房地产行业周报2022第6周：“稳增长”政策持续出台

春节后首周房地产板块继续跑赢大盘：春节后首周大盘上涨0.82%，建筑、钢铁、有色涨幅靠前，电气设备板块遭遇大幅调整，房地产板块上涨4%，28个行业中排名第12位，去年11月以来板块与大盘走势分化，呈现明显相对收益。板块估值方面，本周末板块PE及PB估值回升至12.83X及1.01X，一周后PB估值再度回升至1X以上，PE估值升至2018年中水平； 相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为34%及43%，若剔除银行股折价分别为53%及58%，相对估值折价幅度持续收窄，其中相对全部A股PE折价基本与2019年一季度末持平。个股方面，本周板块涨幅前五为泰禾、南山、天保基建等，泰禾受流动性危机影响前期跌幅较大，本周出现反弹，南山年初公告通过定增中国核能科技切入新能源赛道，天保基建预告业绩扭亏；跌幅前五包括ST中房、广宇发展、铁岭新城等，其中ST中房股东减持，且预告继续亏损，广宇发展业绩预告转亏，铁岭新城预告亏损扩大，此外莱茵体育股东减持且业绩预告亏损扩大。在“稳增长”背景下本周主要公司以上涨为主，除泰禾外，前期受资金负面新闻影响跌幅较大的世茂系、融创本周涨幅靠前，而阳光城、荣盛、华润万象生活等小幅下跌。 保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理、消息称全国性商品房预售资金监管办法出台等：1）保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理：明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。2）消息称全国性商品房预售资金监管办法出台：记者从多方获悉，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。据了解，该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。 由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。（详见外发报告《“稳增长”政策持续出台且力度加大----对全国性预售资金监管办法出台消息的点评》） 维持“强于大市”评级：基本面，重点房企公布1月销售数据，同环比继续大幅下滑，相比19年，大部分房企销售同样下降，仅融创、招蛇及金地表现好于19年同期。政策面近期消息较多，1）1月开发贷转暖，房贷利率普遍下跌，2）保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理、消息称全国性商品房预售资金监管办法出台，3）大亚湾救市政策征求意见，福州调整公积金首付比例。近期行业“稳增长”政策不断出台且力度明显加大，受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持推荐，板块估值有望继续修复，个股方面推荐1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 1.板块行情回顾 1.1春节后首周房地产板块继续跑赢大盘 春节后首周房地产板块继续跑赢大盘：春节后首周大盘上涨0.82%，建筑、钢铁、有色涨幅靠前，电气设备板块遭遇大幅调整，房地产板块上涨4%，28个行业中排名第12位，去年11月以来板块与大盘走势分化，呈现明显相对收益。 表1：房地产板块与指数行情回顾 图1：房地产行业及沪深300近一年收益率 图2：本周各行业涨跌幅/% 1.2PB估值再度升至1X以上，PE估值与2018年中水平持平 PB估值再度升至1X以上，PE估值与2018年中水平持平：本周末板块PE及PB估值回升至12.83X及1.01X，一周后PB估值再度回升至1X以上，PE估值升至2018年中水平； 相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为34%及43%，若剔除银行股折价分别为53%及58%，相对估值折价幅度持续收窄，其中相对全部A股PE折价基本与2019年一季度末持平。 图3：房地产板块PE TTM 图4：房地产板块PB LF 图5：房地产板块相对全部A股估值 图6：房地产板块相对全部A股（剔除银行）估值 1.3本周主要公司以上涨为主，世茂系、融创反弹 本周主要公司以上涨为主，世茂系、融创反弹：本周板块涨幅前五为泰禾、南山、天保基建等，泰禾受流动性危机影响前期跌幅较大，本周出现反弹，南山年初公告通过定增中国核能科技切入新能源赛道，天保基建预告业绩扭亏；跌幅前五包括ST中房、广宇发展、铁岭新城等，其中ST中房股东减持，且预告继续亏损，广宇发展业绩预告转亏，铁岭新城预告亏损扩大，此外莱茵体育股东减持且业绩预告亏损扩大。在“稳增长”背景下本周主要公司以上涨为主，除泰禾外，前期受资金负面新闻影响跌幅较大的世茂系、融创本周涨幅靠前，而阳光城、荣盛、华润万象生活等小幅下跌。 表2：本周A股板块涨跌幅前五名 表3：本周主要公司涨跌幅前五名 2.行业重要新闻 2.1销售：万科、保利等发布1月销售数据 表4：主要公司1月销售数据 2.2融资：中交地产拟发行公募债、陆家嘴拟发行中票等 表5：本周主要公司融资情况 2.3增减持：泰康人寿拟减持阳光城等 表6：本周主要公司增减持情况 2.4回购：金科、万通等公告回购股份情况 表7：本周主要公司回购情况 2.5公司公告：恒大香港地块被委托接管人、评级机构下调阳光城评级、碧桂园及新城提前赎回美元债等 表8：本周主要公司其他公告 2.6行业新闻：保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理、消息称全国性商品房预售资金监管办法出台等 表9：本周行业新闻 表10：本周各地楼市新闻 3.投资建议 维持“强于大市”评级：基本面，重点房企公布1月销售数据，同环比继续大幅下滑，相比19年，大部分房企销售同样下降，仅融创、招蛇及金地表现好于19年同期。政策面近期消息较多，1）1月开发贷转暖，房贷利率普遍下跌，2）保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理、消息称全国性商品房预售资金监管办法出台，3）大亚湾救市政策征求意见，福州调整公积金首付比例。近期行业“稳增长”政策不断出台且力度明显加大，受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持推荐，板块估值有望继续修复，个股方面推荐1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。