2月百强房企销售点评：量价跌幅扩大，需求持续回落

事件：克而瑞公布2022年2月百强房企销售数据，top10、top11-30和top31-50房企1-2月累计全口径销售额分别同比下降36.4%、52.7%及43.3%；销售面积分别同比下降27.8%、42.9%、40.2%。 2月百强房企全口径销售额同比降幅较1月扩大：2月top10房企合计实现销售额177 1亿元，同比下滑39.7%，降幅环比扩大6.4pct；top30房企合计实现销售额3041亿元，同比下滑45.9%，降幅环比扩大12.0pct；top50房企合计实现销售额3656亿元，同比下滑45.5%，降幅环比扩大10.4pct；重点监测房企实现销售额3494亿元，同比下降4 5.8%。 百强房企全口径销售同比接近腰斩体现了拿地不足与需求下行的负反馈在超预期演绎。 当前市场仍处于筑底阶段，部分城市按揭利率下降是销售下行的被动体现。我们认为，若改善销售市场快速下行趋势，LPR长端利率或进一步下调。 百强房企整体降价明显：2月top10、top30、top50及重点监测房企销售均价分别为1 3315元 /m2 、13491元 /m2 、13780元 /m2 及13598元 /m2 ，分别同比降低20.9%、19.3%、17.2%及18.1*；1-2月累计销售均价分别同比下降11.8%、9.2%、8.1%及8.5%。 2月百强房企销售量价齐跌。由于住房具有消费与投资双重属性，价格下降将进一步恶化购房者预期，导致销售持续下行。我们认为，扭转当前市场需通过重塑房价上涨预期，而当前严格的限价政策下，较难见到房价上行。 国企表现持续优于民企：top50房企中，国企和民企1-2月分别合计实现全口径销售额2338亿元及6087亿元，同比下降36.2%及41.4%；分别合计实现权益销售额1662亿元及4173亿元，同比下降36.9%及42.0%；分别合计实现销售面积1232万方及4539万方；合计销售均价18981元 /m2 及13410元 /m2 ，同比下降5.8%及9.3%。 Top50房企中，国企销售下降速度低于民企，在市场下行环境中表现出较高韧性。从北京2022年首轮集中供地成交结果看，国企仍为拿地主力。多数民企为保障现金流安全而暂不补货，这一情况会进一步恶化其未来销售。我们预计，现金流稳健的优质国企市场份额将持续增加。 投资建议：我们认为，市场充分预期行业下行，但对需求放松的力度和持续性存在分歧。 行业的投资机会来自于超预期改善的政策环境产生的预期差。持续推荐三条主线：1）区域性深耕民企：滨江集团；2）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团。 风险提示事件：融资环境收紧超预期、地产政策收紧超预期、引用数据滞后或不及时 图表1：2022年02月重点房企销售数据：亿元、万方、元/㎡、%