深耕浙杭成长稳健，销售高增拿地不减

投资要点 业绩总结：滨江集团] 2021年营收与利润逆势增长，全年业绩亮眼。2021年公司实现营业收入379.8亿元，同比+32.8%；实现归母净利润30.3亿元，同比+30.1%。受结算节奏影响，2022Q1公司实现营业收入61.8亿元，同比-16.8%； 实现归母净利润2.3亿元，同比-42.7%。 销售增长强劲，深耕江浙，土储优质。2021全年公司实现销售金额1691亿元，同比+24%，位居克尔瑞销售排名第22位，4月销售同比跌幅-4.7%呈现收窄。 2021年末尚未结算预收房款935亿，为未来业绩提供保障。2021全年公司新增土储建面469万平方米，新增土地货值710亿元，权益比例56.6%，2022Q1新增150亿元，位列克而瑞排名第8位。公司坚持区域深耕，截至2021年末土储中杭州占比60%，浙江省内非杭州的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%，土储质量优质。 财务表现稳健，融资成本持续下降。2021年末公司有息负债规模458亿元，其中银行贷款占比73.8%，直接融资占比26.2%。公司扣除预收款后的资产负债率为65.9%，净负债率为66%，现金短债比为1.5倍，“三道红线”保持“绿档” 58224 融资成本降至4.9%，较上年末下降0.3个百分点，处于行业低位。公司授信储备充裕，流动性良好。截至2021年末，公司共获银行授信额度832亿元，较上年末增加16%，其中剩余可用授信额度476亿元，占总额度的57%。信用情况和融资能力均位于行业前列。 多元业务稳步推进，五大板块协同发力。截至2021年末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约35万平方米，平均出租率达90%以上，实现租金收入2.7亿元，投资性房地产期末账面价值约64.3亿元。公司践行“1+5”发展战略，在坚持将房地产开发主业做好的前提下，有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。 盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为16.5%，考虑到公司销售增长强劲，核心城市拿地强度较大，融资成本较低，给予公司2022年业绩9倍PE，目标价为10.08元，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：2022-2024年公司房地产结算金额增速分别为25%/20%/15%，毛利率分别为25%/25%/25%； 假设2：2022-2024年公司酒店管理收入增速分别为50%/45%/40%，毛利率分别为50%/50%/50%。 基于以上假设，我们预测公司2022-2024年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 估值与评级 预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为16.5%，考虑到公司销售增长强劲，核心城市拿地强度较大，融资成本较低，给予公司2022年业绩9倍PE，目标价为10.08元，维持“买入”评级。 表2：可比公司估值 风险提示 竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。