银行业房贷集中度“0208通知”点评：宽信用又加码，再助银行修复

事件：2月8日，两部委发布房贷集中度“0208通知”，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。 新规之下，不仅保障性租赁住房贷款可以增加，常规商业地产信贷额度也能适当腾出。“0208通知“之下，对于未超标银行，可腾出投放给常规地产信贷额度；而对超标银行，压降任务减轻，也就相当于变相增加了常规地产信贷额度。 地产宽信用暖风频频。1月份5年期LPR调降10BP，或刺激住房消费需求，从而增加房企拿地开工热情，疏通地产信用链条。多笔房地产并购贷款专项金融债发行及并购项目落地，或有效推动行业加快去化；年初以来，多地地产销售政策也有所松动，或能刺激需求端企稳。 银行获增量信贷需求。自21Q4以来，在个人按揭加快投放、鼓励并购贷款政策基础上，集中度“0208通知”进一步打开了地产宽信用的空间，银行的信贷需求获有力补充。我们认为随着宽信用的推进，银行行情的持续性增强。 本通知对股份行利好较大。截至21H1，招商、兴业银行，距离达标都还有一定距离，在宽信用过程中对地产就会比较克制。21年下半年以来，优质股份行受地产风险压制，估值修复不及优质城商行。伴随地产宽信用政策加码，此时估值上行动力也更足。 投资建议：宽信用再加码，银行行情持续 更多稳增长政策可期待，银行估值修复行情持续。建议关注：优质股份行中兴业银行、平安银行、招商银行，高扩张城商行中成都银行、杭州银行、宁波银行、江苏银行。2月金股推荐兴业银行：低估+转债诉求+商投布局。“商行+投行”模式潜力已在财报体现，同业和投行的禀赋更适宜大财富管理时代，资本约束催发可转债强转股意愿，营收基数低、不良出清彻底，轻装上阵，业绩释放意愿和能力均较强；当前估值相对较低。维持行业“推荐”评级。 风险提示：经济恢复低于预期；房地产信用风险加剧；银行资产质量下滑。 重点公司盈利预测、估值与评级 1房贷集中度“0208通知“ 保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理，是地产宽信用的又一抓手。2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称“0208通知”），明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并鼓励银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。 图1：“0208通知” 回顾2020年底发布的房贷集中度《通知》，力度较严。2020年底发布的集中度《通知》（以下简称“1231通知”），对政策行、商业银行、农合机构、村镇银行等机构提出了房地产贷款集中度管理要求，分档次设定了房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。“1231通知”要求，截至20年底，超限2 pct以内，给2年的过渡期；超限在2 pct以上，过渡期4年；符合要求的银行，涉房贷款占比要保持稳定。结果就是，全行业来看，房地产贷款增速要跟整体贷款增速接近，个别超限银行房地产贷款增速要低于整体贷款增速。 图2：房地产贷款集中度管理要求（2020年底发布） 新规之下，不光保障性租赁住房贷款可以增加，常规商业地产贷款额度也能适当腾出。集中度“0208通知”对保障性租赁住房相关贷款开了绿灯。这部分贷款不计入集中度考核后，从原科目中剔除，可使集中度考核指标下降。对此前未超标的银行来说，可以腾出投放给常规商业地产项目的额度；而对此前超标的银行来说，不光减轻了达标压力，压降任务减轻，也就相当于变相增加了常规商业地产的额度。 2地产宽信用暖风频频 1月降息，或刺激住房消费需求，改善销售端，从而增加房企拿地开工热情。 5年期LPR调降10BP，有望改善房地产销售端，带动按揭贷款需求和去化率的提高，房企扩张的能力和动力均得到加强，前者直接形成房企开发的部分资金来源，后者提振了房企拿地、新开工扩张的积极性，叠加市场或存在进一步降息的预期，融资需求有望回暖。 图3：降息后的房地产宽信用链条 房地产并购项目在政策鼓励下有效推进。今年1月，浦发、广发银行各自发行50亿元房地产项目并购主题债券；近期房地产收并购事件明显增多，例如华润万象生活并购禹洲物业、中南服务，中海收购雅居乐、世茂所持广州亚运城股权等等。 年初以来，多地地产销售政策有所松动。局部来看，主要涉及：预售监管资金留存比降低；提高公积金贷款额度，取消公积金贷款间隔限制、异地公积金的户籍限制；放宽套数认定，实行只认贷不认房；降低购房门槛，放宽落户、社保要求年限缩短；降低二套房首付比例等等。 图4：今年1月以来各地房地产销售松绑政策 3银行获增量信贷需求 此次出台的保障性租赁住房不计入集中度考核，并鼓励银行相关信贷投放，给地产宽信用增加了一个新抓手。当前环境下，保障性租赁住房是地产宽信用的有力补充。如全国住房和城乡建设会议提出2022年建设筹集保障性租赁住房240万套，是2021年实际完成数的2.5倍还多。 图5：截至21Q3保障性住房开发贷款及环比增速（亿元） 此前受集中度管控影响较大的银行(主要是股份行)，扩张空间被打开。截至21H1，招商银行、兴业银行，距离达标都还有一定距离，集中度压降压力较大，在宽信用过程中就会比较克制，对其估值形成压制。在个人按揭加快投放、鼓励并购贷款政策基础上，集中度“0208通知”进一步打开了地产宽信用的空间。我们认为随着宽信用的推进，银行行情的持续性增强；此前优质股份行受地产风险压制较大，此时估值上行的动力也更足。 图6：截至21H1上市银行房贷超限情况 4投资建议 更多稳增长政策可期待，银行估值修复行情持续。当前银行板块主线是：宽信用推动稳增长，经济预期改善。当前仍处于博弈宽信用政策的阶段。集中度“0208通知”，带来新的宽信用抓手，有望拉动房地产投资并托底经济。2022年1月房地产销售同比缩水较多，后续5年期LPR仍具备下行空间，而当前环境下，降息整体利好银行板块。建议关注：优质股份行中兴业银行、平安银行、招商银行，高扩张城商行中成都银行、杭州银行、宁波银行、江苏银行。 2月金股推荐兴业银行：低估+转债诉求+商投布局。“商行+投行”模式潜力已在财报体现，同业和投行的禀赋更适宜大财富管理时代，资本约束催发可转债强转股意愿，2021年营收基数低、不良出清彻底，轻装上阵，从而业绩意愿和能力均较强。此外，截至2月8日，招行PB为1.68倍，平安1.00倍，兴业0.78倍，兴业估值相对较低。维持行业“推荐”评级。 5风险提示 经济恢复低于预期；房地产信用风险加剧；银行资产质量下滑。