广东海南240万平仓储，拟借助REITS加速布局整合

事项： 公司公告：嘉诚国际公告与工商银行签订《战略合作协议》，双方将在金融业务、投资银行业务领域全面建立合作关系，形成长期合作伙伴关系。金融业务方面，在符合国家产业相关政策前提下，工行将向公司提供总量30亿元人民币或等值外币的综合金融服务支持。投资银行业务方面，对公司实施的重大融资业务以及各类资产收购、兼并、重组，工行将充分发挥项目融资经验，为公司提供ABN、REITs、类REITs、并购基金、并购贷款等投行创新型产品，协助公司完成物流网络异地扩张和产业上下游业务整合。嘉诚国际目前在运营、在建、规划建设高标智慧物流园区（广州+海南）合计总建筑面积约235万平方米，并拟探讨通过旗下国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，目前项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。 国信交运观点：结合4月10日国务院发布建设全国统一大市场的意见内容，物流在于“立足内需，畅通循环。以高质量供给创造和引领需求，使生产、分配、流通、消费各环节更加畅通”，手段则是“建设现代流通网络，推进多层次一体化综合交通枢纽建设，推动交通运输设施跨区域一体化发展。”我们对行业和嘉诚国际的解读如下： 1、意见本质是立足于国内一盘棋，提升商品流通效率，单看：海（航运港口）、陆（公路铁路物流）、空（航空机场）各领域，国内经历多年发展已具备一定规模和网络规模，并初具国际化效应，当前痛点则在于流通的结点，即邻于产销、核心中转区域的物流枢纽，即综合物流园，更何况每年物流尤其是仓储用地指标少。 2、结合当下物流地产（核心是仓储）是REITS的核心底层资产之一，收益率稳定且核心区域受益价格长期上涨的逻辑，嘉宝、南山等标的已开始表现，我们认为交运板块中持有核心物流资产，未来具备成长性且估值较低标的或将迎来风口，REITS作为工具箱选项，做大做强的概率较大，嘉诚国际拟试水上述业务将进一步拓展仓储覆盖区域，并完成上下游整合。 3、嘉诚国际目前在运营、在建、规划的高标准智慧物流园区合计建筑面积约235万平方米，卡位优质稀缺区位的广州和海南。公司拟探讨通过嘉诚国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。未来公司将在全国乃至全球重要交通枢纽节点城市布局海陆空立体化智慧物流园区，组建全国一张网，完善物流链路，为客户更好地提供全链路一体化物流服务。 4、工行30亿金融支持的战略合作协议将进一步强化公司的融资能力，若叠加REITS项目能陆续落地，预计会对公司异地扩张和产业上下游整合带来积极影响。 盈利预测与投资建议：公司广州60万方国际港项目即将在2022年2季度全部投入运营，而定位于免税等综合物流的海口仓库将在2023年陆续交付。考虑到相比于前次报告，公司产能投产进度稍慢于预期，自3.89亿、4.79亿分别下调2022-2023年盈利预测至3.22亿、4.14亿，引入2024年盈利预测，预计2024年归母净利润为5.52亿。目前市值对应22年盈利仅15.6倍；参考A股其它物流及物流地产标的，公司50亿市值对应远期235万方自有仓库面积体现出较强性价比，同时叠加海南概念，股价弹性较大，维持“买入”评级。 评论： 事件：公司与工商银行签订《战略合作协议》，披露235万方仓储规划，拟借助REITS增加融资渠道并完成异地扩张和上下游整合 嘉诚国际公告与工商银行签订《战略合作协议》，双方将在金融业务、投资银行业务领域全面建立合作关系，形成长期合作伙伴关系。金融业务方面，在符合国家产业相关政策前提下，工行将向公司提供总量30亿元人民币或等值外币的综合金融服务支持。投资银行业务方面，对公司实施的重大融资业务以及各类资产收购、兼并、重组，工行将充分发挥项目融资经验，为公司提供ABN、REITs、类REITs、并购基金、并购贷款等投行创新型产品，协助公司完成物流网络异地扩张和产业上下游业务整合。嘉诚国际目前在运营、在建、规划建设高标智慧物流园区（广州+海南）合计总建筑面积约235万平方米，并拟探讨通过旗下国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，目前项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。 结合全国统一大市场构建，公司借助本次战略合作及REITS探索，积极布局物流痛点并完成跨区域扩张和上下游整合 结合4月10日国务院发布建设全国统一大市场的意见内容：物流在于“立足内需，畅通循环。以高质量供给创造和引领需求，使生产、分配、流通、消费各环节更加畅通”，手段则是“建设现代流通网络，推进多层次一体化综合交通枢纽建设，推动交通运输设施跨区域一体化发展。”，我们对行业和嘉诚国际的分析如下： 1、意见本质是立足于国内一盘棋，提升商品流通效率，单看：海（航运港口）、陆（公路铁路物流）、空（航空机场）各领域，国内经历多年发展已具备一定规模和网络规模，并初具国际化效应，当前痛点则在于流通的结点，即邻于产销、核心中转区域的物流枢纽，即综合物流园，更何况每年物流尤其是仓储用地指标少。 2、结合当下物流地产（核心是仓储）是REITS的核心底层资产之一，收益率稳定且核心区域受益价格长期上涨的逻辑，嘉宝、南山等标的已开始表现，我们认为交运板块中持有核心物流资产，未来具备成长性且估值较低标的或将迎来风口，REITS作为工具箱选项，做大做强的概率较大，嘉诚国际拟试水上述业务进一步拓展仓储覆盖区域，并完成上下游整合。 3、嘉诚国际目前在运营、在建、规划建设的高标准智慧物流园区合计建筑面积约235万平方米，卡位优质稀缺区位的广州和海南。公司拟探讨通过嘉诚国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。未来公司将在全国乃至全球重要交通枢纽节点城市布局海陆空立体化智慧物流园区，组建全国一张网，完善物流链路，为客户更好地提供全链路一体化物流服务。 4、工行30亿金融支持的战略合作协议将进一步强化了公司的融资能力，同时嘉诚拟携手工行探讨通过旗下国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。若未来REITS项目能陆续落地，预计会对公司异地扩张和产业上下游整合带来积极影响。 公司远期展望 未来公司将在全国乃至全球重要交通枢纽节点城市布局海陆空立体化智慧物流园区，组建全国一张网，完善物流链路，为客户更好地提供全链路一体化物流服务；根据当前规划，预计2021、2022、2023年公司自有仓储面积分别为15、75.4、100.4万平，所有备考项目落地后5年内合计自用仓储面积将达到234万平，届时公司将会从区域型逐步蜕变为初具网络效应的物流公司，且核心资产处于消费、进出口能力较强的广东和顶层设计、面向世界的海南自贸区，稀缺性较强。 公司235万平米高标仓储园区细节及行业对比 1、项目细节：嘉诚国际目前在运营、在建、规划建设高标智慧物流园区合计总建筑面积约235万平方米，包括广州天运国际物流中心（在运营，15万㎡）、嘉诚国际港园区（二期建成并陆续投用，60.4万㎡）、嘉诚国际（海南）多功能数智流通中心（25万㎡）、天运国际（海南）数智加工流通中心（40万㎡）、大湾区（华南）国际电商港（45万㎡）、大湾区嘉诚国际超级世界港（50万㎡）。上述高标智慧物流园区卡位稀缺地块，底层资产优质，未来有望为公司带来充足现金流和利润。 表1：嘉诚国际在运营、在建、规划建设物流中心概况 2、可比标的：我们搜集了上市公司中涉及物流地产相关标的，具体包括中储股份、密尔克卫、德邦股份、顺丰控股、南山控股及中国物流资产，具体概况如下表所示： 表2：嘉诚国际仓储资源可比公司概况 盈利预测与投资建议： 公司广州60万方国际港项目预计在2022年2季度全部投入运营，而定位于免税等综合物流的海口仓库将在2023年陆续交付。考虑到相比于前次报告，公司产能投产进度稍慢于预期，自3.89亿、4.79亿分别下调2022-2023年盈利预测至3.22亿、4.14亿，引入2024年盈利预测，预计2024年归母净利润为5.52亿。 目前市值对应22年盈利仅15.6倍；参考A股其它物流及物流地产标的，公司50亿市值对应远期235万方自有仓库面积体现出较强性价比，同时叠加海南概念，股价弹性较大，维持“买入”评级。 风险提示：经济超预期下滑、公司项目建设进程低于预期 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 现金流量表（百万元）