中报点评11丨新城控股：销售业绩低迷，投资强度高于百强平均

1/ 12 中报点评11丨新城控股：销售业绩低迷，投资强度高于百强平均 【业绩下滑2成，排名掉出前10位】2020年1-6月新城控股实现销售金额975.2亿元，同比下降20.3%，明显落后于上半年百强房企-2.7%的增速，与此同时全口径排名也掉出TOP10梯队，下滑至第14名。截止至6月底新城的目标完成率为39.0%，而去年同期这一比例为45.3%，上半年受到疫情影响，目标完成率不及去年同期，下半年企业仍需加大推盘和营销力度追赶业绩。 【上半年大举投资，远高于百强平均水平】上半年来看，企业的投资力度较为积极，共斩获56幅土地，新增土储总建面1907.8万方，新增土储总价547.1亿元，拿地销售比0.56，明显领先于百强房企0.37的拿地销售比，并且相较于自身2018年的拿地力度也有领先。另外值得关注的是，上半年企业的拿地权益比例再度提升，由2019年的80.5%再度上升6.1个百分点至86.6%，处于行业内较高水平。 【消化周期2-3年，需要关注城市能级提升】截止2020年中期，新城拥有1.37亿平方米的总土储建面，按照企业规划目前的土储足够满足企业2-3年的开发运营所需。根据新城控股官微披露，总土储中一线城市占比约2%，二线城市占比约34%，三四线城市占比约64%，相较期初二线城市占比下滑2个百分点，未来企业仍需持续关注城市能级的提升。 【营收端兑现业绩增长，高价地结转致使盈利能力下降】上半年新城控股实现营业收入377.4亿元，同比增长121.2%，营收的大幅度增长主要是由于新城控股高增长期的业绩开始逐步兑现，项目交付收入大幅度增长，毛利润98.3亿元，同比上涨41.1%。但整体整体毛利率为26.1%，净利率10.2%，均出现连续下滑。 2/ 12 【财务稳健偿债压力小，融资利率持续升高】截止至2020年中期，新城控股现金短债比1.73，现金覆盖短债无忧。但长短债比再度下滑至1.31，债务结构方面仍需进一步优化。净负债率为35.06%，债务状况十分稳健。需要关注的是企业融资利率的持续升高。 【疫情不改长期趋势，营收录得同比增长】截止至2020年中期，新城共在全国布局了139座吾悦广场，累计开业数量为63座，与2019年底持平。尽管上半年减免了租金收入，但仍取得了21.7亿元的租金及管理费收入，同比上升27.0%，毛利率相比同年同期也有2.7个百分点的提升。 1销售 业绩下滑2成 排名掉出前10位 销售业绩同比下滑2成，排名掉出前10。根据企业公告数据，2020年1-6月新城控股实现销售金额975.2亿元，同比下降20.3%，明显落后于上半年百强房企-2.7%的增速，与此同时全口径排名也掉出TOP10梯队，下滑至第14名。销售均价11113元/平方米，与2019年基本持平。截止至6月底，相较于全年2500亿的销售的目标，新城的目标完成率为39.0%，而去年同期这一比例为45.3%，上半年受到疫情影响，目标完成率不及去年同期，下半年企业仍需加大推盘和营销力度追赶业绩。 3/ 12 销售城市能级分布与2019年接近，三四线贡献占比仍近6成。从企业披露的上半年销售城市能级分布来看，整体分布与2019年相近，三四线城市仍贡献了接近6成的业绩。一线贡献占比有所上升，主要是北京的合作项目贡献了比较高的销售额，并且按照企业公布的项目明细，北京的项目仍有充足的可售面积，未来将持续贡献可观销售额。但根据企业近年来的投资策略和土储分布来看，预期未来企业销售仍将保持三四线占据主力的趋势。 长三角仍是主要粮仓，中西部贡献占比短期下行，未来仍有望保持第二贡献。从企业的销售区域分布来看，长三角仍是新城的主要粮仓，上半年贡献了企业55.8%的销售业绩，与2019年持平，环渤海区域仅业绩占比相较2019年有提升，占比达到22.7%，中西部有所下降。但是从企业的新增土储分布来看，自2017年开始企业中西部土储建面均保持在30%以上，所以可以预期中西部区域贡献占比下滑可能为短期扰动，未来仍将有望保持区域贡献第二。 4/ 12 2投资 上半年大举投资 远高于百强房企平均水平 投资强度远高于百强平均，上半年积极补仓。在2019年报的展望之中，新城管理层表达了未来将要“多拿地，不拿错地”的投资策略，上半年来看，企业的投资力度较为积极。根据企业披露数据，2020年上半年新城控股共斩获56幅土地，新增土储总建面1907.8万方，新增土储总价547.1亿元，拿地销售比0.56，明显领先于百强房企0.37的拿地销售比，并且相较于自身2018年的拿地力度也有领先。另外值得关注的是，上半年企业的拿地权益比例再度提升，由2019年的80.5%再度上升6.1个百分点至86.6%，处于行业内较高水平。 5/ 12 拿地回归三四线，区域策略维持不变。根据企业披露明细，2019年新城新增土储建面中，一线城市占比与2019年持平，二线城市占比自2019年回升之后再度出现下降，三四线建面占比高达72.6%，相比2019年上升近10个百分点，企业投资再度向三四线回归。区域布局方面，持续坚持“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张”的“1+3”战略布局，各个区域拿地占比相较2019年变化不大。 6/ 12 3土储 消化周期2-3年 需要关注城市能级提升 土储仍旧充裕，城市能级仍有提升空间。截止2020年中期，新城在全国115个城市共拥有1.37亿平方米的总土储建筑面积，相比期初增长10.5%。按照企业的规划，目前的土储 7/ 12 总量足够满足企业2-3年的开发运营所需。不过在城市能级方面，根据新城控股官微披露，新城总土储中一线城市占比约2%，二线城市占比约34%，三四线城市占比约64%，其中长三角三四线占总土储比例为35%，相较于期初二线城市占比下滑2个百分点，未来企业仍需持续关注城市能级的提升。 4营利 营收端兑现业绩增长 高价地结转致使盈利能力下降 业绩增长逐步兑现，营业收入同比增长超1倍。2020年上半年新城控股实现营业收入377.4亿元，同比增长121.2%，营收的大幅度增长主要是由于新城控股高增长期的业绩开始逐步兑现，项目交付收入大幅度增长。上半年房地产业务收入344.5亿元，相较去年同期增长了137.8%。另外尽管受到疫情影响，上半年新城商业管理收入仍然录得了27.0%的同比增 8/ 12 长。 营收规模增长推动利润上涨，盈利能力出现大幅度下滑。2020年上半年，新城控股实现毛利润98.3亿元，同比上涨41.1%，整体毛利率26.1%，净利率10.2%，均出现连续下滑。其中地产业务毛利率23.4%，相比去年同期大幅度下滑了10.3个百分点，相比2019年全年也有7.5个百分点的降幅。企业盈利能力下降，其中最主要的原因在于上半年部分结转量项目为企业之前拿下的高价土地，像南京悦峯的地价房价比已高达0.71，极大地压缩了企业的利润空间，影响业务毛利率，另外合肥、重庆，苏州等地也均有企业高溢价拿下的土地结转，影响整体盈利能力。而且上半年销售额较高的部分北京、南京项目仍存在地价房价比较高的问题，未来1-2年内将对企业毛利率造成影响，因此企业毛利率仍有回升空间，但是短期内幅度受限。 5偿债 财务稳健偿债压力小 融资利率持续升高 9/ 12 现金短债比1.73覆盖无忧，长短债比1.31仍需优化。截止至2020年6月30日，新城控股共持有现金649.9亿元，较于初增长了1.6%，短期债务总额375.8亿元，现金短债比1.73，现金覆盖短债无忧，短期内无偿债压力。但是企业的长短债比则再度出现下降，目前已下滑至1.31，未来在债务结构方面企业仍需进一步优化。 净负债率升高但仍处于低位，融资利率持续升高。截止至2020年中期，新城控股的净负债率为35.06%，虽然相较于2019年底上升了18.7个百分点，但仍处于业内非常低的水平，债务状况十分稳健。需要关注的是企业融资利率已连续多年升高，尤其是上半年作为低利率的融资窗口期，企业的融资利率仍有上升，未来需要多注意低息发债契机，借助双平台优势降低融资利率。 10/ 12 6商业 疫情不改长期趋势 营收录得同比增长 减免租金，扶持商户运营共同应对疫情冲击。上半年的疫情对商业地产形成了不少的冲击，新城控股积极制定相关政策与旗下商户共同应对疫情影响。旗下自持经营的吾悦广场对全体商户自2020年1月25日起实施为期67天的租金减半政策。同时，在2020年4月1日至5月31日期间，公司对于影院、教育培训、健身、KTV等因疫情管控延迟开业的相关商户给予租金减半的扶持政策。对于委托经营的轻资产项目，公司在与业主方沟通一致的前提下，按相同政策执行。 疫情不改长期趋势，商业租金管理营收毛利率双双提升。疫情的冲击是短期的，长期来看，新城的吾悦广场仍然保持发展势头，截止至2020年中期，新城共在全国布局了139座吾悦广场，相比2019年底上升了17座。其中上半年开业了哈尔滨吾悦广场，同时解除了诸暨轻资产项目合作，总计累计开业数量仍为63座，与2019年底持平。尽管上半年减免了 11/ 12 租金收入，但随着之前布局项目的逐步成熟，上半年仍取得了21.7亿元的租金及管理费收入，同比上升27.0%，同时毛利率相比同年同期也有2.7个百分点的提升。虽然疫情冲击导致出租率下滑至96.1%，但仍处于行业较高水平，并且随着经济生活的持续恢复，企业出租率仍有回升空间。 12/ 12