1月经营公告点评：首月销售同比下降，华东区域租金贡献过半

事件：公司发布2022年1月经营情况公告，1月单月实现销售面积79.7万平方米，同比减少57.86%；实现销售金额78.62亿元，同比减少52.75%。 首月销售下降较多 公司2022年1月单月销售金额78.62亿元，同比去年减少52.75%；销售面积79.70万平方米，同比去年减少57.86%；销售均价为9864.49元/平方米，较去年1月单月销售均价为8797.65元/平方米，同比增长12.13%，环比去年12月销售均价8052.71元/平方米增长22.50%，较去年全年累计销售均价9927.89元/平方米同比下降0.64%。受春节假期、去年高基数、整体环境等因素影响，公司单月销售下跌明显，但销售均价同比和环比均有所提升。 大部分省份1月租金收入稳健 公司2022年1月实现租金收入共7.59亿元，是2021年去年租金收入80.73亿元的9.41%。我们采取1月出租日31天/每年365天作为1月租金比例基准——8.49%，2022年1月实现租金占2021年全年租金收入的比例较基准高。分省份看，物业数量最多的江苏省该比例为9.1%，略高于基准比例。 广东、重庆、宁夏、辽宁、河南的该比例超出基准较多，这5个省/直辖市的该比例分别为74.44%、66.14%、48.79%、22.09%、21.24%，主要与这五个省/市的投资物业均为2021年新开业，基数较低或为主要因素。天津、山东、河北、内蒙古等四个省/市/自治区的该比例超过10%，分别为14.44%、14.11%、11.86%、10.22%。与青海、浙江、安徽、江西、广西、上海、陕西等7个省/直辖市的该比例较基准低，但相差较小，具体比例分别为8.48%、8.38%、8.36%、8.06%、7.97%、7.84%、7.56%。我们认为大部分省份1月租金收入比例与基准相差较小，主要与公司运营物业较为稳健有关。 华东区域租金占比过半 从物业数量看，截至2022年1月，公司物业数量为126个，其中江苏、浙江、安徽三个省份分别有出租物业37个：16个：12个，占比达到51.59%。 从租金收入分区域占比来看，华东区域：华中区域：西南区域：西北区域：华北区域：华南区域：东北区域租金收入占比分别为64.47%：9.03%：7.29%：6.52%：5.12%：5.00%：2.57%。华东区域的物业数量占比和租金贡献占比双双过半，对公司的出租业务起到支撑作用。 投资建议：公司首月销售同比下降较多，但销售均价同比环比提升。出租业务的1月收入较2021年全年的平均水平略有增长。基于行业整体利润率下行和结算速度放缓的考虑，我们将公司2021-2022年净利润由180.83亿元、206.31亿元下调至164.02亿元、185.00亿元，对应EPS由8.00元/股、9.13元/股下调至7.25元/股、8.17元/股，维持“买入”评级 风险提示：房屋价格大跌、销售和出租不及预期、宏观经济不及预期 财务数据和估值