中海物业（2669 HK）21年业绩、外拓超预期，增长前景更清晰。公司应占净利润同比增40.5%至9.84亿港元，较一致预期9.2亿高7.1%，较我们的预期9.4亿高4.4%。外拓成绩超预期，全年新增外拓合约面积5,809万平方米，+104.8% YoY，包干制基础物业服务毛利率保持基本稳定（FY21:10.8% vs FY20:10.9%）；SG&A费率进一步下行至4.5%。我们将22/23年收入上调5.6%/8.6%，下调VAS毛利率预测，将22/23年核心净利润上调1.8%/1.9%，并引入24年预测。我们将滚动至23年PE，将目标价上调至11.20港元，对应21x的23年PE，目标价对应现价有14.5%的潜在涨幅，将评级下调至“增持”。
