滞后，前期政策收紧房市仍然迅速发展，但总体来看，第一轮紧缩周期成功阻止了盲目建设、投资过热的局面。 第二轮：政策加大力度，密集调控（2006-2007年） 为了抑制房价上涨，监管采取了一系列密集的调控措施。2006年5月，国务院出台“国六条”，为整个房地产大调控奠定了基调；2006年5月-2006年9月，国务院、国税总局、建设部联合发改委、工商总局、国土资源局紧跟国务院的步伐，限套型、二手房营业税，未经许可不得发布预售广告，发布“外资限炒令”，强制征收二手房转让个人所得税，土地新政及廉租房管理实施办法等政策法规接踵出台；2007年，国家从遏制需求、交易监管、购房政策、土地政策、