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归母净利正增,融资优势凸显

2022-04-29肖依依、肖畅、金晶国盛证券南***
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归母净利正增,融资优势凸显

事件:2022年4月29日,公司发布2022年一季报。 非经常性损益增长增厚业绩。2022年一季度公司实现营业收入626.7亿元(YoY+0.6%),其中地产结算收入493亿元(YoY-6.9%);归母净利润14.3亿元(YoY+10.6%),扣非归母净利润10.9亿(YoY-5.6%)。毛利率略有下滑,公司2022年一季度整体税前毛利率18.9%(YoY-1.5pct),税后毛利率15%(YoY-1pct),其中房地产开发业务税前毛利率21.8%,税后毛利率17.1%。 销售下行四成,拿地偏谨慎。2022年一季度公司实现销售面积632.7万方(YoY-42.7%),销售金额1065亿元(YoY-40.7%)。已售未结面积4776.2万方,金额7385.1亿元,分别覆盖去年结算面积/收入1.5/1.8倍。2022一季度公司新增6宗地块,主要布局在一线、二线以及长三角三线城市,总计容规划建面145.8万方(YoY-69.7%),权益比76.8%(YoY+5.9pct); 全口径金额175亿元,投销比16.4%。截止报告期末,公司在建和规划中建面14706万方,权益比62.9%,此外还有旧改项目建面534.7万方,土储相对充裕。 “三道红线”保持绿档,融资持续发力。截止2022年一季度末公司净负债率34.6%,剔除预收账款的负债率69.5%,货币资金1417.8亿元,现金短债比2.6倍。报告期内公司发行了80亿元3年期中期票据,票面利率为2.95%-3%;以及19.9亿元公司债,其中3年期和5年期品种的票面利率分别为3.14%和3.64%,融资成本优势凸显。 多元化业务保持稳健扩张。一季度万物云持续进行市场拓展,万科物业新增项目中第三方占比67%,万物梁行新获取4个200米以上的超高层,万物云城新增3个城市服务项目并进驻5条街道。物流仓储业务一季度收入8.7亿元(YoY+39%),新获取1个项目,可租赁建面5.4万方,新开业4个高标库和5个冷链园区,可租赁建面39.2万方。租赁住宅一季度收入7亿元(YoY+12.8%),新拓展房源6000间,新开业2600间。商业开发与运营一季度收入21.1亿元(YoY+17.6%),新拓展1个轻资产项目,新增管理面积16万方。 投资建议:一季度公司业绩已回到正增长,此外多元化业务各业态都处于快速增长中,且万物云上市在途,我们认为若万物云成功上市,公司资产负债表将大幅改善,加杠杆空间也将提升。我们预测公司22/23/24年营业收入分别为4977.4/5279.6/5446.1亿元,归母净利润为257.1/283.6/308.7亿元,对应摊薄EPS为2.21/2.44/2.66元/股,当前股价对应22年动态PE9.7倍。我们认为公司合理市值为3085亿元,对应目标价格26.5元/股,对应2022年PE12倍,维持“买入”评级。 风险提示:疫情影响超预期,政策出台不及预期,毛利率改善不及预期。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表(百万元) 现金流量表(百万元)