业绩同比下滑，积极补充土储

毛利率及投资收益下降，拖累利润下行 公司发布2022年上半年业绩预告，上半年预计实现归母净利润15-21亿，同比下降5 0.60%-64.71%；预计实现扣非后净利润12-18亿元，同比下降35.81%-57.21%；每股收益0.11-0.19元/股。 公司竣工交付并结转的面积同比增长，但利润下滑主要受以下因素影响：（1）市场景气度下行，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。（2）公司转让子公司产生投资收益同比减少。去年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元。 销售表现优于百强，行业排名提升 根据公司经营快报，6月单月公司实现签约销售金额412.75亿（YoY-6.89%），签约销售面积155.60万㎡（YoY-18.39%），销售均价26526元/㎡（YoY+14.09%）。 2022年上半年，公司合计实现签约金额1188.27亿（YoY-32.86%），签约面积487.51万㎡（YoY-36.71%），销售均价24374元/㎡（YoY+6.08%）。据克而瑞统计，上半年百强房企全口径销售额同比下降51%，公司表现由于百强平均水平，带动行业销售排名较2021年提升1名至第6名。 积极补充优质土储，区域深耕优势加固 公司积极补充优质土储，新增货值位列克而瑞排行榜第8。经测算，公司上半年新获取27宗土地，合计新增计容建筑面积419.89万㎡（YoY-52.5%）；拿地金额646.37亿，占上半年销售额的54.4%；拿地平均楼面价为15394元/㎡。 从拿地结构来看，公司上半年新增拿地主要位于北京、上海等一线城市及深耕的长三角地区；此外，4月5日，公司公告与长城资产及佳兆业签署了《战略合作协议》，以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础进行合作，公司区域发展优势进一步得到巩固。 三道红线稳居绿档，融资渠道通畅 公司三条红线稳居绿档，Wind口径下，截至2022年一季度，公司剔预后资产负债率为60.8%、净负债率为36.8%、现金短债比2.1倍。 上半年，中诚信评定公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。受益于安全的财务结构及良好的信用评级，公司融资渠道通畅，上半年发行多期超短融、公司债券及中期票据，体现了头部央企的融资优势。 盈利预测与投资建议 公司作为头部央企，融资优势显著，在行业下行阶段积极补充优质土储，未来推盘供货能力较强，销售市占率有望持续提升。我们维持对公司的盈利预测，预计公司2022至2024年，公司实现营业收入1780亿、1923亿、2047亿，同比增长11%、8%及6%，实现归母净利润108亿、113亿及120亿，同比增长4%、5%及6%。公司当前股价对应2022年业绩为9.2倍，维持“买入”评级。 风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。 图表1：公司盈利预测表