房地产开发2022W28：新房销售回落，停工停贷消息发酵，三地加强预售资金监管

近期业主集体停贷消息发酵，或将推动预售资金监管收紧。近期停工停贷消息引发市场担忧，银保监会于7月14日回应称，将引导金融机构市场化参与风险处臵。本周陕西西安、深圳龙岗、河北沧州收紧了预售资金监管政策。我们认为在停贷消息的负面影响下，部分之前预售资金监管政策较为宽松的城市将收紧监管保交付，房企流动性将面临更大挑战；另一方面，购房者对暴雷民企的信心受到影响，下半年房企尤其是民企的销售复苏节奏或将放慢。信心需求均承压的情况下，我们认为下半年政策放松仍需加码，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 6月居民中长期贷款同比降幅收窄，信贷结构改善。6月居民中长期贷款新增4166亿元，同比少增989亿元，但与5月同比少增3379亿元相比降幅已明显缩窄；占新增人民币贷款比例也由5月的5.5%提升至14.8%。信贷结构改善主要由于6月新房销售环比大幅回暖，居民按揭贷款增加所致。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后大盘1.74个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共21支，较上周减少0支，下跌股数为115支（若无特殊说明，报告中本周指7.9-7.16当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为297.5万平方米，环比下降4.0%，同比下降36.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.0万方，环比-3.9%，同比-6.6%；样本二线城市为167.3万方，环比2.3%，同比-45.2%；样本三线城市为60.2万方，环比-18.3%，同比-32.1%。从今年累计28周新房成交面积同比看，样本30城共计8275.5万方，同比下降-37.7%； 一线城市为1632.0万方，同比-32.5%；二线城市为4835.4万方，同比-34.3%；三线城市为1808.1万方，同比-48.2%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计146.1万方，环比增长3.5%，同比增长14.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.7万方，环比13.7%；样本二线城市为96.6万方，环比1.9%；样本三线城市为17.7万方，环比-4.1%。年初至今累计二手房成交面积为2942.4万方，同比变动为-27.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为794.0万方，同比-39.9%；样本二线城市为1786.8万方，同比-18.9%； 样本三线城市为361.6万方，同比-18.9%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率涨跌不一。根据Wind行业房地产指标统计，本周（7.11-7.17）共发行房企信用债18只，环比增加了4只；发行规模共计193.56亿元，环比增加63.02亿元，总偿还量182.99亿元，环比减少22.34亿元，净融资额为10.57亿元，环比增加85.36亿元。 融资成本来看，上海临港短期融资券（-34bp）、上海临港5年公司债（-32bp）、上海金茂短期融资券（-25bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降，华发股份资产支持证券（+539bp）、建发地产6年公司债（+19bp）的利率较可比债券有所上升。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.停工停贷消息发酵，三地加强预售资金监管 6月居民中长期贷款同比降幅收窄，信贷结构改善。6月居民中长期贷款新增4166亿元，同比少增989亿元，但与5月同比少增3379亿元相比降幅已明显缩窄；占新增人民币贷款比例也由5月的5.5%提升至14.8%。信贷结构改善主要由于6月新房销售环比大幅回暖，居民按揭贷款增加所致。 近期业主集体停贷消息发酵，或将推动预售资金监管收紧。近期，郑州、武汉、南昌、长沙、太原、西安等多城烂尾或停工楼盘业主申请停止向银行偿还个人贷款，引发市场担忧。银保监会于7月14日回应称，将引导金融机构市场化参与风险处臵；本周陕西西安、深圳龙岗、河北沧州收紧了预售资金监管政策。我们认为在停贷消息的负面影响下，部分之前预售资金监管政策较为宽松的城市将收紧监管保交付，房企流动性将面临更大挑战；另一方面，购房者对暴雷民企的信心受到影响，下半年房企尤其是民企的销售复苏节奏或将放慢。信心需求均承压的情况下，我们认为下半年政策放松仍需加码，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 以下是三地加强预售资金监管的摘要： 陕西西安：1、商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。2、严格拨付标准。3、商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。 广东深圳龙岗：加强房地产在售项目预售资金监管，排查项目风险隐患，对于预售资金监管要严格按比例留存,确保房地产项目建设竣工交付，维护广大购房者合法权益。 河北沧州：1、设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。2、重点监管资金额度应根据工程项目实际情况确定，计算方法为：项目规划总建筑面积×4000-4500元/㎡计算。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后大盘1.74个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共21支，较上周减少0支，下跌股数为115支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为顺发恒业、大千生态、深大通、海航投资、万通地产，涨幅分别为37.6%、13.4%、11.1%、8.8%、8.1%。跌幅前五为蓝光发展、深物业A、金科股份、大港股份、深深房A，跌幅分别为-15.0%、-14.7%、-12.5%、-12.5%、-12.1%。 本周48家重点房企中仅上涨1支，较上周减少5支，为滨江集团，涨幅1.3%。跌幅前五为融信中国、旭辉控股集团、碧桂园、时代中国控股、佳源集团，跌幅分别为-29.1%、-27.9%、-26.6%、-26.2%、-24.1%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（7.11-7.15）涨幅前五个股 图表5：本周（7.11-7.15）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（7.11-7.15）重点房企上涨个股 图表8：本周（7.11-7.15）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为297.5万平方米，环比下降4.0%，同比下降36.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.0万方，环比-3.9%，同比-6.6%；样本二线城市为167.3万方，环比2.3%，同比-45.2%；样本三线城市为60.2万方，环比-18.3%，同比-32.1%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计28周新房成交面积同比看，样本30城共计8275.5万方，同比下降-37.7%； 一线城市为1632.0万方，同比-32.5%；二线城市为4835.4万方，同比-34.3%；三线城市为1808.1万方，同比-48.2%。其中一线城市中，北京（-31.3%）、上海（-31.6%）、广州（-37.7%）、深圳（-23.9%）同比均为负。二三线城市中仅南平（3.2%）同比为正，盐城（-77.0%）、莆田（-69.9%）、扬州（-62.6%）等总计25城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（7.9-7.15） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计146.1万方，环比增长3.5%，同比增长14.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.7万方，环比13.7%； 样本二线城市为96.6万方，环比1.9%；样本三线城市为17.7万方，环比-4.1%。年初至今累计二手房成交面积为2942.4万方，同比变动为-27.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为794.0万方，同比-39.9%；样本二线城市为1786.8万方，同比-18.9%；样本三线城市为361.6万方，同比-18.9%。 图表13：本周12城二手房成交面积及同环比 图表14：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表15：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表17：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind行业房地产指标统计，本周（7.11-7.17）共发行房企信用债18只，环比增加了4只；发行规模共计193.56亿元，环比增加63.02亿元，总偿还量182.99亿元，环比减少22.34亿元，净融资额为10.57亿元，环比增加85.36亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（86.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（36.8%）、一般公司债（27.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（35.6%）、1-3年（32.7%）的债券为主。 图表18：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表19：本周房企债券发行以债券评级划分 图表20：本周房企债券发行以债券类型划分 图表21：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，上海临港短期融资券（-34bp）、上海临港5年公司债（-32bp）、上海金茂短期融资券（-25bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降，华发股份资产支持证券（+539bp）、建发地产6年公司债（+19bp）的利率较可比债券有所上升。 图表22：房企每周融资汇总（7.11-7.17） 5.本周相关政策回顾 图表23：地方性政策（7.10-7.16） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。