销售稳增投拓稳健，商业护城河宽且深

事件：2022年3月31日，公司发布2021全年业绩公告 营业收入稳定增长，核心净利润同增10.2%。公司2021年营业收入2121亿元，同比增长18.1%。其中物业开发、物业投资（含酒店）、建筑装修业务的收入分别是1839/174/108亿元，同比分别增长17.0%/36.3%/11.9%。利润方面：受高价地及限价政策影响，公司开发物业毛利率由上年的29.1%降至23.7%（扣除土增税后毛利率为18.7%）；投资物业（含酒店）毛利率由上年的66.4%上升至68.2%；综合毛利率为27.0%，同比下降3.9pct，毛利润572亿元。公司归母净利润324亿元，同比增长8.7%，核心归母净利润266亿元，同比增长10.2%，核心归母净利率12.5%。 销售靓眼，全年销售额3158亿同增10.8%；投拓稳健，金额口径投销比47%。 物业开发板块公司全年销售额3158亿元，同比增长10.8%，顺利完成今年销售目标3150亿；销售面积1755万方，同比增长23.7%；销售单价17992元/平，同比下降10.4%。公司已售未结金额为2171亿元，其中1411亿元将在2022年结算，为今年业绩增长奠定基础。公司预收账款为2127亿元，覆盖2020年营收1.0倍。 拿地方面：公司全年投拓积极，拿地金额1490亿元，同比增加8%，金额口径投销比47.2%基本持平；权益拿地金额1127亿元，金额口径权益比75.6%，同比增加4.0pct；拿地建面1439万方；楼面价10352元/平。公司持续聚焦四大国家战略区域及高能级城市，一二线城市投资占比90%，并在杭州、南京、长沙等重点城市获取多个TOD商业综合体项目。公司目前土储面积为6873万方，同比持平。 商业护城河越发牢固，购物中心回报率高达11.0%。购物中心方面，得益于公司的精细化运营管理和重奢品牌优势，公司商业表现优秀。目前已开业万象系购物中心达54座，储备项目61座；全年零售额达1072亿元，同比增长45.3%；租金收入139亿元，同比增长38.1%，其中同店增长33.1%，平均每座购物中心租金收入达2.2亿，稳居行业龙头水平；整体出租率97%。2021年回报率（EBITDA/Cost）高达11.0%。写字楼租金收入19.2亿元，同比增长20.0%；整体出租率79.2%。 酒店管理方面，租金收入为15.7亿元，同比高增43.9%。轻资产管理板块，子公司华润万象生活营收89亿元，同比增长30.9%，归母净利润17.3亿元，同比增长110.9%，助力公司打造全新业绩增长极， 财务稳健稳居绿档，平均融资成本创新低。截至12月31日，公司综合借贷额折合人民币1974亿元，现金及银行存款1087亿元，平均融资成本降至3.71%，较去年年底下降37bp，行业领先。公司三道红线指标稳居绿档：净负债率为30.4%，剔除预收账款的资产负债率60.4%，现金短债比2.0。 投资建议：华润置地业绩稳健，住宅开发销售稳增拿地积极，商业板块护城河宽且深，高速发展。维持“买入”评级。我们调整预测公司2022/2023/2024年的总收入分别为2423.6、2669.6、2898.6亿元。归母净利润分别为355.5、387.9、419.4亿元，增速分别为9.7%/9.1%/8.1%，EPS为4.99/5.44/5.88元/股，对应的PE为6.1/5.6/5.1X。目标价为56.1港元/股。 风险提示：行业基本面下行超预期；土地、原材料及劳动力成本上升风险；疫情反复超预期。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元）