房地产行业周报：调控基调已转向宽松，支持政策需快速落地

本周地产、物业板块反弹表现亮眼。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.2%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.3%，沪深300指数涨跌幅为-0.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.7%和+4.6%。 四城集中土拍拉动宅地成交活跃度提升。本周全国300城宅地成交建面709万㎡，单周环比190%，单周同比-36%，平均溢价率7%（合肥、福州、青岛、徐州集中土拍）。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面8307万㎡，累计同比-56%。 本周一手房/二手房销售面积环比、同比均延续下降趋势。本周40个城市商品房成交合计357万平米，周环比-9%，周同比-48%。本周17个城市二手房成交合计127万平米，周环比-14%，周同比-43%。 国务院金稳会讲话定调，房地产调控基调已转向宽松。①刘鹤副总理在国务院金稳会专题会议中讲话指出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，随后财政部、银保监、央行、证监会、外汇局等部委联合发声响应。②自2021年9月以来，房地产调控基调逐步由严转松，从“两个维护”到“良性循环和健康发展”，从“支持并购贷”到“下调LPR”，从两会再次强调“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”到国务院金稳会讲话定调。我们认为，当前房地产调控宽松的基调已经明确。 销售表现仍较低迷，房企稳定需政策支持。①从全国数据看，2022年1-2月房地产开发投资同比+3.7%，房屋新开工面积同比-12.2%，商品房销售面积同比-9.6%，商品房销售金额同比-19.3%；70个大中城市新建/二手住宅价格指数环比增速逐步企稳。②从典型城市看，40个城市一手房和17个城市二手房成交数据同比环比均延续下降趋势。③房企销售、投资、融资情况仍然严峻，销售端，TOP20房企2022年1-2月销售金额同比-40%；投资端，2022年初至今全国300城宅地成交建面同比-56%，主要拿地房企为华润、绿城、保利、建发等国企央企；融资端，大多数民营房企的境内外融资渠道尚未完全恢复，仍面临很大的债务兑付压力。我们认为，虽然目前已有多城市出台相关房地产帮扶政策，但对销售提振效果不明显，需更多类似与“郑十九条”相当力度的政策落地；同时由于当前疫情形势严峻，调控放松政策的落地时间和效果或受影响，需要使用更直接的信贷工具如国资入注等来缓解房企现金流压力，促进房地产业良性循环。 投资建议 房地产调控宽松基调已经明确，我们预计更多供给需求协同发力的政策措施和信贷工具将相继落地。地产板块，我们看好销售逆势增长的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，我们认为宽松政策落地后，民营物业公司的关联房企流动性危机将解除，推荐金科服务、碧桂园服务。 风险提示 疫情影响政策落地效果；头部房企暴雷 房地产调控定调 房地产调控基调已转向宽松，仍需快速落地具体支持政策。自2021年9月以来，房地产调控基调逐步由严转松，从“两个维护”到“良性循环和健康发展”，从“支持并购贷”到“下调LPR”，从两会再次强调“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”到国务院金稳会“及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”。房地产调控宽松的基调已经明确，多地也有相应的帮扶政策出台，但目前对房地产销售的提振效果尚不明确，仍需进一步落地供给需求两端的协同措施，以保障房地产业良性循环。 图表1：2021年9月以来全国重大房地产调控定调 统计局房地产行业数据 3月15日，国家统计局发布2022年1-2月全国房地产开发投资和销售数据。其中： 房地产开发投资：1-2月累计同比3.7%，2月同比3.7%； 房屋新开工面积：1-2月累计同比-12.2%，2月同比-12.2%； 商品房销售面积：1-2月累计同比-9.6%，2月同比-9.6%； 商品房销售金额：1-2月累计同比-19.3%，2月同比-19.3%。 70个大中城市新建/二手住宅价格指数同比增速仍处于下降通道，环比增速逐步企稳，较2021年11月低点有所回升。2022年2月，新建商品住宅价格同比+1.2%，环比-0.1%；二手住宅价格同比-0.3%，环比-0.3%。 从房企端看，品牌房企销售情况尚无好转，民营房企融资环境仍较为严峻，现金流压力持续增加，亟需销售回款或信贷工具注资带来的流动性支持。 图表2：2022年1-2月全国房地产开发投资和销售情况 图表3：70个大中城市新建商品住宅价格指数同比环比走势 图表4：70个大中城市二手住宅价格指数同比环比走势 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.2%，在各板块中位列第7。本周地产涨跌幅前5名为宋都股份、龙光集团、禹洲集团、世茂集团、雅居乐集团，涨跌幅分别为+61.1%、+29.1%、+24.7%、+23.6%、+23.6%；末5名为黑牡丹、佳源国际控股、中国宏泰发展、中润资源、卡森国际，涨跌幅分别为-15.8%、-14.1%、-13%、-12.8%、-10.8%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.3%，沪深300指数涨跌幅为-0.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.7%和+4.6%。本周物业涨跌幅前5名为雅生活服务、C特发、合景悠活、烨星集团、世茂服务，涨跌幅分别为+20.4%、+15%、+12.8%、+9.3%、+8.5%；末5名为第一服务控股、宝龙商业、正荣服务、金融街物业、佳兆业美好，涨跌幅分别为-14.7%、-13.6%、-8.7%、-6.9%、-6.4%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第12周，全国300城宅地成交建面709万㎡，单周环比190%，单周同比-36%，平均溢价率7%（合肥、福州、青岛、徐州集中土拍）。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面8307万㎡，累计同比-56%； 年初至今，华润臵地、绿城中国、保利发展、建发房产、北京兴创投资的权益拿地金额位居行业前五，分别为174、133、128、80、66亿元。 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表14：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（3月12日-3月18日），40个城市商品房成交合计357万平米，周环比-9%，周同比-48%，月度累计同比-44%，年度累计同比-34%。其中： 一线城市：周环比-6%，周同比-42%，月度累计同比-44%，年度累计同比-26%； 二线城市：周环比-13%，周同比-46%，月度累计同比-40%，年度累计同比-30%； 三四线城市：周环比+7%，周同比-60%，月度累计同比-58%，年度累计同比-54%。 图表15：40城新房成交面积及同比增速 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表18：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（3月12日-3月18日），17个城市二手房成交合计127万平米，周环比-14%，周同比-43%，月度累计同比-34%，年度累计同比-36%。其中： 一线城市：周环比-8%，周同比-40%，月度累计同比-36%，年度累计同比-39%； 二线城市：周环比-14%，周同比-40%，月度累计同比-30%，年度累计同比-31%； 三四线城市：周环比-45%，周同比-77%，月度累计同比-68%，年度累计同比-73%。 图表19：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表22：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 根据wind数据，本周（3月12日-3月18日），本周12城商品房库存（可售面积）为1.55亿平米，环比+0.7%，同比+5.8%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为18.4月，较上周+0.7个月，较去年同比+5.7个月。 图表23：12城商品房的库存和去化周期 图表24：12城各城市能级的库存去化周期 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表26：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表27：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表28：物管行业资讯 物管公司动态 图表29：物管公司动态 行业估值 图表30：A股地产PE- TTM 图表31：港股地产PE- TTM 图表32：港股物业股PE- TTM 图表33：覆盖公司估值情况 风险提示 疫情影响政策落地效果。目前全国疫情形势严峻，尤其是作为房地产主战场的长三角、珠三角多城市管控严格，宽松政策出台后，销售回暖将滞后。 头部房企暴雷。TOP30房企中多家民营企业现金流吃紧，偿债压力大，若出现债务展期或违约，将严重打击市场信心，恶化行业发展态势。 公司投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上； 增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%； 中性：预期未来6－12个月内变动幅度在-5%－5%； 减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。