中报点评04丨时代中国：业绩增速高于百强平均，库存结构留下隐忧

1/ 10 中报点评04丨时代中国：业绩增速高于百强平均，库存结构留下隐忧 【业绩增速高于百强平均，外拓效果仍待观察】2020年1-6月时代中国实现销售金额325.7亿元，同比增长4.3%。销售均价13905元/平方米，相比19年全年再度下降5.1%，企业均价的下滑除了和推盘结构有关系之外，还与上半年持续让利去化有关，时代中国推出的9.9元抵2万元和3万元折扣券的活动几乎贯穿整个上半年，目前企业的时代+小程序仍上架有该活动。上半年长沙的销售金额占比达到了12.0%，相比于2019年全年上升了5.3个百分点，外拓效果显现，但接近9成销售仍集中于广东省内，未来企业仍需进一步拓展。 【上半年拿地力度不足，权益比例下滑】2020年上半年共新增7幅土地，预计新增土储总建面92.4万方，预计新增权益土储总建面为54.8万方，权益比例59.3%，相比2019年再度下降5.7个百分点。上半年的新增土储总建面与合同签约建面的比值为仅0.39，远低于2019年的1.42和2018年的0.86，拿地力度明显不足，下半年预期将积极扩大土储。 【消化周期三到四年，布局仍旧过于单一】截止至2020年6月底，时代中国共拥有约为2179.5万平方米的土地储备，相比2019年底下降5.3%，按照企业当前的去化速度推算，可以满足3-4年的销售需要，但企业90.9%的土地储备建面均位于广东省内，区域分布过于集中，一旦政策有所收紧，或者区域市场出现压力，都会对企业的销售带来一定的影响。 【地产营收基本持平，旧改转化溢价推动净利增长】2020年上半年实现营业收入149.2亿元，同比下降6.4%。营收的下滑主要受到上半年企业未有城市更新业务入账收入以及时代邻里拆分无物业管理收入影响。毛利润40.2亿元，同比下滑22.5%，整体毛利率26.9%，相比去年同期下降5.6%，与企业毛利率较高的城市更新业务未有贡献和企业上半年让利去化有关。净利润方面，广州红卫项目的转化溢价带来近8亿税前利润，如果剔除该影响，企业的净利润也有下降。 【现金覆盖短债无忧，窗口期积极融资利率下降】截止至2020年6月30日，时代中国共持有现金345.3亿元，现金短债比1.43，现金覆盖短债无忧，长短债比 2/ 10 为1.43，未来仍需进一步优化。净负债率持续上升至71.0%，仍处于合理区间，上半年企业把握融资窗口期积极发行低利率债券，融资利率降至7.40%。 【车位及配套压力连年走高，库存结构仍待优化】企业库存车位及配套面积连续走高，去化持续承压，另外根据企业2019年年报披露的财务明细，企业已竣工库存占比达到19.0%，超出50家典型房企的10.5%近一倍，库存问题仍需要重视。 1销售 业绩增速高于百强平均 外拓效果仍待观察 销售业绩增速超过百强房企平均，完成全年业绩目标39.6%。根据企业公告数据，2020年1-6月时代中国实现销售金额325.7亿元，实现4.3%的业绩增长，领先于上半年百强房企-2.7%的增速。销售均价13905元/平方米，相比19年全年再度下降5.1%，连续第二年出现下滑。企业均价的持续下滑除了和推盘结构有关系之外，还与上半年持续让利去化有关，时代中国推出的9.9元抵2万元和3万元折扣券的活动几乎贯穿了整个上半年，目前企业的时代+小程序仍上架有该活动。综合近两年的业绩来看，时代中国的增长速度正在逐步放缓，尤其上半年受到疫情影响比较严重，但是企业通过积极的营销举措来减弱这一影响。 业绩增速掉队，千亿目标延后。年初业绩会上时代中国管理层表示要将千亿目标延后，设定2020年目标为823亿，业绩目标同比增速仅为5.0%。而其实早在2018年，时代中国就提出最晚2020年要实现千亿目标，但是通过对比2018年销售与企业较为接近的房企来看，时代中国的增长速度已然掉队，根据上半年销售业绩、上半年业绩增速以及全年可售货值来推算，当初与企业销售业绩相近，甚至低于时代中国的多家房企2020年均有望冲击千亿销售，而时代中国在2020年实现千亿概率已然不大。 3/ 10 长沙贡献增长近一倍，但整体区域仍旧过于集中，外拓效果仍待观察。从企业披露的销售金额城市分布来看，2020年上半年，企业的销售共来自于14个城市的145个项目，其中河源、汕尾两市首次有销售贡献。2020年上半年销售贡献占比最高的仍然是佛山、广州两市，占比达到了54.6%，超过一半，与2019年的情况接近。值得关注的是，上半年的业绩销售贡献中，长沙的占比达到了12.0%，相比于2019年全年上升了5.3个百分点，另外成都的销售贡献也有提升。自2016年开始时代中国首次走出广东省进驻长沙，之后在2018年进驻成都，2019年新进杭州、武汉两市，虽然目前外拓效果正在持续显现，但是就销售业绩的分布来看，广东省的占比仍然接近9成，过于集中。 4/ 10 2投资 上半年拿地力度不足 权益比例下滑 上半年拿地力度不足，新增土储权益占比再度下滑。根据企业披露，2020年上半年时代中国共新增7幅土地，预计新增土储总建面92.4万方，预计新增权益土储总建面为54.8万方，权益比例59.3%，相比2019年再度下降5.7个百分点。作为一家未来将要冲击千亿的房企，时代中国上半年的新增土储总建面与合同签约建面的比值为仅0.39.远低于2019年的1.42和2018年的0.86，上半年拿地力度明显不足，不过根据我们监测的信息，企业在下半年积极拿地补仓，7月斥资近170亿元斩获广州、佛山等地的多幅地块。 3土储 消化周期三到四年 布局仍旧过于单一 5/ 10 拿地力度不足，总土储较期初下滑。截止至2020年6月底，时代中国共拥有约为2179.5万平方米的土地储备，相比2019年末下降5.3%，主要是由于上半年企业拿地力度不足导致。按照企业目前的销售去化速度推算，可以满足企业3-4年去化需求。 土储布局过于单一，经营风险较大。尽管2019年企业加大了外拓力度，新进入了杭州、武汉两城，但从企业的总土储布局来看仍旧过于单一。截至2020年6月30日，时代中国在16个城市共布局有130个项目，合计总土地储备约2179.5万平方米。其中90.9%的土地储备建面均位于广东省内，区域分布过于集中，一旦政策有所收紧，或者区域市场出现压力，都会对企业的销售带来一定的影响，像20年7月，东莞刚刚出台了严格的限购政策，中央层面也多次重申“房住不炒”的主基调，未来珠三角热门城市仍有政策加码可能。 6/ 10 4营利 地产营收基本持平 旧改转化溢价推动净利增长 城市更新未有收入账入，物业管理剥离，整体营收出现下滑。2020年上半年时代中国实现营业收入149.2亿元，同比下降6.4%，其中房地产业务收入147.1亿元，与去年同期基本持平。企业营收的下滑主要是受到两个因素影响，第一是上半年企业未有城市更新业务入账收入，另外2019年12月企业分拆时代邻里上市，之后时代邻里不再并表时代控股，因此2020年上半年企业无物业管理营收贡献，最终导致了企业房地产营收几乎持平下，整体营收出现下滑。毛利润和毛利率同比均有下滑，旧改转化溢价导致净利润上涨。2020年上半年，时代中国实现毛利润40.2亿元，同比下滑22.5%，整体毛利率26.9%，相比去年同期下降5.6%，下滑比较明显，我们认为企业毛利率下滑除了推盘结构之外，还与企业毛利率较高的城市更新业务未有贡献和企业上半年让利去化有关。净利润方面，上半年企业共实现净利润18.1亿元，同比上升6.5%，与企业公告数据对比发现，收购附属公司和重新计量联营公司权益分别为企业带来了5.0和3.1亿元的税前利润，而这部分利润均来自于广州红卫项目的转化溢价，如果剔除该影响，企业的净利润也有下降。 7/ 10 5偿债 现金覆盖短债无忧 窗口期积极融资利率下降 现金短债比1.43覆盖无忧，长短债比1.43需要优化。截止至2020年6月30日，时代中国共持有现金345.3亿元，较于初增长了17.9%，一年内到期短债总额241.5亿元，相比期初上升29.8%，现金短债比1.43，虽然企业现金仍能覆盖短债，但已连续两年出现下滑。长短债比方面也是连续两年出现下降，截止至2020年中期长短债比1.43，未来仍需进一步优化。 8/ 10 净负债率持续升高但仍可控，把控融资窗口期积极发债，降低融资利率。2020年上半年时代中国把握低利率窗口期，借新还旧同时降低融资利率，上半年成功发行发行境内公司债63亿，加权平均成本5.4%，较原成本降低2.7个百分点；发行银团债折合美元2亿，融资成本约5.7%，较原成本降低近1个百分点，整体融资成本下降至7.40%。不过企业的净负债率进一步升高至71.0%，虽然连续多年升高，但仍处于合理空间。 9/ 10 6库存 车位及配套压力连年走高 库存结构仍待优化 车位及配套库存连年走高，千亿之路留下隐忧。从企业披露的近几年的土储用途明细来看，车位及配套库存是企业已竣工存货高企的主要症结所在，并且其体量还在逐年走高，在疫情影响及全球经济衰退风险增加的时候, 车位的销售未必被视为购房标配, 甚至有部份可能会转化为无效土储, 对于2020年去化率也可能产生负面影响。根据CRIC监测，多家房企在2020年推出了专门针对车位的营销活动，时代可以效仿加大促销力度从而降低车位及配套的库存压力。另外根据企业2019年年报披露的财务明细，企业已竣工库存占比达到19.0%，超出50家典型房企的10.5%近一倍，库存问题仍需要重视。 10/ 10