外拓成效显著，商管实力持续增强

主要财务指标 事件 2022年3月31日，华润万象生活发布2021年业绩。公司2021年实现收入89亿元，同比增长31%；归母净利润17亿，同比增长111%；每股派息0.276元，派息率37%。 评论 收入小幅超预期，归母净利润符合预期。公司2021年收入超过我们预期6.9%，主要因为开发商增值服务和购物中心收入超预期。开发商增值服务收入超预期主要因为公司作为稳健的国企，在地产下行周期中凸显优势拿下更多业务；购物中心收入超预期主要因为部分项目从包干制转向酬金制后对每平米收入的影响小于我们预期。 市场化外拓成效显著，第三方占比持续提升。截至2021年底，公司总在管面积1.55亿方，同比增长38%；合约面积1.96亿方，同比增长30%。 2021年公司在市场化外拓方面取得实质性突破，全年通过市场化外拓获得合约面积约3590万方，相较2020年新增外拓合约规模增长320%。2021年公司在管面积中的第三方占比也提升到了34.8%，相较2020年提升了11.1pcts。 商管实力继续加强，出租率持续提升。截至2021年底，公司在营购物中心项目达71个，在营面积760万方，同比增长18.8%，在营重奢购物中心8个，数量位居行业第一。得益于公司卓越的运营能力和品牌定位，2021年公司在营购物中心全年零售额达1189亿元，同比增长43.8%；出租率在2020年94.3%的高基础上再度提升2.6个百分点至96.9%；合作品牌数量超过5400个，其中合作的国际奢侈品牌超100个，国际店铺数超400个，均保持行业第一的水平。 投资建议 考虑到公司外拓能力的提升，我们小幅上调盈利预测，预计公司2022-24年归母净利润分别为人民币22亿元、28亿元、34亿元，同比增速为30%，26%和20%，相较此前2022-23年预测分别上调2.5%和2.3%。我们维持目标价51.28港元/股不变，对应2022-24年PE分别为42倍、33倍和28倍。 风险提示 外拓进度不及预期；并购整合不及预期；疫情反复影响购物中心销售表现