房地产行业周报：政治局会议稳定房地产市场，上海二批次供地收官

核心观点：政治局会议稳定房地产市场，上海二批次供地收官 政治局会议继续强调要稳定房地产市场，将保交楼作为市场恢复的重要步骤。在“因城施策”的框架下，地方政府放松政策带来的提振效果并不明显，上半年行业销售端和投资端恢复均不及预期。进入下半年，解决问题房企停工事件，稳民生保交楼对于维护行业信心具有重要意义。我们认为单纯依靠行业自身的修复已难以解决由于房企资金短缺而造成的停工问题，政府或将出台力度更大的托底政策。2022年第30周二手房市场连续三周同比增长，百城土地成交面积上涨，“抱团取暖”成为拿地企业的主流趋势，上海二批次土拍保利发展联合体斩获5宗地块，地产投资下半年有复苏趋势。我们预计行业增速三季度有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：政治局会议再次强调稳定房地产，多地住房公积金上调 中央层面：中央政治局会议中提出要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。国务院考虑设立房地产基金，规模最高可达2000亿元至3000亿元之间，用于支持12家出险房企和部分地方房企。 地方层面：多地上调住房公积金，福州上半年提取住房公积金45.64亿元，同比增长11.26%；肇庆首套住房公积金最高贷款额度上调至44万元；湖南省直中心公积金最高贷款额度升至80万；南京高淳区、温州、舟山等地发布购房补贴新政。郑州召开重点房企项目情况汇报会议，对7家头部房企优先帮助纾困。杭州、深圳等地上半年房地产开发投资同比增长。 市场端：二手房成交量同比增长，上海完成二批次土拍 销售端：2022年第30周，全国64城商品住宅成交面积446万平米，同比下降18%，环比增加9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12342万平米，累计同比下降37%，低能级市场走势表现相对更差；全国23城二手房成交面积为165万平米，同比增速23%，连续三周成交回暖。 土地端：2022年第30周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积4097万平方米，同比增加39%，成交溢价率为2.3%。上海二批次集中供地34宗地块全部成功出让，其中22宗地溢价出让，13宗地进入一次性报价阶段，平均溢价率4.5%，较首批次有所提升，总成交土地出让金780亿元。从拿地企业来看，国央企仍是拿地主力，保利发展和招商蛇口各拿下5宗。 融资端：国内信用债环比增加，海外债无新增发行 2022年第30周，信用债发行84.4亿元，同比减少54%，环比增加8%，平均加权利率3%，环比增加13BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策端：政治局会议强调稳定房地产，多地住房公积金上 调 中央层面：（1）中央政治局会议：要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。（2）住建部：开展城市基础设施安全运行监测试点工作，其中试点范围为浙江、安徽及北京海淀区、辽宁沈阳等22个市（区）；出台3项住房公积金阶段性支持政策，减轻企业支出压力，帮助缴存人渡过难关；全国共支持139.6万名职工缓缴住房公积金71.1亿元。（3）国务院：为避免房地产市场进一步恶化，继而引发系统性险，近日国务院正考虑设立房地产基金，规模最高可达2000亿元至3000亿元之间，用于支持12家出险房企和部分地方房企。（4）中房协、浙江省房协：主办房地产纾困项目与企业金融机构对接商洽会，提出将围绕深入调研、助力保交楼、争取银行支持、成立纾困基金、提供法律政策咨询等方面展开纾困工作；要发挥行业协会优势，推进形成纾困工作机制，要支持房企合理资金需求，积极搭建信息交流平台，帮助困难企业盘活资产。（5）银保监会：支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。（6）发改委：出台关中平原城市群建设“十四五”实施方案。（7）国资委：出台助力中小企业纾困解难的多项措施，包括房租应免尽免、账款应付尽付等，上半年累计减租104亿元。 地方层面：（1）上海：非国有房屋租赁主体主动向个体户减免房租的可享减免税优惠。（2）深圳：对新获批国家级智慧养老示范园区择优资助最高1千万，2022年上半年房地产开发投资同比增长10.5%。（3）南京：保租房项目租金年度涨幅不超过5%；高淳区新房购房者取证后可获购房合同价格1%补贴。（4）北京：大幅上调年度公积金缴存基数上限至31884元，如按12%缴存比例计算，最高每月可缴纳7652元公积金。（5）郑州：召开重点房企项目情况汇报会议，对7家头部房企优先帮助纾困。（6）杭州：2022年上半年房地产开发投资同比增长6.9%。（7）温州：个人在市区首次购房可获合同总价0.6%的财政补贴。（8）肇庆：上调首套住房公积金最高贷款额度，最高可贷44万元。（9）天津：静海区推进装配式建筑产业高质量发展若干政策措施的通知。（10）乌海：全市共18个问题楼盘已基本化解13个，解决延期交房4474套、安置回迁群众1290户。（11）衡水：多孩家庭公积金贷款额度最高提至80万元。（12）丽水：三孩家庭首次申请公积金贷款购买首套住房的，贷款最高限额上浮20%，并优先予以发放。（13）昆山：一宗商住地全装修成品住房应达100%。 表1：国务院计划成立房地产基金，住房公积金上调 2、销售端：新房成交量同比下滑，二手房成交量同比增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第30周，全国64城商品住宅成交面积446万平米，同比下降18%，环比增加9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12342万平米，累计同比下降37%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2022年第30周64大中城市成交面积同比下降环比回升 图4：2022年第30周64大中城市中一线城市成交面积同比持平环比下降 图5：2022年第30周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比回升 图6：2022年第30周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比持平 根据房管局数据，2022年第30周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-37%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为0%、-12%、-35%，年初至今累计增速-30%、-33%、-44%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第30周，全国23城二手房成交面积为165万平米，同比增速23%，前值16%；年初至今累计成交面积3727万平米，同比增速-28%，前值-29%。 图8：23城二手房成交同比持续增长 图9：低能级二手房市场累计成交面积表现相对较差 3、投资端：土地成交面积同比上涨，上海完成二批次土拍 2022年第30周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积4097万平方米，同比增加39%，成交溢价率为2.3%。一线城市成交土地规划建筑面积166万平方米，同比下降15%；二线城市成交土地规划建筑面积1241万平方米，同比增加23%；三线城市成交土地规划建筑面积2690万平方米，同比增加55%。上海二批次集中供地34宗地块全部成功出让，其中22宗地溢价出让，13宗地进入一次性报价阶段，平均溢价率4.5%，较首批次有所提升，总成交土地出让金780亿元。从拿地企业来看，国央企仍是拿地主力，保利发展和招商蛇口各拿下5宗。 图10：100大中城市土地成交情况同比回暖 图11：100大中城市土地成交总价同比回升 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位 4、融资端：国内信用债环比增加，海外债无新增发行 2022年第30周，信用债发行84.4亿元，同比减少54%，环比增加8%，平均加权利率3%，环比增加13BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年7月25-29日，下同）房地产指数上涨2.85%，沪深300指数下跌1.61%，相对收益为4.45%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第1位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：广汇物流、阳光城、皇庭国际、嘉凯城、招商蛇口，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为顺发恒业、广宇发展、国创高新、新能泰山、万通发展。 图16：本周房地产指数上涨2.85%板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中广汇物流、阳光城、皇庭国际涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中顺发恒业、广宇发展、国创高新跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 政治局会议继续强调要稳定房地产市场，将保交楼作为市场恢复的重要步骤。 在“因城施策”的框架下，地方政府放松政策带来的提振效果并不明显，上半年行业销售端和投资端恢复均不及预期。进入下半年，解决问题房企停工事件，稳民生保交楼对于维护行业信心具有重要意义。我们认为单纯依靠行业自身的修复已难以解决由于房企资金短缺而造成的停工问题，政府或将出台力度更大的托底政策。2022年第30周二手房市场连续三周同比增长，百城土地成交面积上涨，“抱团取暖”成为拿地企业的主流趋势，上海二批次土拍保利发展联合体斩获5宗地块，地产投资下半年有复苏趋势。我们预计行业增速三季度有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。