地产&物业年报综述：地产利润率回归常态，物业独立性有待定价

地产板块：行业利润率回归常态，寻找确定性机会。销售投资整体下滑，优质房企逆势增长。降负缩表或成主流，融资成本持续下降。物业板块：高增长抗周期性强，物业独立性有待定价。关联房企稳健程度主导物业板块估值，未来独立运营能力强的物企估值有望修复。投资建议：看好销售投资逆市增长、未来业绩确定性强，且重点布局优质城市的企业，推荐绿城中国、建发国际、滨江集团。看好物管业务有密度、增值服务发展好的民营物管公司，推荐金科服务，碧桂园服务。风险提示：调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复；地产销售恢复速度低于预期；增值服务发展不顺。