房地产行业研究周报：“三道红线”之外的房企风险识别

根据提供的报告正文，以下是对房地产行业研究周报的总结：

1. 近期房企资金风险事件频繁，包括“三道红线”全绿的房企，通过财务报表粉饰等操作，降低了公司表面的负债水平，然而水面之下公司的真实负债水平却往往难以洞见。对此，我们简单梳理了观察公司经营风险的几个维度，包括表外负债、长期股权投资、明股实债、拿地强度和商票贴现率等。

2. 对于长期股权投资，我们可以通过公司总资产占比来大致了解公司非并表项目的相对规模，进而大致了解公司潜在的表外负债水平。此外，我们还可以使用少数股东权益与股东权益合计作比，来了解公司权益中少数股东所占比例；使用少数股东损益与公司净利润作比，来得到少数股东分红占比。两者计算结果会有一定偏差，但偏差值水平应相对稳定，若偏差水平较高则往往存在明股实债规模较高的可能。

3. 对于拿地强度，我们可以通过观察公司拓展规模的意愿与能力来了解其资金实力。此外，拿地的决策是在掌握自身全部资产负债水平的情况下，确定的资金支出动作，也能更好的从侧面反映出房企的现金流及资金盈余水平。

4. 商票作为在房企债务偿付顺序靠后的品种，其贴现率往往会最先反应房企的资金情况变化。因此，我们可以在房企出现债务风险前，优先观察到商票贴现率攀升。

5. 本周，30城成交面积单周同比及累计同比分别为-3%、-3%，一线城市-19%、-19%，二线城市+45%、+45%，三线城市-44%、-44%。二手房市场14城二手房成交面积单周同比-43%，累计同比-23%。土地市场（因跨年影响，本周土地数据无更新）：100城土地供应建筑面积累计同比-88%，成交建筑面积累计同比-88%，成交金额累计同比-95%，土地成交溢价率为9%。

6. 本周，大型城市新房数据出现较大幅度下探，北京（-62%）、上海（-8%）、广州（-58%）、深圳（-57%）、杭州（-57%）、武汉（-54%）、南京（-29%）。