银行行业快评：银行业的房地产敞口分析

事项： 目前投资者比较关注房地产行业对银行的影响，我们基于公开数据估计银行业对房地产行业的资产敞口约57万亿元，占表内总资产的近16%。基于不同假设下的情景测算，我们认为房地产对银行业直接影响可控。 我们预计2022年银行业基本面大体平稳，目前板块估值处于低位，估值优势明显，维持行业“超配”评级。个股方面重点推荐区域经济较好、盈利能力高、业绩增长居同业前列的成都银行，以及在服务制造业企业方面有优势的银行，包括宁波银行、常熟银行、苏农银行、张家港行。 评论： 银行表内房地产敞口估计为57万亿元 银行业对房地产的风险暴露主要是表内业务，包括贷款、债券、非标等。我们在谨慎假设下估计银行通过前述三种途径投向房地产的资金约为57万亿元：其中： （1）房地产贷款存量规模53.2万亿元。根据央行披露的数据，2022年一季度末我国房地产贷款余额53.2万亿元，其中个人住房贷款38.8万亿元，房地产开发贷12.6万亿元，其他贷款1.8万亿元。 （2）谨慎估计表内债券投向房地产的余额0.6万亿元。2021年末全部上市银行表内投资的企业债余额相对房地产贷款的比例为10.6%。我们假设银行业该比例与上市银行一样，再谨慎假设企业债中有10%的资金投向房地产，则银行业房地产表内债券投资规模估计不超过0.6万亿元。 （3）谨慎估计非标投资房地产规模3.1万亿元。银行自营非标投资按经验主要投向城投、房地产和其他资产（比如委外），2021年末上市银行自营非标投资余额约为4.1万亿元，谨慎假设上市银行自营非标中有60%投向房地产，结合上市银行的房地产贷款占全行业的79%，估计银行业以表内非标形式投向房地产的资金不超过3.1万亿元。 根据前面的数据，我们测算银行表内资产中有近16%投向房地产领域。其中2022年一季末个人住房贷款、开发贷和其他贷款占同期总资产的比例分别为10.8%、3.5%和0.5%，而2021年末债券和非标形式投向房地产的资金占同期总资产比例估计为0.2%和1.1%。 我们认为房地产行业风险暴露对银行的直接影响可控 随着房地产行业风险暴露，我们统计的几家样本银行房地产开发贷的不良率不断上升，2021年末达到3.1%，相比之下，个人住房贷款的不良率则仅有0.3%，风险小得多，这主要是因为个人住房贷款的第一还款来源为居民收入，因而是个人贷款，与对公贷款有很大差别。 图1：样本银行房地产开发贷不良率快速上升 我们通过不同情景假设测算表内资产降级为不良资产后，对银行业带来的整体损失规模，认为悲观假设下相应损失也是可控的。在相关假设中，个人住房贷款和其他涉房贷款不良率最坏情景下假设为5%（作为参考，美国次贷危机期间住房抵押贷款逾期90天以上占比最高也未超过此值），对公类资产不良率最坏情景下假设为20%。假设回收率目前为30%且在不良大量暴露时会逐步降低，所得税率维持25%。银行对坏账的损失吸收先经过净利润，在经过超额拨备，最后影响核心一级资本。作为参考，商业银行（注意银行业口径比商业银行要大一些，因此银行业的风险抵抗能力会更强一些）2021年净利润2.2万亿元，2022年一季末考虑所得税后的超额拨备为2.2万亿元，核心一级资本总额20.1万亿元，即便在悲观假设下，损失吸收能力也充足。 表1：不同假设下的房地产风险对银行净资产的影响 投资建议 我们认为房地产行业风险暴露对银行业直接影响可控，预计2022年银行业基本面大体平稳，目前板块估值处于低位，估值优势明显，维持行业“超配”评级。个股方面重点推荐区域经济较好、盈利能力高、业绩增长居同业前列的成都银行，以及在服务制造业企业方面有优势的银行，包括宁波银行、常熟银行、苏农银行、张家港行。 风险提示 若宏观经济大幅下行，可能从多方面影响银行业，比如经济下行时期货币政策宽松对净息差的负面影响、企业偿债能力超预期下降对银行资产质量的影响等。 房地产风险测算仅考虑了对银行的直接影响，未考虑房地产风险通过其产业链上下游企业传导至银行的影响。此外，我们的测算基于行业整体数据，未考虑银行个体间的差异。