行业点评报告：销售低迷，开竣工表现较差，期待政策面持续改善

事件：4月18日，国家统计局公布2022年一季度全国房地产开发投资、新开工、销售等数据。 点评： 销售持续下行，市场恢复面临居民购房能力、意愿双重考验 国家统计局发布2022年1-3月商品房投资和销售数据，2022年1-3月，全国商品房销售面积3.10亿平方米，同比下降13.8%，环比增速下降4.2%；商品房销售额2.97亿元，同比下降22.7%，环比增速下降3.4%。从区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-27.7%、-11.8%、-16.9%、-33.9%。 行业销售仍处于下行通道中。2022年第一季度疫情的反复，再度降低经济活力，结合部分产业出现结构性调整，居民购房能力受到一定影响。另一方面，中高能级城市整体调控放松程度小，居民购房意愿当前也并不强烈。往后看，我们认为行业销售的恢复仍需进一步的楼市托底政策组合出台，且整个恢复过程会相对缓慢。 新开工延续负增长趋势，竣工进度受到影响 2022年1-3月，全国房屋新开工面积2.98亿平，同比下降17.5%，环比下降5.3%； 行业新开工延续了2021下半年以来的趋势性下滑，核心原因仍是行业整体拿地减少，同时房企资金紧张情况下项目新开工进度一再拖延。2022年1-3月，房屋竣工面积1.69亿平，同比下降11.5%，环比下降1.7%。考虑2019年以来期房销售占比的持续提升，交房硬约束要求下，全国竣工增速或将前低后高，随着行业资金状况的改善逐步回升。 行业投资如期回落，房企到位资金继续下滑 2022年1-3月，房地产开发投资额同比增长0.7%，环比下降3.0%；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-41.0%、-16.9%。行业投资增速如期回落。 考虑到2021年下半年以来行业投资及拿地显著减少，后续新开工面积预计持续承压，行业投资仍将面临较大下行压力。2022年1-3月，房地产开发企业到位资金3.82万亿元，同比下降19.6%，环比下降1.9%。当前政策端放松趋势未明显传递到市场端，行业销售依旧低迷，叠加预售资金监管，房企销售端资金改善有限，流动性压力犹存；而在融资端，金融机构对大部分房企的融资支持力度依旧不足，叠加疫情下信贷扩张延后，行业整体仍然面临较大的资金压力。 投资建议 市场恢复仍需时日，后续政策面预计持续友好，更有效的政策组合有望相继出台。 本轮供给侧改革，一定程度上重塑了房企经营模式。对那些管理能力优秀、财务风格稳健的房企，具备更强的经营效率，实现长期的市场份额提升与内在价值增厚。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股等占据核心城市群较大市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。 风险提示：销售恢复不及预期；政策调控超预期变化。 1、销售持续下行，市场恢复面临居民购房能力、意愿双重考验 国家统计局发布2022年1-3月商品房投资和销售数据，2022年1-3月，全国商品房销售面积3.10亿平方米，同比下降13.8%，环比增速下降4.2%；商品房销售额2.97亿元，同比下降22.7%，环比增速下降3.4%。从区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-27.7%、-11.8%、-16.9%、-33.9%。行业销售仍处于下行通道中。2022年第一季度疫情的反复，再度降低经济活力，结合部分产业出现结构性调整，居民购房能力受到一定影响。另一方面，中高能级城市整体调控放松程度小，居民购房意愿当前也并不强烈。往后看，我们认为行业销售的恢复仍需进一步的楼市托底政策组合出台，且整个恢复过程会相对缓慢。 图1：2022年1-3月商品房销售额同比下降22.7% 图2：2022年1-3月商品房销售面积同比下降13.8% 2、新开工延续负增长趋势，竣工进度受到影响 2022年1-3月，全国房屋新开工面积2.98亿平，同比下降17.5%，环比下降5.3%； 行业新开工延续了2021下半年以来的趋势性下滑，核心原因仍是行业整体拿地减少，同时房企资金紧张情况下项目新开工进度一再拖延。2022年1-3月，房屋竣工面积1.69亿平，同比下降11.5%，环比下降1.7%。考虑2019年以来期房销售占比的持续提升，交房硬约束要求下，全国竣工增速或将前低后高，随着行业资金状况的改善逐步回升。 图3：2022年1-3月开竣工增速分别为-17.5%、-11.5% 3、行业投资如期回落 2022年1-3月，房地产开发投资额同比增长0.7%，环比下降3.0%；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-41.0%、-16.9%。行业投资增速如期回落。考虑到2021年下半年以来行业投资及拿地显著减少，后续新开工面积预计持续承压，行业投资仍将面临较大下行压力。2022年1-3月，房地产开发企业到位资金3.82万亿元，同比下降19.6%，环比下降1.9%。当前政策端放松趋势未明显传递到市场端，行业销售依旧低迷，叠加预售资金监管，房企销售端资金改善有限，流动性压力犹存；而在融资端，金融机构对大部分房企的融资支持力度依旧不足，叠加疫情下信贷扩张延后，行业整体仍然面临较大的资金压力。 图4：2022年1-3月房地产开发投资额增速为0.7% 图5：2022年1-3月房地产施工面积同比增长1% 4、房企到位资金继续下滑，资金形势不容乐观 2022年1-3月，房地产开发企业到位资金3.82万亿元，同比下降19.6%，环比下降1.9%。分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为-11.6%、-4.8%、-31.0%、-18.8%。当前政策端放松趋势未明显传递到市场端，行业销售依旧低迷，叠加预售资金监管，房企销售端资金改善有限，流动性压力犹存； 而在融资端，金融机构对大部分房企的融资支持力度依旧不足，行业整体仍然面临较大的资金压力。 图6：2022年1-3月房地产开发企业到位资金下降19.6% 5、投资建议 市场恢复仍需时日，后续政策面预计持续友好，更有效的政策组合有望相继出台。本轮供给侧改革，一定程度上重塑了房企经营模式。对那些管理能力优秀、财务风格稳健的房企，具备更强的经营效率，实现长期的市场份额提升与内在价值增厚。 受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股等占据核心城市群较大市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）调控政策超预期收紧，行业波动加剧。