关注：布里斯托尔 2022

关注：布里斯托尔研究 2022该市将如何增加住房供应以满足未来几年不断增长的需求？knightfrank.com/research C聚焦：布里斯托尔2 0 2 2聚焦：布里斯托尔 2022C I T是I N F L U X布里斯托尔正在采取措施，通过建造更高的建筑并带来更多的土地发展机会来克服住房短缺城市正在经历重大的结构性转变，以应对我们生活和工作方式的变化。在这份报告中，我们探索这在布里斯托尔是如何发挥作用的，随着对新住宅、交通和便利设施的投资增加，布里斯托尔将在未来几年内发生转变。最近，更广泛的英格兰西部地区获得了在去年的秋季预算中，政府为公共交通提供了 50 亿英镑的资金。更强大的交通网络应该有助于在一个长期供应不足的城市促进更多的房屋建设。布里斯托尔的住宅需求不断增长，因为它吸引了高技能的新工人。由于在家工作的增加和对更多户外空间的需求，布里斯托尔的住房需求显着增加，特别是家庭住房。莱坊对规划管道的分析表明，该市在未来五年内将无法满足其住房需求。市场仍然供不应求，如政府最近的 2021 年住房交付测试。布里斯托尔现在面临着支持可持续发展的假设，因为该市的住房交付量大大低于（低于 75%）过去三年的要求。为了帮助解决这种供应短缺，我们预计任期组合将变得更加多样化，建造到出租 (BTR) 在当地市场变得更加成熟。这座城市也开始建造更高的建筑：一个值得注意的例子是城堡公园景观，这是布里斯托尔最高的 26 层住宅楼，将于今年完工。定价和负担能力在布里斯托尔，平均房价表现优于伦敦。在过去五年中，价格上涨了 25%，而首都的涨幅为 10%。在过去的一年里，伦敦的房价上涨了 6.4%，而伦敦的涨幅为 5.4%。不断增长的需求也推动了该市的优质住房市场，包括 Clifton、Harborside 和 Leigh Woods。莱坊数据显示，与五年平均水平相比，去年该市超过 100 万英镑的销售额增长了 6%。近年来房价的强劲增长导致城市的负担能力压力随着房屋比例的增加而增加市盈率高于全国平均水平 8.6（见图 1）。布里斯托尔缺乏新的供应正在加剧负担能力的压力。但更高的抵押贷款利率和生活成本紧缩意味着我们预计英国房价增长将在 2022 年放缓。这可能会给目前面临建筑成本上涨的开发商带来压力，仅材料成本在 2020 年 7 月至 7 月之间就上涨了 20%根据英国国家统计局的数据，2021 年。高率根据建筑成本，建筑成本通胀将降温Information Service，预计今年秋季将恢复 2-3% 的年增长率（参见第 5 页的图 6）。总体而言，BCIS 预计 2022 年建筑成本将从 2021 年的 6.9% 下降 6.2%，然后在 2023 年放缓至 1.9%。到其一般建筑成本指数，该指数衡量劳动力、材料和设备成本向承包商的移动。房屋供应短缺在过去三年中，45 个计划（其中 20 多个单元）的 3,400 多个单元已获得详细规划。平均而言，这些计划需要 11 个月才能获得完整的规划许可。布里斯托市议会计算得出，该市每年的住房需求为 2,368 套。然而，最近计算住房需求的标准方法的变化导致英格兰 20 个人口最多的城市地区的住房需求增加了 35%。这导致每年需要 3,196 套住房。对市议会自 2020 年至 2025 年五年供应管道的分析表明，该市将达不到要求这个要求（见图2）。总体而言，该委员会预计五年新住房供应量为 10,579 套。根据新的标准方法数据，这分解为每年 2,115 户家庭，比年度要求低 30% 以上。进一步加大了压力，随附的指导说，“预计增长将由城市和城市中心本身来满足，而不是周边地区”。然而，理事会正在积极制定框架，以弥补当地计划审查文件中规定的这一不足。理事会正在为这些新的规划框架领域提供资源和任命工作人员，并起草合作协议与开发人员合作。在整个框架领域，莱坊参与交付了 12,000 台新住宅，这是布里斯托尔当前供应管道的顶部。该市的住房短缺正值家庭住房需求旺盛之际。我们的数据显示出明显的越来越多的布里斯托尔买家将扩大规模作为搬家的原因。 2020 年，15% 的布里斯托尔买家表示他们正在该市换房，而 2019 年这一比例为 2%。2021 年，13% 的买家是换房者。23前言作者：DAN H ARRIS , KNIGHT FR ANK S OUTH WES T NEW HOMES PAR TNER布里斯托尔对房屋和公寓的需求继续超过供应，这给住宅市场带来了进一步的压力。布里斯托尔市议会公布的最新数据显示，供应短缺可能会在中短期内持续下去，未来 12-24 个月的新建供应预测有限。目前交付给布里斯托尔市场的大部分新建住房存量都是用于建造出租（BTR），这从根本上改变了住房景观，特别是在坦普尔米兹周围的城市中心地区。莱坊数据显示，与大流行前五年的平均水平相比，去年希望在该市购买房屋的潜在买家数量增加了 33%。房地产需求的增加加上有限的新建供应导致房价强劲增长城市。学校教育仍然是需求的重要推动力，并且超越了大流行。绿树成荫的郊区社区继续看到家庭在学区争夺房产。布里斯托尔繁荣的经济、强大的文化认同和社交场景及其广阔的开放式绿地使其对来自全国各地越来越多的人移居布里斯托的各个年龄段的人都极具吸引力。去年接受莱坊和 UCAS 调查的布里斯托尔学生中有 39% 确认他们计划留在布里斯托尔。为了让城市继续繁荣和发展，我们需要找到解决方案来满足住房需求的增长，这是城市面临的最大挑战，也是我们将在本报告中寻求解决的挑战。应对这一挑战的解决方案包括释放土地机会，及时创建大规模开发项目；创造更高密度和多用途的高层建筑，并继续发展城市中蓬勃发展的 BTR 市场，所有这些都将有助于满足部分需求。布里斯托尔是伦敦以外 BTR 交易的第一大目标，但它仍然是一个相对较小的市场，并且具有巨大的潜力。图。1英国最大城市的可负担性压力如何改变了吗？房价中位数与年总收入中位数的比率2015202014 13 12 1110 9 87 6 5 4 3 21 0资料来源：ONS，莱坊研究如图。 22015-2020 年布里斯托尔的房屋交付每年住宅完工量（净）4,0003,5003,196 - 年度住房需求（包括 35% 的增长）3,000不足 -2,5001,081 间房屋2,0001,5001,00050002015/162016/172017/182018/192019/202020/2021预计交货资料来源：布里斯托市议会、莱坊研究部1. 伦敦2. 伯明翰3. 利物浦4.布里斯托尔5. 曼彻斯特6. 谢菲尔德7. 利兹8. 莱斯特9. 考文垂10. 布拉德福德 毕业后爱丁堡 GH 伯明翰 曼彻斯特 谢菲尔德布里斯托尔新 C A STLE LEED S C ARDIFF图 7表示将留在城市的学生百分比53%46%43%40%39%38%35%31%资料来源：2021 年学生住宿调查，莱坊，UCAS聚焦：布里斯托尔2 0 2 2聚焦：布里斯托尔 2022E C O N O M I C E X P A N S I O N图5连接性排名——前十名经济扩张：这座城市的科技和创意场景，以及它在离开伦敦的年轻专业人士中的受欢迎程度，正在鼓励布里斯托尔的新住宅开发。去年，布里斯托尔是伦敦离开者第三大最受欢迎的城市，吸引了超过 5000 名来自首都的搬家者。Channel 4 等主要雇主已在该市开设了地区办事处。布里斯托尔也是其他大型Hargreaves Lansdown 和 AXA 等雇主。随着科技、媒体和电信 (TMT) 公司重返市场以扩大影响力，该市商业地产的询价水平和浏览量都在上升。总体而言，TMT占过去五年办公室使用量的 31%。布里斯托尔有 430 家科技公司，雇用 8,000 人，主要根据求职引擎 Adzuna 与 Tech Nation 和数字、文化、媒体和体育部 (DCMS) 合作进行的分析，诺基亚、英国电信和甲骨文公司在该市设有办事处。布里斯托尔也被公认为创新的领导者。莱坊的《英国城市 2022》报告发现，布里斯托尔在英国 39 个地区的创新城市中排名第七，在创新基础设施方面排名第三。为了达到这个分数，该报告考察了布里斯托大学、研究机构、初创加速器和资助机构的质量。根据牛津经济研究院的数据，到 2030 年，从事专业、科学或技术工作的人数将增长 15%。布里斯托大学还与当地卫生当局密切合作，在 2022 年泰晤士报优秀大学指南中的医学专业排名英国第五。此外，过去几年进入布里斯托尔市场的几家伦敦公司已经扩大了他们的办公室足迹，例如律师事务所 Simmons & Simmons。开发商如何适应城市中的新办公空间？新的市中心甲级写字楼开发项目也在涌现，以满足强劲的需求。最近的例子是针对高可持续性评级并在现场整合多种用途。然而，随着办公楼的发展A 级 EPC 评级仍处于少数，表明有机会向市场推出新的优质股票。到 2021 年第三季度，该市只有 4% 的写字楼被评为 A 级，16% 的写字楼被评为 B，绝大多数被评为 C 或更低。连通性和绿色空间布里斯托尔拥有 450 多个公园和绿地，比例超过任何其他英国城市。它还有一个漂浮的港口，蜿蜒穿过市中心，进入雅芳峡谷。乘火车只需 20 分钟即可到达 Weston-Super-Mare 的海滩，乘火车 1 小时即可到达风景秀丽的 Mendip Hills 地区。从布里斯托坐火车到伦敦只需要一个多小时。作为英格兰西南部的主要城市和经济中心，布里斯托有时被称为通往西南的门户。我们的英国城市报告在英国 39 个地区城市的连通性方面，布里斯托尔排名第八，其指标包括公共和私人交通时间、充分就业人数和数字连通性以及 5G 可用性。它也是由地铁市长丹诺里斯领导的英格兰西部联合管理局的一部分，他最近获得了 50 亿英镑的政府资金用于该地区的公共交通。布里斯托尔计划建立一个新的公共交通系统和更加隔离的公交路线。该市市长马文·里斯还提出了布里斯托尔拥有自己的地面的可能性，该地面可以利用无人驾驶吊舱或有轨电车等技术。452022-2032 图 3经济预测人口5%总增值（经济增长）20%平均年龄收入35%资料来源：牛津经济研究院图4布里斯托尔表现优于伦敦总平均房价增长，指数价格 = 2016 年 1 月英国伦敦布里斯托尔140 130120110100 90 201620172018201920202021资料来源：莱坊研究/ONS图 6英国房屋建筑：材料成本通胀缓解年变化百分比建造成本指数 人工成本 材料成本25%公司临时预报20% 15%10%5% 0% -5% 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月20212022资料来源：BCIS，莱坊研究莱斯特格拉斯哥普雷斯顿爱丁堡8764321109布里斯托尔利物浦5考文垂利兹伯明翰曼彻斯特 图 8布里斯托尔前 10 名中的生活成本最高步行区每个城市病房出售和出租的一居室公寓的平均价格1 卧室售价 (LHS)一居室公寓要价£每平方英尺（右轴）300,0001,200250,0001,00010200,0008004279150,0006005163100,000400850,00020000Esri UK、Esri、HERE、Garmin、METI/NASA、USGS资料来源：莱坊研究，OnTheMarket.com资料来源：生命科学公司：2019 年生命科学公司数据办公室。生命科学园区/公园/创新区：UKSPA 和莱坊。卓越研究中心：全球研究标识符数据库。 NHS 急性医院：NHS 英格兰。的上升15分钟城市这场大流行凸显了当地社区的价值，以及前往社交和娱乐场所的便利。 15 分钟城市的崛起一直被人津津乐道，需要 - 杂货，休闲，工作 - 是在步行 15 分钟内。