房地产行业点评：5月房价降势趋缓，政策端松绑有望持续

事件：6月16日，国家统计局发布《2022年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》公告。 房价总体处下行通道，新房强于二手房，高能级城市更有韧性。环比数据方面，2022年5月，全国70大中城市新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个；其中一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点；5月，70个大中城市中二手住宅销售价格环比下降城市有53个，比上月增加3个。其中一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.4%转为持平；二线城市环比下降0.3%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.5%，降幅比上月扩大0. 2个百分点。 同比数据方面，5月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有46个和57个，比上月分别增加7个和1个；分城市能级看，表现与环比趋同，总体上呈现一线城市较强，二线城市有韧性，三线城市偏弱的趋势。 单月销售环比改善，转化率仍需提高。15日，统计局发布了1-5月房地产开发投资数据，虽然前5个月销售降幅持续扩大，但单月销售环比量价齐升，5月商品房销售面积1.10亿㎡，销售额1.05万亿，分别环比增长25.8%和29.7%，销售均价9615元/㎡，环比增长3.1%。 统计局的全国销售数据与房价数据互相印证：整体而言当前楼市的销售量价依旧在底部，单月环比有所改善，市场信心正逐渐恢复，新房表现好一些，二手房偏弱，同时低能级城市的量价下行压力依然较大。企业微观层面看：5月及6月初的案场看房数量明显上升，但转化率依旧偏低，导致去化率停留在低位，潜在购房者观望情绪浓厚，而这也让房企在推盘端延续偏谨慎态度。 政策继续宽松，有望推动基本面复苏。上周，多地进一步出台房地产宽松政策：合肥加大房地产开发贷款投放，提高对优质建筑企业的授信额度；四川内江多孩家庭购买二套房首付最低两成，最高补贴2.4万元；重庆公积金贷款单笔最高可贷80万元，首套房首付最低两成；杭州无房职工家庭首次购房公积金最高可贷120万元。数据上看，此前出台多项政策扶持的城市确实呈现出成交量价改善的趋势，当前行业基本面依旧较为脆弱，且近期高频数据下的行业复苏也呈现出结构性行情而非全局改善，因而政策面的继续宽松是给市场增强信心，让行业真正实现复苏的必要条件。 投资建议：我们认为当前高频数据出现结构性的回暖，但总量数据没有出现实质性改善。 预计随着政策的持续宽松，供需两端共同改善将逐步驱动房地产复苏，板块机会逐渐从政策预期过渡至基本面改善，具备拿地与推盘能力的头部房企将更受益于竞争格局与土地市场改善，实现销售规模与经营质量的双重反转。持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 风险提示：融资环境收紧超预期；疫情持续冲击房地产销售；土地市场出让规则变化；房地产销售政策变化；地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时。