停贷与销售：长沙武汉房地产调研报告

■长沙和武汉楼市都表现出了一定的需求结构性收缩特征，长沙追求“品质盘”，武汉追求“性价比”。 固定收益主题报告 停贷与销售：长沙武汉房地产调研报告 2022年07月31日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn ■长沙和武汉的停工项目具有三大特征，大体可以分为四类。总体来看， 当前风险可控，但预计处臵难度较大，化解时间可能较长，未来不确定性较大，防范未来可能发生“部分楼盘停贷-本地楼市销售大幅走弱-更多楼盘交付压力增大-更多楼盘停贷”的负反馈。 ■项目停工是房企流动性困境的次生结果，若不能从“先救活房企，后 盘活项目”的角度进行化解，则需要进一步压实房企的直接责任，同时需要地方政府积极纾困，处臵停工项目可以直接减轻银行坏账压力，减少停工停贷对本地楼市销售的负面冲击。在当前房地产销售总体偏弱的背景下，停工停贷会进一步弱化销售，继续放松楼市调控政策是防范负反馈发生的直接有效手段。虽然主要二线城市已调低了社保要求，但对“降维”和“跨市”购房人群仍有障碍，而且“限购”约束了首付下限，在居民收入预期下降的背景下，不利于销售快速见底回升。为了更好地“支持刚性和改善性住房需求”，限购限贷政策或有继续放松的空间。 ■风险提示：“停贷”超预期，政策超预期等。 相关报告 上海土拍零距离（16/22）： 二拍热度回升，主流国企积2022-07-30 极拿地 7月政治局会议的两大看点2022-07-30 无锡土拍零距离（15/22）： 二拍热度一般，未见主流房2022-07-29 企拿地 解码煤炭行业（七）：煤企转 2022-07-28 型之煤化工业务布局 社融或升至10.9%，PPI回落 而CPI延续回升——7月经2022-07-27济金融数据展望 内容目录 1.关于销售：结构性收缩初现端倪3 2.关于停贷/停工：当前风险可控，未来不确定性较大4 3.关于防范化解风险：积极妥善处臵存量项目，大力促进销售尽快回升5 图表目录 图1：5月“长沙新政”后，供求均未出现明显突破，价格平稳（万平米，元/平米）3 图2：当前，长沙比较畅销的典型楼盘3 图3：武汉取消限购的四区成交量飙升，但武汉房价仍在回落（套，%）4 图4：主城区项目住宅楼体的主体工程已基本完工的典型楼盘4 图5：典型的第1类项目和第2类项目4 7月19日-7月26日，我们对长沙和武汉房地产市场进行了为期一周的实地调研，重点考察了“停工项目”，并对本地楼市销售情况做了摸底。 1.关于销售：结构性收缩初现端倪 长沙总体房价不高，政府限价较严，房企利润空间受到较大控制，政府提高限价往往伴随着房企提高售价，因此长沙房价呈现出“小幅稳步上升”的态势，但从近期供销情况看，“长沙新政”的实际效果低于预期，利好有限。结构上，长沙市场对楼盘“品质”的倾向性明显增强，郊区项目销售普遍偏弱，内五区（主城区）具有独特资源优势的项目比较畅销，普通楼盘销售较弱，改善好于刚需。总体来看，长沙楼市初现结构性收缩特征，虽然市场向“品质盘”收缩在一定程度上与长沙二套房的资格获取难度较大有关，但本地居民收入预期下降和房价上涨预期减弱可能是主要原因。 图1：5月“长沙新政”后，供求均未出现明显突破，价格平稳（万平米，元/平米） 资料来源：图治（长沙），安信证券研究中心 当前，“停贷事件”对长沙楼市销售的影响不大，主要源于长沙房价不高，区域选择和品质选择仍是当前长沙购房的首要决策因素，具有独特江景、湖景、山景、园景的民企项目和国企项目比较畅销。 图2：当前，长沙比较畅销的典型楼盘 资料来源：安信证券研究中心整理 武汉房价较高，调控政策相对较松，但今年房价出现了明显回落。6月下旬，武汉取消江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区的“限购”要求后，四区成交量大幅上升，但与“量升”相对应的并非“价涨”，而是不少楼盘都出现了“打折降价”的情况，主城区的非民营房企楼盘也不乏通过“特价房”进打折销售的案例。与长沙不同的是，武汉刚需好于改善，相比长沙追求“品质盘”，武汉更追求“性价比”，这可能与武汉房价与库存双高有关。总体来看，武汉楼市的收缩程度比长沙更明显一些，取消限购带来的首付比例下降和房企直接打折降价是四区成交量大幅飙升的主要原因，收入预期下降和房价高企使得居民对“房价”的敏感度明显提高。 当前，“停贷事件”对武汉楼市销售有一定影响，非出险民企和国企的影响相对较小，总体影响可控。 图3：武汉取消限购的四区成交量飙升，但武汉房价仍在回落（套，%） 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 武汉取消限购的四区商品住宅成交量:周武汉新建商品住宅价格指数:当月同比，右轴 16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 0-4 2019-01-052019-08-052020-03-052020-10-052021-05-052021-12-052022-07-05 资料来源：wind，安信证券研究中心 2.关于停贷/停工：当前风险可控，未来不确定性较大 统计下来，长沙和武汉预计有20个左右已停工或工程进度明显较慢的项目，这些项目具有如下特征： （1）大多数项目集中于出险民营房企，少数是小房企。 （2）大多数主城区项目的住宅部分已基本售罄或接近尾盘，郊区项目多是滞销盘。 （3）大多数主城区项目的住宅楼体已接近封顶或主体工程基本完工。 图4：主城区项目住宅楼体的主体工程已基本完工的典型楼盘 资料来源：安信证券研究中心整理 从占比来看，长沙和武汉已停工或工程进度较慢的项目数量与当前在售项目数量之比，可能都在5%左右，总体比例不高，再考虑到未出险民营房企所剩不多以及大多主城区项目住宅楼体的主体工程已基本完工，预计停工项目的当前风险可控。 但是，由于停工项目主要集中于出险房企，且多数主城区项目的住宅部分已基本售罄，郊区项目普遍滞销，预计处臵这些项目的困难较大，化解时间可能较长。从化解难易程度的角度可以把项目分为四类：第1类，具有明显市场价值的项目，项目自身条件不错且剩余货值远 大于工程支出；第2类，剩余货值有限，但主体工程基本完工且处于政府重点发展的板块， 形象价值较高；第3类，剩余货值有限且形象价值不高；第4类，郊区滞销项目，特别是开发进度处于早期的超级大盘。统计下来，前两类项目比较稀少，后两类项目比较普遍，预计处臵难度较大，化解时间可能较长。 图5：典型的第1类项目和第2类项目 资料来源：安信证券研究中心整理 由于项目处臵难度较大和化解时间较长，在房地产销售总体偏弱的背景下，停工停贷会进一步弱化当地楼市销售，长沙和武汉楼市均已开始初现需求结构性收缩特征，防范未来可能发生“部分楼盘停贷-本地楼市销售大幅走弱-更多楼盘交付压力增大-更多楼盘停贷”的负反馈。 3.关于防范化解风险：积极妥善处臵存量项目，大力促进销售尽快回升 项目停工是房企流动性困境的次生结果，若不能从“先救活房企，后盘活项目”的角度进行化解，则需要进一步压实房企的直接责任，同时需要地方政府积极纾困。 压实房企直接责任，主要包括：（1）督促第1类项目尽快市场化处臵。（2）严格要求所有销售款项都必须转入预售资金监管账户，并通过冻结等方式尽量追回前期违规操作的户外资金，对当前楼盘销售过程中为了规避“限购”等理由而不将销售款项转入预售资金监管账户的行为进行严格规范，对本市内发生停工停贷的房企的所有开发项目进行资金统筹。 地方政府积极纾困，主要包括：（1）对商办体量较大但楼体尚未建设的项目重新规划，改变土地用途，办理新土地证后重新挂牌或拍卖，对分期开发项目后期尚未开发的净地也可参考执行。（2）对完全“资不抵债”项目，需要政府成立专项基金协助纾困。 积极处臵存量项目可以直接减轻银行坏账压力，减少停工停贷对本地楼市销售的负面冲击。在当前房地产销售总体偏弱的背景下，停工停贷会进一步弱化当地楼市销售，继续放松楼市调控政策是防范负反馈发生的直接有效手段。虽然主要二线城市已调低了社保要求，但对“降维”和“跨市”购房人群仍有障碍，而且“限购”约束了首付下限，在居民收入预期下降的背景下，不利于销售快速见底回升。为了更好地“支持刚性和改善性住房需求”，限购限贷政策或有继续放松的空间。 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出 的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 安信证券研究中心 深圳市 地址：深圳市福田区福田街道福华一路119号安信金融大厦33楼邮编：518026 上海市 地址：上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编：200080 北京市 地址：北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编：100034