房地产行业专题：“慢时代”的财务特征，基于一个简化模型的讨论

房地产行业“慢时代”的财务特征：基于一个简化模型的讨论

1. 模式改变大于格局改变。随着高速去化、花式融资、预售资金自由使用三大核心条件不再成立，快周转模式将退出历史舞台，“慢时代”到来，模式改变的重要性远远超过格局改变。

2. 基于五大参数的ROE定量公式。为更好反映经营指标对ROE的影响，建立基于回款时间、预收款冻结比例、净利润率、债务成本、有息杠杆率五大参数的ROE分解模型。

3. 预收款冻结下如何保持ROE不下降？若预收款冻结比例由0提升至30%，则净利润率由10%提升至15%即可实现ROE不下降。实际操作中也可以通过多个方向的努力来维持ROE水平。

4. 融资成本的重要性是否被高估了？虽然债务成本与ROIC的差值决定了有息杠杆对ROE贡献的方向，但在税后债务成本已经低于ROIC的情况下，依靠降低债务成本提高ROE，效果并不明显。

5. 现房销售可行吗？现房销售下，房企的ROIC将骤降至4.5%，ROE将骤降至4.6%，行业对资本的吸引力会大幅下降，进而导致产业规模的迅速收缩，根本无法满足未来年均12亿平方米左右的稳定需求，可能引发一系列问题。

6. 风险提示：模型因简化而失真；信用事件持续；销售持续下行。

7. 投资建议：坚定布局新周期起点，寻找质量“黑马”。