房地产行业《“十四五”公共服务规划》点评：公共服务均等化，住房保障民生化

国务院新闻办公室于2022年1月11日举行新闻发布会，介绍《“十四五”公共服务规划》有关情况。文件提出幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶、优军服务保障和文体服务保障等领域的公共服务目标。其中针对住有所居，在继续做好困难家庭公租房保障、棚户区改造、农村危房改造等基本住房保障领域的同时，提出要“积极推动改善住房条件”和“推进基本公共服务均等化”，我们认为在为行业转型激活新空间的同时，也有望加速人口要素的市场化流动，进一步巩固都市群的聚集发展优势。 保障性租赁住房为普惠性非基本公共服务的主要抓手 文件再一次强调在人口净流入的大中城市发展面向新市民和青年群体的保障性租赁住房，以建筑面积不超70平、租金低于周边可比项目的小户型为主。住建部住房保障司负责人在答记者问中提到：“‘十四五’期间，40个重点城市初步计划新增650万套/间，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难”。扣除2021年已筹集的93.6万间，我们估算认为，十四五期间40大中城市保障性租赁住房年均建安投资对房地产开发投资（2020年）的拉动比例在1.19%-1.67%之间，有望在短期内缓冲开发投资的潜在回落，在中长期内补齐住房双轨制的保障性短板。 旧改之外的潜在住房改善空间依然可观 我们认为满足住房改善需求的途径有：1)老旧小区改造。此次住建部住房保障司负责人明确提出，“‘十四五’期间，将基本完成2000年底前建成的、约21.9万个城镇老旧小区的改造任务”；以人均改善型住房潜力面积35平为估算标准，城镇老旧小区“旧改”涉及的存量住房面积约45.15亿平。 2)市场化置换需求。我们通过2000-2020年商品住宅销售面积估算得出，在当前城镇人均住房面积40平中，有20平为2000年之后建成；扣除旧改面积之外，静态估算潜在改善空间估算约为135.5亿平；具体释放节奏取决于居民主动改善意愿及房屋的被动拆迁周期。 公共服务均等化加速人口要素市场化流动 此次文件提出“结合户籍管理制度改革，健全以公民身份号码为标识、与居住年限相挂钩的非户籍人口基本公共服务提供机制，稳步实现基本公共服务由常住地供给、覆盖全部常住人口……保障符合条件的外来人口与本地居民平等享有基本公共服务”。结合1月6号国办印发《要素市场化配置综合改革试点总体方案》提出的进一步深化户籍制度改革，我们认为公共服务均等化将进一步推动人口要素的市场化流动，强化核心城市群的聚集发展效应，为当地房地产提供需求支撑。 把握左侧收并购和右侧集中度提升 未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期；主观测算偏差风险 风险提示：若缺少风险提示，则无法提交。（请在该控件中填写） 1.事件点评：公共服务均等化，住房保障民生化 国务院新闻办公室于2022年1月11日举行新闻发布会，介绍《“十四五”公共服务规划》有关情况。文件提出幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶、优军服务保障和文体服务保障等领域的公共服务目标。其中针对住有所居，在继续做好困难家庭公租房保障、棚户区改造、农村危房改造等基本住房保障领域的同时，提出要“积极推动改善住房条件”和“推进基本公共服务均等化”，我们认为在为行业转型激活新空间的同时，也有望加速人口要素的市场化流动，进一步巩固都市群的聚集发展优势。 1.1.保障性租赁住房为普惠性非基本公共服务的主要抓手 文件再一次强调在人口净流入的大中城市发展面向新市民和青年群体的保障性租赁住房，以建筑面积不超70平、租金低于周边可比项目的小户型为主。住建部住房保障司负责人在答记者问中提到：“‘十四五’期间，40个重点城市初步计划新增650万套/间，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难”。扣除2021年已筹集的93.6万间，我们估算认为，十四五期间40大中城市保障性租赁住房年均建安投资对房地产开发投资（2020年）的拉动比例在1.19%-1.67%之间，有望在短期内缓冲开发投资的潜在回落，在中长期内补齐住房双轨制的保障性短板。 表1：保障性租赁住房对开发投资拉动测算假设及方法 表2：保障性租赁住房对开发投资拉动测算相关数据依据 表3：保障性租赁住房对开发投资拉动测算相关数据依据 1.2.保障性租赁住房为普惠性非基本公共服务的主要抓手 我们认为满足住房改善需求的途径有：1)老旧小区改造。此次住建部住房保障司负责人明确提出，“‘十四五’期间，将基本完成2000年底前建成的、约21.9万个城镇老旧小区的改造任务”；以人均改善型住房潜力面积35平为估算标准，城镇老旧小区“旧改”涉及的存量住房面积约45.15亿平。2)市场化置换需求。我们通过2000-2020年商品住宅销售面积估算得出，在当前城镇人均住房面积40平中，有20平为2000年之后建成；扣除旧改面积之外，静态估算潜在改善空间估算约为135.5亿平；具体释放节奏取决于居民主动改善意愿及房屋的被动拆迁周期。 表4：改善型住房空间潜力测算方法 1.3.公共服务均等化加速人口要素市场化流动 此次文件提出“结合户籍管理制度改革，健全以公民身份号码为标识、与居住年限相挂钩的非户籍人口基本公共服务提供机制，稳步实现基本公共服务由常住地供给、覆盖全部常住人口……保障符合条件的外来人口与本地居民平等享有基本公共服务”。结合1月6号国办印发《要素市场化配置综合改革试点总体方案》提出的进一步深化户籍制度改革，我们认为公共服务均等化将进一步推动人口要素的市场化流动，强化核心城市群的聚集发展效应，为当地房地产提供需求支撑。 2.投资策略：把握左侧收并购和右侧集中度提升 未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。 3.风险提示 1)行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期； 2)行业销售下行周期开始，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行； 3)行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期； 4)部分数据结论可能存在一定主观测算偏差风险。