投资市场 - 法国 2022 年第一季度

投资市场法国问 1 2 0 2 2 投资市场 |法国 2022 年第一季度概述04.一般趋势13.办公室22.零售31.工业的37.外表39.联系人 投资市场 |法国 2022 年第一季度3投资市场 |法国关键指标*份额表示为法国投资总额的百分比，所有类型的资产加起来——不包括不可分割的投资组合。资料来源：莱坊2022 年第一季度2021 年第一季度年度变化法国投资额46亿欧元52亿欧元交易数量186165交易数量 > 1 亿欧元1315交易份额 > 1 亿欧元53%56%投资组合份额18%17%大巴黎地区的份额 *62%76%外国投资者的份额47%44%办公室份额*47%76%零售份额*27%5%工业份额*26%19%优质收益率 |办公室2.75%2.75%优质收益率 |零售3.00%3.00%优质收益率 |后勤3.25%3.75% 一般趋势 投资市场 |法国一般趋势投资市场 |法国 2022 年第一季度5 71% 61% 62%26.3 €24.9 €4.6 €2022 年第一季度在法国的投资超过 146 亿欧元，与去年同期相比下降了 12%。这一结果实际上比 2020 年第一季度低 36%，尽管这是历史新高。一年内下降 12%所有资产类型的投资量变化*在法国，数十亿欧元因此，法国商业房地产投资市场在 2022 年的开局喜忧参半，环境继续受到健康危机的干扰，最近几周受到乌克兰战争的极大干扰。€ 40€ 35€ 30€ 25€ 20€ 15€ 10€ 590%80%70%60%50%40%30%20%10%€ 00%2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 第一季度2022投资额 - 法国大巴黎地区 大巴黎地区份额资料来源：Knight Frank /*写字楼、零售和工业+14%与第一季度十年平均水平相比 投资市场 |法国一般趋势资料来源：莱坊资料来源：莱坊投资市场 |法国 2022 年第一季度62022 年第一季度记录的活动下降主要是由于大宗交易数量少于往常。 2022 年第一季度仅记录了 13 笔超过 1 亿欧元的交易，而去年同期为 15 笔，2020 年第一季度为 21 笔。超过 1 亿欧元的交易数量较低，投资金额也较低，因为这些交易涉及较小的单位价值。尽管如此，它们的销量仍占市场的一半（相比之下，2021 年第一季度为 55%）。组合销售的份额保持稳定。这些占 2022 年第一季度投资总额的 18%，而去年同期为 17%，主要包括商业和工业资产的销售。交易减少 > 1 亿欧元按投资额类别划分的投资额细分在法国，所有资产类型在法国的投资额占比2022 年第一季度以投资组合的形式和....相比172021 年第一季度末> 2 亿欧元100-2 亿欧元50-1 亿欧元< 5000 万欧元< 2000 万欧元2021 年第一季度 2022 年第一季度18 %9%12%18%23%18%12%34%26%21%26% 投资市场 |法国一般趋势投资市场 |法国 2022 年第一季度7资料来源：莱坊对零售业的新兴趣按资产类型划分的投资额细分在法国 办公室 零售 工业的办公室今年的开局相当低迷，仅占法国投资额的 47%，而 2021 年第一季度为 74%，过去十年平均为 69%。相反，零售投资的复苏巩固了在法国投资的 12 亿欧元，占法国房地产市场投资总额的 26%，是第一季度的最高水平。最后，在经历了 2021 年特殊的一年之后，工业房地产市场的活力在 2022 年第一季度并没有减弱。在此期间投资了 12 亿欧元，比一年增长 16%，与十年平均水平相比增长 108% .工业资产份额年底在法国的投资额2022 年第一季度对比 13% : 2012 – 2021年平均资料来源：莱坊26%26%26%47%2022 年第一季度 投资市场 |法国一般趋势投资市场 |法国 2022 年第一季度83%（外欧元区）东19%9%54%10%法国北美其他5%尽管投资低于去年，但外国投资者的份额从 43% 上升到外国投资者巩固了他们的地位按国籍划分的投资额细分在法国，所有资产类型 2022(Q1)2021 年到 2021 年第一季度达到 46%。这一增加的份额可归因于欧洲人，尽管德国投资者的活跃程度不如往常。北美投资者占投资的10%。他们在本季度倾向于青睐办公空间，但在所有资产类型中仍保持活跃。最后，亚洲投资者占 2022 年第一季度投资的 9%，在物流市场（“Trio”投资组合）中表现最为突出。欧洲欧洲亚洲/中部 外资份额投资者 法国投资者的份额资料来源：莱坊43%46%57%54%2022 年第一季度 投资市场 |法国一般趋势投资市场 |法国 2022 年第一季度9反映外国投资的增加，基金仍然是市场的主要参与者，占法国投资总额的 40%。这一比例在一年内几乎没有变化（39%）。另一方面，SCPI/OPCIs 仅占 2022 年第一季度投资额的 17%，而去年同期为 32%。尽管有所下降，但还是进行了一些重大交易，有利于寻求安全资产的大型储蓄收集者（克利希的“H2B”，被 AEW 收购；13 世纪的“23-27 rue Daviel”）tharrondissement，由 AMUNDI 购买）。资金推动市场按投资者类型划分的投资额细分在法国，所有资产类型 2021(Q1) 2022(Q1) SCPI / OPCI 保险公司 资金2%5%7%15%32%39%物业投资公司 私人投资者/家族办公室 主权基金 其他5%7%10%17%21%40%资料来源：莱坊 投资市场 |法国一般趋势投资市场 |法国 2022 年第一季度10OPCI 的投资量处于 2011 年以来的最低水平SCPI / OPCI 净资金的变化在法国，百万欧元12,00010,0008,0006,0004,0002,000020082009201020112012201320142015201620172018201920202021资料来源：ASPIM / IEIF- 5.1 %年度变化SCPI公众 OPCI2,8004,2104,0821,9502032,1408,6006,0477,3705,5625,1106,030 投资市场 |法国一般趋势投资市场 |法国 2022 年第一季度11地产优势债券优势保持有利的价差主要收益率/债券收益率差 (%)房地产收益率/债券投资价差 大巴黎地区投资额304.00%252.00%200.00%15-2.00%10-4.00%5-6.00%0-8.00%资料来源：法兰西银行/莱坊1983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 年第一季度 投资市场 |法国一般趋势资料来源：莱坊投资市场 |法国 2022 年第一季度12巴黎办公室的主要收益率仍处于历史低位，截至 2022 年第一季度末，中央商务区的收益率为 2.75%。自 2021 年底以来，首都最佳商店的收益率保持不变（3.00%）。此外，投资者对物流的兴趣与日俱增，继续对 3.25% 的优质收益率构成压力。因此，巴黎办公室和零售店之间的差距正在缩小。11.00%10.00%9.00%8.00%7.00%6.00%物流市场继续收缩主要收益率的变化在法国，%5.00%4.00%3.00%2.00%办公室（巴黎中央商务区） 大街（巴黎） 物流3.25%3.00%2.75%20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 年第一季度 办公室 投资市场 |法国办公室投资市场 |法国 2022 年第一季度14法国写字楼投资额2022 年第一季度22亿欧元2021 年第一季度36亿欧元年度变化办公室份额 *47%76%交易数量 > 1 亿欧元612交易份额 > 1 亿欧元**42%66%大巴黎地区份额**77%88%外国投资者份额**36%32%优质收益率 巴黎 CBD2.75%2.75%主要收益率拉德芳斯4.00%4.00%主要收益率里昂3.40%3.50%**在法国的总投资中，所有资产类型——不包括不可分割的投资组合。**在法国的总投资中资料来源：莱坊 投资市场 |法国办公室投资市场 |法国 2022 年第一季度15关键指标 |办公室商业环境*2022年4月106分- 与 2021 年 12 月相比提高 3 分资料来源：INSEE私营部门工作，大巴黎地区 2021 年第四季度末，同比增长 3.3% 4.8 % 在法国资料来源：INSEE大巴黎地区失业率2021 年第四季度末为 7.2%7.4 % 在法国大都会资料来源：INSEE接受，大巴黎地区2022 年第一季度末为 548,716 平方米 同比增长 44%资料来源：莱坊空置率，大巴黎地区2022 年第一季度末为 7.2%第一季度末为 6.8%2021资料来源：莱坊优质租金，大巴黎地区2022 年第一季度末 940 欧元/平方米/年 1% 同比资料来源：莱坊*综合指数，服务业 投资市场 |法国办公室投资市场 |法国 2022 年第一季度1669%62%€ 18.247%€ 15.4€ 2.22022 年第一季度，法国写字楼市场投资 22 亿欧元，一年内下降 45%。自 2016 年以来，从未有过如此低的交易量。办公室的份额仍在急剧下降，2022 年第一季度在法国投资的所有交易量的 46%，而去年同期为 74%，2022 年平均为 69%过去十年的第一季度。这种下降主要是由于交易数量减少，涉及金额较小。去年，大约有 10 笔交易超过 1 亿欧元，总金额为 20 亿欧元。 2022 年第一季度，仅完成了五笔大宗交易，其中最大一笔交易的金额不到 2 亿欧元。€ 30€ 25€ 20€ 1525% 的投资下降写字楼投资量的变化在法国，数十亿欧元90%80%70%60%50%40%€€ 530%20%10%€ -0%2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 第一季度2022法国写字楼投资额 写字楼份额（%）资料来源：莱坊- 22 %与第一季度十年平均水平相比 投资市场 |法国办公室投资市场 |法国 2022 年第一季度17近乎全面的下降写字楼投资量的地域分布在大巴黎地区大多数三级中心的投资额都有所下降，从 CBD 开始，到 2022 年第一季度末，投资额接近 5 亿欧元，一年内大幅下降 45%。巴黎市场对投资者仍然具有吸引力，但仍因长期缺乏供应而受到惩罚，无论是优质房产还是需要重建的房产。在巴黎外围，活动也在下降，除了北部郊区，市场受到克利希主要销售的推动：TRISTAN CAPITAL PARTNERS 收购“Ateliers du Parc”以及 AEW 收购“ H2B”大楼，将成为新的 EM NORMANDIE 校园。在该行业之外，由于投资者的谨慎，活动仍然疲软。财务状况趋紧以及远程工作对租赁空间占用的影响加剧了这种谨慎态度。资料来源：莱坊2022 年第一季度大巴黎地区写字楼投资额占比，以百分比表示写字楼投资量的变化，以百分比表示（2022 年第一季度与 2021 年第一季度相比）远郊13%拉德芳斯0%-34%-巴黎中央商务区27%内城区34%西新月1%-48%巴黎市内其他地区25%-36%-16%-98% 投资市场